Заморозка или оттепель: как изменился строительный рынок Татарстана
К началу августа в республике, по данным минстроя РТ, ввели в эксплуатацию свыше 2 млн кв. метров жилья, что составляет 78% от плана на год. Показатель включает все построенное жилье в республике, в том числе программы социальной ипотеки, целевые программы и ИЖС. В коммерческом строительстве выполнение годовых показателей оценивается в 66%. Всего в Татарстане в 2022 году должны сдать 148 многоквартирных домов. В эксплуатацию ввели 83 из них, общей площадью 608 тыс. кв. метров.
Как рассказал в интервью РБК Татарстан Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании «Унистрой», одного из девелоперов региона, сейчас на рынке новостроек фиксируется оживление покупательского спроса. После событий конца февраля 2022 года компания приостанавливала продажи из-за сложной ситуации с себестоимостью квартир в новых проектах. В мае они были возобновлены. Во втором полугодии, по словам Юсупова, продажи растут, однако менее интенсивно.
Весна и лето рынка новостроек
— Как вы оцениваете ситуацию в строительной отрасли после событий конца февраля 2022 года? Приостанавливались ли стройки или продажи?
События февраля 2022 года отразились на продажах не сразу. В марте мы не почувствовали спада, так как заключались ранее запланированные сделки. А вот в апреле провал был колоссальным, в 7-8 раз, в сравнении с хорошими месяцами конца 2021 года.
Мы приняли решение приостановить продажи объектов на ранней стадии готовности, так как не знали, что будет с себестоимостью. Если бы она резко выросла, а мы продали большое количество квартир, то у нас не осталось бы рычага, чтобы выровнять экономику, и проект мог бы стать убыточным. Поэтому продажи квартир продолжались только в сданных комплексах и домах, готовность которых составляла 75% и более.
К счастью, опасения были напрасны. В последующие за апрелем месяцы продажи стабильно росли на 15-20%. Показатели июля превысили результат не только марта, но и аналогичного периода прошлого года. В целом, значения продаж пока не вернулись к рекордному 2021-му, но уже находятся в границах привычных значений.
Мы ожидаем, что рынок продолжит прирастать. Во-первых, правительство принимает меры для его поддержки. Во-вторых, снижение Банком России ключевой ставки стимулирует рынок вторичного жилья, от которого напрямую зависит спрос на новостройки, так как чаще всего люди, чтобы приобрести 2-3-комнатную квартиру, продают уже имеющееся жилье. Сдерживающим фактором выступают цены, которые, действительно, подросли за последние 2 года. И в результате, размер платежей по ипотеке, несмотря на меры господдержки, составляет 40-60 тыс. руб. в месяц.
— Возобновился ли запуск новых проектов?
Да, мы продолжили строительство новых домов и жилых комплексов. Себестоимость строительства выросла, но, несмотря на это, все, что планировалось запустить, будет запущено. Да, где-то мы сдвигали сроки вывода на рынок новых домов, поскольку рассчитывали на одни продажи, а они оказались другими. А выводить слишком много объектов на «уставший» рынок смысла нет. Продажи в новых проектах, которые были приостановлены в конце марта, в начале мая были возобновлены.
— Как отреагировали покупатели на снижение ставки ЦБ до 8% – был ли зафиксирован скачок интереса к покупке жилья?
Когда Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, банки повысили ставки по ипотечным кредитам до того же уровня. Но они прекрасно понимали, что это заградительная ставка, и мало кто будет брать по ней кредиты. Когда регулятор незначительно понижал ключевую ставку, банки оставляли свои годовые на том же уровне. Хотя нужно понимать, что ставка по стандартным банковским программам на 2-3% выше ключевой ставки: таким образом банки обеспечивают заработок. Но в период очень высоких ставок они работали практически без маржи. Однако в последние 2 раза, когда ЦБ значительно снижал ключевую ставку, банки понижали ставки менее интенсивно. И если ключевая ставка пока находится на уровне 8%, то средняя ставка по программам без господдержки составляет порядка 9,9%.
Таким образом, понижение ключевой ставки напрямую влияет на рынок недвижимости. Если рынок вторичного жилья стоит, то стоимость квартир, в отличие от новостроек, может снижаться вплоть до 20-30%, так как у вторичного рынка нет себестоимости, нет накладных затрат, нет проектного кредитования. Вторичка оттягивает спрос. Сейчас, когда ставка снижается и рынок оживает, вторичное жилье должно начать дорожать, и спрос опять сместится в сторону новостроек.
