Альтернативная реальность: в Татарстане выросла доля сделок без ипотеки
Перераспределение долей
В Татарстане в 2024 году зарегистрировали более 41 тыс. ипотек на жилые помещения, что на 30,5% меньше, чем годом ранее, подсчитали в управлении Россреестра по РТ. В прошлом году снизилось не только количество ипотечных кредитов, но и их доля в общем количестве сделок. Граждане стали чаще использовать альтернативные способы приобретения жилья – полную оплату своими средствами и рассрочку от застройщиков.
«К моменту отмены льготной ипотеки (с 1 июля 2024 года – РБК Татарстан) доля сделок с ипотекой на рынке новостроек на развитых рынках достигала 80-90%, в последние месяцы она снизилась до 50-70%. И этот показатель держится на этом уровне за счет семейной ипотеки. На вторичном рынке льготных программ нет, поэтому падение ипотечных сделок там более глубокое и началось более года назад», — рассказал РБК Татарстан член комитета Российской гильдии риэлторов по аналитике Михаил Хорьков.
По его словам, в условиях, когда рыночная ипотека фактически не работает, рост доли сделок без кредитных средств неизбежен. На первичном рынке жилья ипотека сейчас замещается различными схемами рассрочек и отсрочек от застройщиков, рассказала РБК Татарстан вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова.
Это подтверждают данные застройщиков республики. Как сообщил РБК Татарстан генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев, в первом полугодии 2024 года соотношение было порядка 70/30 в пользу ипотеки, а к концу года без нее проходили почти все сделки. По некоторым проектам соотношение было 90/10 в пользу рассрочки.
«Если выводить среднее по 2024 году, то, наверное, можно говорить про 45% ипотек и 55% рассрочек. В этом году перевес, пожалуй, останется в пользу рассрочки, в первом полугодии – точно», — прогнозирует Галеев.
Значительное снижение числа ипотек в прошлом году зафиксировал и «Комосстрой» – в среднем с 92% в январе-июне до 45% в декабре. Как сообщила РБК Татарстан заместитель генерального директора компании Ольга Москаленко, прочие сделки совершались за наличный расчет и с использованием внутренних инструментов продаж.
Чем ниже класс жилья, тем больше в нем доля ипотечных сделок, заявил РБК Татарстан генеральный директор группы компаний «Садовое кольцо» Илья Колунов. Так, в прошлом году в премиум-сегменте доля сделок без использования ипотеки составила 63%, а в бизнес-классе – 28%. При их заключении клиенты либо сразу оплачивали полную стоимость квартиры собственными средствами, либо прибегали к рассрочке.
«Впрочем, из-за ужесточения условия выдачи льготных кредитных продуктов и роста ключевой ставки доля ипотеки в 2024 году существенно снизилась во всех сегментах. В 2023 году на премиальном рынке сделки без ипотеки занимали всего 48% от общего количества, а в сегменте бизнес-класса – 21%», — уточнил Колунов.
Как рассказали РБК Татарстан в агентстве недвижимости «Флэт», сделки без ипотеки чаще заключаются на вторичном рынке жилья. Как правило, они – часть цепочек продаж, когда покупатели используют средства от реализации другой недвижимости.
«На вторичном рынке отсрочки и рассрочки не распространены, но и здесь появляется больше вариантов с продажей объектов с невыплаченной ипотекой и переходом на покупателя остатка долга по ипотеке по ставке, по который этот ипотечный кредит был предоставлен первичному покупателю. В отсутствие на вторичном рынке большого количества ипотеки с господдержкой сохраняются также варианты с различными жилищными сертификатами», — добавила Зырянова из Российской гильдии риэлторов.
Покупаемые «квадраты»
На рынке новостроек сделки без ипотеки чаще всего встречаются в сегменте малогабаритных квартир, рассказала эксперт агентства недвижимости «Флэт» Майя Каплюхина. В них, как правило, применятся рассрочка от застройщика либо 100-процентная оплата, при которой некоторые девелоперы предоставляют покупателям скидку на квартиру.
«Востребованными на рынке без использования ипотеки остаются квартиры небольшой площади, студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Предположительная площадь 18-50 кв. м», — сообщили в агентстве «Флэт».
По данным копании «Комосстрой», в прошлом году в структуре продаж квартир без ипотеки наибольшую долю составили однушки – 40% со средней площадью 49 кв. м. В «Садовом кольце» заявили, что в высокобюджетном сегменте показатель составил 78,5 кв. м – он фактически остался на уровне 2023 года (78,9 «квадратов»). При этом, средняя стоимость квартиры, при покупке которой не использовалась ипотека, выросла за год почти на треть и составила в 2024 году 26,9 млн руб.
Что стало причиной
В первую очередь, на увеличение доли сделок без ипотеки повлияли три фактора: общее снижение количества продаж на рынке жилья, сокращение льготных программ и высокие ставки по рыночной ипотеке без господдержки, заявила вице-президент Российской гильдии риэлторов. В АН «Флэт» причиной уменьшения числа ипотечных сделок называют, в частности, активный спрос со стороны участников специальной военной операции, которые приобретают жилье за наличный расчет. По данным агентства, снижение составило порядка 30%, по сравнению с 2023 годом.
«На увеличение доли сделок без ипотеки повлияло повышение ключевой ставки, к тому же чем дороже кредит, тем сложнее получить одобрение банка на ипотеку. Это стимулирует людей использовать свои денежные средства, которые были расположены на вкладах или откладывать покупку недвижимости до лучших времен, и как я сказала выше – большой спрос среди военнослужащих за наличную оплату», — заявила Каплюхина.
Влияние ключевой ставки на ситуацию с ипотекой подтверждают и застройщики Татарстана. В прошлом году показатель, решение по которому Банк России принимает несколько раз в год, достиг рекордного 21%. Ближайшее заседание по ключевой ставке запланировано на 14 февраля.
«Разумеется, высокая ключевая ставка буквально перечеркнула доступность базовых ипотечных продуктов для большинства покупателей, а условия одобрения у банков стали настолько строгими, что даже московского уровня доходов зачастую не хватает для согласования займа. Плюс в сделках по льготным программам уже в течение года сидят скрытые платежи в виде дополнительной комиссии банков – плюс миллион рублей к стоимости», — заявил Галеев из «СМУ-88».
В «Комосстрой» среди основных причин снижения доли ипотеки на рынке жилья считают завершение программы-2020 и ужесточение условий семейной и IT-ипотеки. Если никаких позитивных изменений в субсидированных льготных программах не произойдет, то в текущем году процент ипотечных сделок продолжит уменьшаться, считает заместитель гендиректора компании.
«Вместе с ипотечными сделками будет снижаться и общее число сделок по недвижимости, что, безусловно, приведет к сокращению запусков новых проектов у игроков рынка. Как следствие – значительное сокращение предложения на рынке, что может привести к росту цен на недвижимость», — заявила Москаленко.
Динамика доли сделок с ипотекой в разных сегментах будет отличаться, обратили внимание в ГК «Садовое кольцо». Например, ужесточение условий льготных программ заметнее всего повлияет на рынок жилья комфорт-класса.
«Первичный рынок жилья бизнес- и премиум-класса менее зависим от ипотечных программ. Сегодня среди аудитории недвижимости этого сегмента растет интерес к альтернативным инструментам, позволяющим приобрести жилье, например, к рассрочке от застройщика. Ее обычно берут покупатели, ожидающие скорое получение значительных средств, например, от продажи другой недвижимости. Также ее выбирают предприниматели, которые способны погасить рассрочку несколькими крупными траншами, заработанными от ведения бизнеса», — отметил Колунов.
По прогнозу Каплюхиной из «Флэт», в первом полугодии 2025 года доля сделок без ипотеки сохранится на текущем уровне. Ее небольшое увеличение возможно во второй половине года, при условии, что ключевая ставка начнет снижаться.
Зырянова прогнозирует, что в 2025 году появятся новые различные альтернативные способы софинансирования покупки жилья. По ее мнению, на рынке будет финансовое разнообразие.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан