Второй пошел: чего ожидают банки Казани от продления «путинской» ипотеки
4 июня на Петербургском экономическом форуме президент Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, заявив, что резко сворачивать ее нельзя. Однако условия, по мнению главы государства, нужно изменить.
Ставка в течение нового года действия программы составит не 6,5%, а 7%. Предельная сумма кредита будет 3 млн рублей против нынешних 6 млн для регионов и 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Помимо этого, семейная льготная ипотека по ставке 6% будет предоставляться семьям с одним ребенком, если тот родился после 1 января 2018 года, а не семьям с двумя детьми и более при условии рождения ребенка после 2017 года, как это происходит сейчас.
Опрошенные РБК Татарстан представители работающих в регионе банков считают, что пролонгация программы может сместить спрос в сторону вторичного жилья и загородной недвижимости. Однако льготное кредитование продолжит пользоваться спросом. В банках считают, что в течение второго года действия программы должен замедлиться рост цен на новостройки. Дефицита на первичном рынке в кредитных организациях не ожидают.
От новостроек к вторичке
Руководитель Абсолют Банка в Казани Ольга Васянина отметила, что рынок первичного жилья в регионе хорошо развит и после продления ипотечной госпрограммы останется стабильным на уровне прошлого года или с небольшим приростом. Застройщики, которые активно осваивают новые территории, используют маркетинговые программы, чтобы поддерживать высокий спрос на «первичку», готовы обеспечить жильем потенциальных заемщиков банков.
«Сейчас средняя стоимость квадратного метра новостроек в Казани довольно высока, от 90 до 100 тысяч рублей, а в некоторых районах достигает 150 тысяч, но клиенты готовы платить – люди продолжают покупать квартиры в новостройках, и спрос на них будет сохраняться. Какого-то дефицита в плане постройки и продажи квартир в новых домах, или понижения спроса мы не ожидаем, но и сильного ажиотажа, в связи с продлением льготной ипотеки, тоже не будет», – сказала топ-менеджер.
Васянина прогнозировала, что изменение процентной ставки и суммы кредита ипотеки с господдержкой повлекут за собой переход части клиентов на вторичный рынок. Положительная динамика на нем может составить порядка 15-20%.
«Это позволит нам как кредитной организации увеличить объемы выдаваемой ипотеки на готовые квартиры. Клиенты, которые не проходят по новой сумме кредита, будут, безусловно, склоняться в пользу вторичного рынка. Плюс те, кто приобретает квартиры у детей (где продавцом является несовершеннолетний), кому будет необходимо выделение долей детям, – все будут продолжать пользоваться предложениями вторичного рынка. Если квартира приобретается «в цепочке» – клиенты также будут отдавать предпочтение готовым квартирам», – считает руководитель Абсолют Банка в Казани.
В пресс-службе Сбербанка считают, что изменение условий программы может подстегнуть спрос на новостройки в июне. Это касается кредитов, сумма которых превышает 3 млн руб. Но так как рынок жилья Татарстана, по данным банка, на 80% состоит из вторичного жилья, то сильных колебаний обновление условий программы ипотеки не вызовет. На долю ипотеки с господдержкой в Сбербанке приходится 15% от общего объема выдач.
«В целом динамика цен на жилье уже не выглядит лавинообразно, как в прошлом году. Объем строительства в Татарстане тоже не снижается», – отметили в Сбербанке.
Директор по аналитическому маркетингу Ак Барс Банка Руслан Селиванов назвал продление программы ипотеки с господдержкой компромиссным решением, которое, с одной стороны, сохранит положительную динамику в строительстве и смежных отраслях, а с другой – замедлит рост цен. Ключевым изменением программы он назвал сокращение предельной суммы льготного кредита до 3 млн рублей для всех регионов РФ, это «охладит» первичный рынок в крупных городах, в том числе и в Казани, а в небольших населенных пунктах замедление рынка новостроек будет не таким ощутимым.
«Мы наблюдаем, что резкого прекращения программы не произошло, а ставку по программе подняли незначительно – на 0,5% до 7%. С учетом того, что текущие ставки ипотеки будут оставаться на относительно низком уровне, мы ожидаем, что рынок ипотечного кредитования продолжит расти, но темп роста с текущих 25% будет снижаться до 15-20% к концу года», – сказал Селиванов.
По данным аналитиков ЦИАН, Казань вошла в число городов, где новые правила льготной ипотеки, сделали программу неактуальной. Под ее условия в столице РТ, согласно исследованию, подходят 4% квартир. В тех же условиях оказались Москва, Санкт-Петербург и Сочи.
При проведении исследования в ЦИАН применяли условие, что покупатель вносит минимальный первый взнос в 15% от стоимости квартиры. При максимальной сумме кредита в 3 млн рублей стоимость квартиры не должна превышать 3,53 млн руб., а первый взнос составит порядка 530 тыс. рублей.
ЦИАН сообщает, что под условия обновленной программы в столице РТ подходят студии , площадью 31 м², тогда как средняя площадь квартир на первичном рынке составляет 55,9 м². Средняя стоимость квартир, которые можно будет купить по льготной ипотеке – 3,16 млн руб., тогда как, в среднем, на рынке новостроек в ипотеку покупают квартиры за 6,22 млн руб. Чтобы купить такую квартиру по льготной ипотеке заемщикам придется внести взнос в 52% от ее стоимости.
Из квартир к ИЖС
Начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка Олег Исламов рассказал, что на долю льготной программы приходится порядка 15% в ипотечном портфеле, в выдачах – 30%. Представители кредитной организации отметили, что на казанском рынке жилья сформировался дефицит.
«Рынок может испытывать дефицит жилого фонда, когда спрос на жилье превышает предложение. Так происходит и сейчас. Однако это, в свою очередь, вызывает рост в строительном секторе, появляется все больше новых жилых объектов. Также в последнее время банк отмечает рост спроса на ипотеку под ИЖС, которая начинает пользоваться все большей популярностью среди клиентов», – сказал Исламов.
Селиванов добавил, что превышение спроса над предложением привело к росту цен на новостройки, несмотря на то, что в 2020 году ускорился процесс ввода новостроек в эксплуатацию и выдачи разрешений на их строительство.
«Однако на фоне программы льготной ипотеки, покупатели быстро разбирали все интересные предложения на рынке. Ситуация усугубляется длительным сохранением низких ставок по депозитам, что вынуждает людей искать более доходные направления для инвестиций, в том числе – покупку недвижимости. В ближайший год ситуация с предложением будет улучшаться, но спрос также останется высоким на фоне сохранения исторически низких ставок относительно периода до 2020 года. Поэтому цены на недвижимость продолжат свой рост, но он будет более медленным, чем в первый год действия программы льготной ипотеки», – сказал Селиванов.
В «Промсвязьбанке» РБК Татарстан сообщили, что на льготную ипотеку в 2020 году в Татарстане приходилось 60% в общем объеме выдач, в текущем году – порядка 30%. В банке уверены, что до конца года на такие кредиты сохранится стабильный спрос.
«Продление льготной ипотеки, а также расширение программы семейной ипотеки на новые категории заемщиков – меры своевременные и необходимые для регионов, включая Татарстан. Продление госпрограммы-2020 позволит удержать ставки ипотечного рынка от быстрого роста, А семейная ипотека на новых условиях значительно расширит доступность кредитов для молодых семей», – считают в ПСБ.
В пресс-службе ВТБ сообщили, что за время действия программы льготной ипотеки в Татарстане выдали свыше 4 тыс. кредитов на сумму свыше 11 млрд рублей. С начала текущего года было оформлено 960 сделок на 3 млрд рублей. Доля в общем объеме ипотечных выдач банка в регионе составила 25%.
Президент-председатель правления ВТБ Андрей Костин заявил, что обновленная программа ипотеки не окажет существенного влияния на уровень продаж. По итогам года положительная динамика роста объема ипотечных сделок на рынке, по прогнозу, составит порядка 25%.
Предправления ВТБ считает, что новые условия программы с господдержкой позволят купировать резкий рост цен на недвижимость в отдельных регионах. Еще одним следствием корректировки условий ипотечной программы, по мнению Костина, может стать повышение интереса заемщиков к частным домам, популярность которых выросла во время пандемии коронавируса.
«В мегаполисах сейчас нет проблем с темпами ввода жилья, однако стоимость квартир становится все менее доступной для населения. В результате обновления параметров льготной ипотеки крупные девелоперы должны обратить внимание на новые региональные рынки. Это позволит добиться требуемых темпов ввода жилья и поможет снизить общий рост цен за счет появления большого числа новых объектов», – сказал Костин.
На пути к «нормальному» рынку
Руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Казани Андрей Сухов положительно оценил программу ипотеки с господдержкой, сообщив, что в мае было выдано на 56% больше таких кредитов, чем в апреле, в денежном выражении, +31% – в количественном. В структуре кредитного портфеля банка в РТ на долю льготной ипотеки приходится 2,7%. Заемщики из республики составляют 0,2% среди участников программы по стране.
С января 2021 года средний размер ипотечного кредита в «Росбанк Дом» увеличился с 3,59 млн до 4 млн руб. По данным Федеральной службы статистики, в I квартале стоимость м² в новостройках, в среднем, по стране составил 5,3%.
«Повышение предельной ставки по программе до 7% видится логичным шагом на фоне роста ключевой ставки. Что касается снижения суммы кредита до 3 млн руб., то данное ограничение повлияет, прежде всего, на выбор подходящего жилья заемщиком: более востребованы станут новостройки эконом-класса. Мы также ожидаем, что спрос со стороны заемщиков на льготную ипотеку диверсифицируется: в тех регионах РФ, где стоимость квадратного метра жилья ниже, интерес заемщиков останется на высоком уровне», – сказал Сухов.
Управляющий банком «Открытие» в РТ Дамир Габдулхаков рассказал, что на долю льготной программы приходится 30-35% в ипотечном портфеле. Он предположил, что ее пролонгация на год смягчит переход от кредитования с господдержкой к «нормальному» рынку. Для городов, где средняя сумма ипотечного кредита ниже среднероссиской, это будет выражено в большей степени, а остальных – в меньшей. Риск, что продление программы приведет к дефициту на первичном рынке либо же взрывному росту, по мнению топ-менеджера, низок.
«В республике строится достаточно большой объем жилья и власти республики делают многое, чтобы эти объемы не сокращались. Кроме того, существенную долю в продажах недвижимости занимают предложения на вторичном рынке и это предложение, как и любая конкуренция, способствует ограничению роста цен и поддержанию уровня доступности жилья для покупателей», – сказал Габдулхаков.
Предправления банка «Открытие» Михаил Задорнов 3 июня в эфире «Россия 24» заявил, что льготная ипотека на данный момент работает не в интересах населения, а застройщиков и финансовых институтов. «Я понимаю, что правительство опасается сворачивать программу, поскольку это приведет к замедлению спроса на новое строительство», – сказал Задорнов.