Отмечу, что 95% в портфеле ипотечных сделок приходится на программы с государственной поддержкой – льготную и «Семейную ипотеку», их соотношение примерно равно. Стандартные ипотечные программы пока не могут с ними конкурировать. Для этого необходимо, чтобы банки снизили ставки на пару процентов. Соответственно, ключевая ставка должна понизиться процента на 3. Однако регулятор заявлял, что резких понижений более не планируется. Таким образом, ставка по стандартным программам до конца года будет составлять 9,5-9,9%. Это неплохая ставка для покупки жилья в частности на вторичном рынке, однако не при таких высоких ценах квадратного метра, как сейчас.
— Какова сейчас средняя стоимость кв. метра в Татарстане? Как республика выглядит на фоне других регионов присутствия компании?
Средняя цена квадратного метра в Татарстане очень сильно выросла и составляет сейчас в Казани 160-170 тыс. руб. В прошлом году по темпам роста республику опередил, насколько я помню, только Краснодарский край. Но в 2021 году активно росла себестоимость, рынок был живой. Люди продолжали покупать жилье, несмотря на рост цен.
В Уфе у нас проект бизнес-класса, поэтому ценник достаточно высокий – 184 тыс. руб. за кв. метр. В Тольятти в ЖК комфорт-класса средняя цена составляет 94 тыс. руб. за кв. м., однако когда мы зашли в этот город, то продавали по 42-43 тыс. руб. за «квадрат», то есть цены, как и в Казани, выросли вдвое.
— Сколько ЖК и в каких регионах сейчас на стадии возведения?
Сейчас у нас на стадии реализации находятся 10 проектов в Республике Татарстан. Два из них располагаются в муниципальных районах РТ, остальные в Казани. Кроме того, с 2014 года мы строим и продаем жилье в Тольятти, первом регионе экспансии компании за пределы РТ. Там, как и в нашей республике, мы отмечаем оживление рынка жилья после затишья в апреле-мае. В прошлом году у нас стартовал проект в Уфе, который рассчитан на 2 года, до этого мы сдали там жилой комплекс «Венский лес». Недавно были открыты продажи квартир в жилом комплексе в Санкт-Петербурге. Кроме того, есть планы запустить продажи в Перми, где мы приобрели 2 земельных участка и продолжаем переговоры. Планируется начать работу еще в одном регионе РФ. Региональная диверсификация очень важна, поскольку домашний рынок ограничен, и это останавливает развитие.
— Каким образом ситуация со спросом разнится от региона к региону?
Разница есть и весьма значительная. Например, в Уфе очень большой переизбыток предложения. Есть такой показатель – коэффициент выбытия, который означает срок, в течение которого будет реализован весь объем предложения при условии полной остановки новых строек. Если в Казани квартир хватит на полгода, то в Уфе – на 3 года. Если в столице РТ покупатели торопятся сделать выбор, то в столице Башкортостана этот процесс очень продолжительный, в отдельных случаях может занять до года. В Петербурге клиентов не пугают высокие цены (средняя цена в наших объектах превышает 300 тыс. руб. за кв. м), но им необходимо продать имеющуюся недвижимость, чтобы приобрести новое жилье и так далее.
— Пользуется ли сейчас спросом бизнес-класс?
Основную часть нашего портфеля всегда составлял комфорт-класс. Однако в последние 2 года появились проекты, которые можно отнести к бизнес-классу – в Санкт-Петербурге, Уфе и в Казани на ул. Сибгата Хакима с видом на центр города и Казанку – многофункциональный комплекс UNO. Два этажа стилобата будут отданы под коммерческие помещения – рестораны, частные образовательные заведения для детей, предприятия обслуживания. Кроме того, будет бизнес-центр. В теории, человек сможет ходить на работу в соседнюю башню, поужинать на 1-ом этаже в ресторане, забрать ребенка из детского сада, погулять через дорогу на набережной и так далее.
Спрос на жилье бизнес-класса сохраняется на стабильном уровне. Так как на платежеспособной аудитории не так значительно сказываются те или иные экономические потрясения. Об этом свидетельствуют продажи в ЖК UNO, где люди приобретают большие квартиры, при том, что ценник для Казани там достаточно высокий – 250 тыс. руб. и выше. Люди готовы платить больше, чем в среднем по рынку, за локацию и наполнение объекта.
Кто и за что готов платить
— Как изменились требования покупателей за последние 10 лет к планировкам квартир, общественным пространствам и другим параметрам?
10 лет назад мы находились на середине освоения площадки «Изумрудный город» – это был первый жилой комплекс в понимании, близком к современному. Поведение клиентов с тех пор очень сильно изменилось. Если раньше основными факторами при выборе жилья были цена и локация, то сейчас покупатели очень требовательно относятся ко всем составляющим жилого комплекса. Люди смотрят, как выглядят дома, подъезды, досуговая и прочая инфраструктура. Важным фактором является то окружение, в котором будут находиться дети, содержит ли комплекс какие-либо элементы, чтобы разнообразить их досуг и так далее. Цена сейчас это уже не первый фактор в процессе принятия решения о покупке жилья.
— Если говорить о фасадных решениях – изменился ли подход к облику жилых комплексов в Казани?
Казань – один из немногих городов РФ, где эскизный проект проходит обязательную процедуру согласования, главный архитектор дает указания, как можно изменить фасадные решения, чтобы не испортить облик города. В других регионах такого нет. Покупатели тоже начали обращать внимание на облик жилого комплекса, несмотря на то, что видят свой дом порядка 10 минут в день, уходя на работу и возвращаясь с нее. Но, тем не менее, фасад и архитектура стали одной из составляющих продукта. В итоге, девелоперу, который хочет получить добавленную стоимость, нужно сделать фасады визуально приятными и не слишком простыми, несмотря на то, что это сказывается на себестоимости. А лет 10 назад фасады были типовыми.
— Когда был введен в эксплуатацию ЖК «Царево Village», многоквартирное жилье в примыкающих к Казани районах было некой экзотикой. На ваш взгляд, какой формат жилищного строительства наиболее актуален для девелоперов сейчас – многоэтажная застройка в черте города, многоквартирное жилье небольшой высотности за его пределами, коттеджи и так далее?
Конечно, интереснее реализовать большой проект в центре города, поскольку чем масштабнее ЖК, тем он интереснее с точки зрения экономики. Комплекс строить выгоднее, чем точечные объекты. Но нужно понимать, что земли в Казани осталось мало, в центре построить жилой комплекс сейчас практически невозможно, только отдельно стоящие дома. Поэтому девелоперы, в любом случае, будут уходить на периферию: либо на промышленные территории, предназначенные под редевелопмент, как, например, в районе улиц Гвардейская, Родины. Мы участвовали в развитии данной территории с проектом ЖК «Журавли», также неподалеку на ул. Аделя Кутуя располагается проект «Уникум», который был сдан недавно. Сейчас на эту территорию будут заходить многие девелоперы. Но и таких площадок со временем будет все меньше.
И девелоперам придется уходить либо на окраины города, либо в районы. Эти территории, как мы убедились при возведении комплексов «Царево Village» и «Атмосфера», сложны в освоении, потому что стройка идет в чистом поле. В городе можно подключиться ко всем существующим коммуникациям, а в случае с «Царево Village» нам пришлось построить собственный водозабор, очистные сооружения, пожарную часть.
Плюс – основная покупательская аудитория – это молодежь, для которой данное жилье – первое. Поэтому нужно предусмотреть в жилом комплексе пространства, где родители смогут проводить время с детьми. Нужно обеспечить полноценную инфраструктуру: школы, детсады, детские площадки для разных возрастов и многое другое. Все это ложится на экономику проекта, а цена на жилье при этом не должна быть слишком высокой. То есть рентабельность таких проектов невысока.
Импортозамещение и параллельный импорт для строек
— Какова доля отечественных стройматериалов в ваших ЖК? Какие позиции пришлось импортозаместить?
Доля отечественных стройматериалов достаточно высокая. Однако есть нюанс: импортные лифты занимали небольшую долю в общем объеме, но значительную по стоимости. Плюс – некоторое инженерное оборудование: насосы, котлы и так далее. Ранее во всех наших ЖК мы устанавливали лифты KONE. Данная компания покинула в феврале российский рынок. И была ситуация, когда нам не поставили заказанные лифты, вернув деньги, и нам пришлось искать другую продукцию. Мы нашли как импортные аналоги – продукцию китайских, турецких, белорусских производителей, так и отечественные. Хочу отметить, что российское лифтостроение за последние время шагнуло вперед, и есть весьма достойные варианты. Мы планируем использовать как корейскую, так и отечественную продукцию.
— После событий февраля подорожали стройматериалы. По каким позициям был зафиксирован наибольший рост? Началось ли снижение или стабилизация цен?
Повторю, что мы используем как российские, так и зарубежные стройматериалы, оборудование. К примеру, в России мы закупаем сваи, арматуру, бетон, сталь, цемент, керамический кирпич, плиты перекрытия, плитку, изоляционные материалы, электрическое оборудование, трубы и так далее. За рубежом – радиаторы, лифты, окна, витражи, двери, вентиляционное оборудование, трубопроводы, отделочные материалы, крепеж. А есть оборудование, которое производится в России, но комплектующие к нему идут из-за рубежа. К примеру, окна. Стеклопакеты, профили делают в России, а вся фурнитура импортная. В наличии они есть, но из-за сложной транспортировки, цены на них взлетели. Тоже самое с трубными установками. Сами трубы производятся в России, а насосы – за рубежом. Следовательно, сроки поставок и стоимость увеличиваются.
Мы еженедельно мониторим ситуацию с ценами на стройматериалы. Если говорить в целом, то с начала года валовая стоимость значительно увеличилась. В 2021 году был дефицит кирпича, в этом году кирпич появился, но поставщики подняли цену на 40%. Электрический кабель в прошлом году вырос в цене на 64%, аналогичный рост он показал уже за I квартал – вырос в цене на 65%. Пазогребневые плиты с начала этого года подорожали на 41%, кладочный раствор – на 21%. По некоторым позициям цены выросли в 3 раза. А вот металл, который в прошлом году подорожал на 184% и почти на 200% в позапрошлом, с начала этого года, наоборот, подешевел на 31%.
— Интересен и полезен ли застройщикам параллельный импорт?
Скорее, да, чем нет. Но нужно понимать, что параллельный импорт подразумевает достаточно высокий прирост в цене. В массовом сегменте, в котором мы работаем, нет каких-то уникальных позиций, которые невозможно импортозаместить. В премиум-сегменте доля импортных комплектующих выше. Думаю, девелоперы, которые реализуют проекты премиум-класса, будут вынуждены воспользоваться механизмом параллельного импорта. Однако эти объекты вырастут в цене, и девелоперы, скорее всего, не раз подумают о том, смогут ли они продать такое жилье, и не лучше ли заменить импортные комплектующие на что-то другое.
— Каким будет II полугодие 2022 года для рынка жилой недвижимости Татарстана? Какие вы прогнозируете основные тренды?
Если говорить о трендах, то, думаю, одним из них станет замедление вывода новых проектов, хотя мы свои планы корректировать не будем. Но сужение рынка подразумевает, что у застройщика будет меньше продаж. Девелоперы не будут выводить новые проекты, если не уверены в спросе. Если мы говорим о новой локации, то она вызывает повышенный интерес клиентов. А в случае с действующим проектом при большом портфеле, нет смысла выводить новый дом. В будущем это может привести к снижению ввода объемов жилья. Но мы это ощутим в 2023-2024 годy, поскольку сейчас в эксплуатацию вводятся объекты, строительство которых началось год-два назад.
Мы прогнозируем, что продажи будут продолжать расти, однако не такими темпами, которые фиксировались, начиная с апреля, когда положительная динамика составляла 20-25%, а не 5-7% месяц к месяцу.
Во-первых, люди сейчас забирают деньги с депозитов, где ранее были высокие проценты. Во-вторых, вкладывать деньги куда-либо, помимо недвижимости, практически некуда. Тем более, что работают меры господдержки. Единственная проблема – предельная сумма кредита в 6 млн. руб. по госпрограмме, которой, с текущим уровнем цен на жилье, недостаточно для покупки квартиры в крупных городах. Для городов-миллионников необходимо поднять лимит хотя бы до 9 млн руб. Это значительно оживило бы рынок. Третий фактор – оживление на вторичном рынке, которое принесет свои плоды. Благодаря этим факторам, рынок продолжит расти, тем более, что впереди активный период: осень, начало зимы, конец года. Хотя сезонность сейчас не работает, продажи в эти месяцы все равно идут лучше.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан