Низкие ипотечные ставки разогрели рынок жилья в Татарстане
На круглом столе РБК-Татарстан «Ипотека в Татарстане: игра на понижение» заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев отметил, что республика входит в пятерку самых активно строящих жилье регионов России. «В этом году мы взяли на себя обязательства ввести 2,4 млн кв.м жилья. Экватор мы прошли - 1,226 млн кв.м уже сдали, что составляет 51% от плана. По сравнению с прошлым годом мы идем с хорошей динамикой – в 134%», - подчеркнул замминистра.
На сегодня ипотечное кредитование является драйвером спроса на жилье. За исключением вступления в программу социальной ипотеки, других способов, кроме банковской ипотеки, приобрести дома и квартиры у населения нет. По словам Ильшата Гимаева, рост ипотечного кредитования бьет все рекорды: если в 2014 году за 5 месяцев было выдано ипотечных кредитов на сумму более 17 млрд, то за аналогичный период этого года – уже более 34 млрд рублей, из них 24% (85 млрд) выданы под залог договоров долевого участия (ДДУ).
Замминистра отметил, что если показатели обеспеченности жильем в Татарстане выше среднероссийских (26,3 кв.м на человека против 25,4), то уступают европейским и американским стандартам. В США это до 35, а в Европе — до 40 «квадратов» на человека. Поэтому татарстанские власти озабочены сохранением динамики развития рынка.
Ипотечные ставки - на историческом минимуме
Свою лепту в развитие рынка недвижимости вносят и банки, снижающие ставки по ипотеке, что является хорошим стимулом для покупки жилья.
Заместитель председателя правления «Татсоцбанка» Дмитрий Кузнецов отметил, что сейчас установились рекордно низкие ставки по ипотечному кредитованию. «Такого еще никогда не было. У нас ставки начинаются от 8% годовых по квартирам и 10% - по домам, и это, насколько я знаю, - одно из лучших предложений на рынке. Дальнейшего снижения не ожидается, если, конечно, не упадет ключевая ставка. Видя, как растет наш кредитный портфель, можно сделать вывод, что клиентов эти ставки устраивают», - отметил Кузнецов.
Он заметил, что снижение процентной ставки по ипотеке напрямую связано с оживлением рынка недвижимости. Руководитель казанского филиала банка «Уралсиб» Регина Гайнуллина подчеркнула, что динамика снижения ипотечных ставок наблюдается на всем банковском рынке. «В нашем банке они снижаются за счет различных акций, индивидуальных предложений и совместных с партнерами специальных программ. Например, молодым семьям мы предлагаем ипотеку от 8,9% годовых, есть «Военная ипотека» с выгодной ставкой и возможностью расширить сумму кредита за счет собственных средств. Кроме того, действуют специальные предложения для работников бюджетной сферы», - отмечает Гайнуллина.
Она также подтвердила, что доступная ипотека является важным фактором спроса на недвижимость. «По сравнению с прошлым годом показатели ипотечного кредитования выросли по банку в 4,5 раза, а в этом году мы планируем выдать в Татарстане ипотечных кредитов на сумму более 1,3 млрд рублей. К этой цифре мы идем хорошими темпами: за I полугодие этого года по сравнению с тем же периодом прошлого года рост составил более чем 2 раза. Равный интерес идет и к "первичке", и к готовому жилью: соотношение в процентах составляет 42/58 против 50/50 раньше», - привела цифры Регина Гайнуллина.
Снизившиеся ставки по ипотеке породили массовое явление рефинансирования кредитов. Банкиры отмечают, что возможность уменьшить ставку по ипотеке даже на 1,5% стимулирует людей пересмотреть свои кредитные договоры в сторону уменьшения долговой нагрузки. Так, Регина Гайнуллина отметила, что в местном офисе банка количество заявок на рефинансирование выросло более чем в 4 раза по сравнению с данными первого полугодия 2017 года.
«В нашем портфеле жилых объектов, которые мы предлагаем на продажу клиентам, на долю ипотечных сделок приходилось 2/3 всех покупок. Поэтому мы наблюдаем рост ипотечного кредитования, но не такой существенный: с прошлого года он увеличился с 70 до 74%. Мы сотрудничаем с 16 банками, предоставляющими на выбор огромное количество программ. Я вижу, как меняется доля банков в этих 74%. Банки-партнеры могут предлагать ипотечные продукты со ставками 4,8-4,9% на первые два года, или 7,1% - на первые 7 лет. Такие продукты сейчас очень востребованы», - рассказала директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.
Ипотеку - старым и малым
Впрочем, изменился и покупатель. Участники круглого стола дружно отмечали, что теперь приобретают не «коробку», а образ жизни, инфраструктуру, обращают внимание на экологию, окружение, благоустройство.
«Если раньше определяющими факторами при покупке квартиры были цена и место, то сейчас очень внимательно относятся к выбору жилья. Сказывается, что сейчас на рынок приходит поколение 90-х, у которого, в отличие от предыдущих поколений, есть выбор, где жить — в старенькой бабушкиной или дедушкиной «хрущевке» или в благоустроенной современной квартире», - отметила Елена Стрюкова.
При этом она недоумевала, что правительство, предлагая выдавать ипотеку 14-летним, не обращает внимания на такой серьезный ресурс, как пенсионеры. «Дети уезжают, а старики остаются в квартире, которая им «велика», как по площади, так и по содержанию. Банки могли бы предоставлять им специальные условия для получения нового жилья с учетом грядущей пенсионной реформы. Небольшие квартиры были бы хорошим предложением для них», — предложила подумать над созданием нового «продукта» Стрюкова.
Эскроу-счета вместо ДДУ
Участники круглого стола много говорили и об изменениях в законодательстве. Строительный рынок с 1 июля 2018 года ждут серьезные пертурбации, связанные с замещением долевого строительства проектным финансированием. В свое время «долевка» была революционным инструментом, позволявшим россиянам решить свой квартирный вопрос. Но огромное количество мошенников и обманутых дольщиков заставили правительство пересмотреть такую схему инвестирования в отрасль.
Нововведения предусматривают работу застройщика по принципу «одно юридическое лицо – один объект». При этом к девелоперам будут предъявляться повышенные требования: компания должна иметь опыт работы на рынке не менее 3-х лет, а объем введенного жилья – более 10 тыс. кв. м. Финансировать «долевку» застройщик будет за счет собственных средств (их должно быть не 10% от стоимости объекта) и кредитов банка, которые обещают выдавать под 5-6% годовых. Для этого стройфирмы должны открыть спецсчета в уполномоченных банках (эскроу-счета), через которые будут вестись все расчеты.
Для покупателей жилья изменения будут минимальны - свои средства они понесут не застройщику, а в банк. Деньги дольщика, поступившие на эскроу-счета, будут заморожены на период строительства дома, и девелопер получит их только после того, как полностью исполнит свои обязательства перед клиентом. Открывать эскроу-счета для расчетов по договорам участия в долевом строительстве имеют право 55 российских банков. Из Татарстана в этот список вошли только банки «Аверс» и «Ак Барс».
Как отмечают эксперты, новые поправки к закону позволят отсеять недобросовестных застройщиков, сократить количество обманутых покупателей и сделать рынок новостроек более цивилизованным.
Пока, по словам Ильшата Гимаева, нововведение вызывает много вопросов у участников рынка, на которые они планируют получить разъяснения от федерального минстроя. Тем более, что время пока есть. Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ сообщил, что с момента старта программы проектного финансирования в Татарстане еще не подано ни одной заявки на получение разрешения на строительство по новым правилам. По его мнению, еще два года стройфирмы будут работать по-старому, заканчивая возведение ранее начатых жилых домов. Тем более, что по закону те, кто получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, смогут привлекать средства населения по договорам долевого участия еще до нового года.
Как отметила руководитель казанского филиала банка «Уралсиб» Регина Гайнуллина, новый механизм расписан, но пока не реализован. «Думаю, что банки и застройщики постепенно войдут в процесс. Когда мы переходили на аккредитивую форму расчетов, у банков тоже были опасения, что это усложнит работу, будет неудобно для клиентов. Сейчас мы понимаем, что аккредитив – это в первую очередь защита. Эскроу-счет – это тоже защита заемщика. Будет процесс обкатки, а первые сделки появятся не раньше сентября», - считает Гайнулина.
Новые правила игры на рынке не пугают и застройщиков. «Не первый раз в нашей стране меняются условия ведения бизнеса. Мы под них подстраиваемся и делаем все, что для этого необходимо. Конечно, нам потребуется время для того, чтобы приспособиться к новым требованиям, но в целом, негативных моментов я не вижу. Закон был принят совершенно обоснованно. Цели его понятны - защита конечного потребителя», - отметила первый замдиректора компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.
Цены на жилье поднимутся не сразу
Что касается прогноза, как изменятся цены на жилье в связи с нововведениями в законодательстве, эксперты считают, что если они и вырастут, то только в конце этого-начале следующего года. «В Москве отмечаются факты спекулятивного роста стоимости квартир на 5-10%, но таким застройщикам грозят проверками, разбирательством в ФАС. Предпосылок для роста цен нет, так как все еще работают и будут еще 1,5-2 года работать по старым программам. В Татарстане на сегодня, по данным Госстройнадзора, на стадии строительства находятся более 3,5 млн кв. метров жилья, из них 600 млн квадратных метров – стройки Госжилфонда и 2,9 млн квадратных метров – инвестиционное жилье. Это серьезные заделы», - заявил Ильшат Гимаев.
Елена Стрюкова отметила, что цены на недвижимость растут, но это не связано с изменениями законодательства, которые вступили в силу с 1 июля и касаются только новых объектов, разрешение на строительство которых будут получать после этой даты. «Новые правила на рынке, безусловно, окажут влияние на цены, но мы увидим это не раньше конца этого года – начала следующего. Это будет отложенный эффект на новые объекты», - пояснила она.
Обманутые дольщики исчезнут через три года
Для Татарстана вопрос об обманутых дольщиках актуален, хотя, по словам Гимаева, республика в масштабах федерации не является лидером по этому показателю. Сейчас в регионе насчитывается 27 проблемных объектов и 4185 ждущих своей очереди на вселение дольщиков. «Это нехорошее явление мы победим в течение трехлетнего периода. У нас есть крайние сроки. До конца 2020 года мы должны завершить все строймонтажные работы на этих объектах, а в I квартале 2021 года – передать права на квартиры дольщикам», - подчеркнул Ильшат Гимаев.
Он пояснил, что для помощи обманутым гражданам создан республиканский Фонд поддержки дольщиков. «Таких фондов в других регионах нет. У РФП есть свой директор, утверждено его штатное расписание, на днях окончательно утвердим смету расходов, и он заработает полноценно», - заявил замминистра строительства и ЖКХ.
Он напомнил, что в фонд уже переданы 15 земельных участков, находившихся в федеральной собственности в Казани, Зеленодольске, Высокогорском районе. Эти земли без проведения аукциона передаются девелоперам, которые будут строить на них жилье для дольщиков или предоставлять им квартиры в своих готовых домах. Остронуждающиеся дольщики смогут получить денежное возмещение по средневзвешенной цене на тот период, когда они покупали квартиры, но не выше стоимости трехкомнатной квартиры площадью 100 кв.м.