В Татарстане нет предпосылок для снижения цен на новостройки
По данным ЦИАН, в августе средняя цена на первичном рынке столицы Татарстана составила 227,4 тыс. руб. за кв. м, в сданных не более 5 лет назад домах – 225,8 тыс., на вторичном рынке – 180,7 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, в новостройки опережают по цене вторичный сегмент на 26%. Сервис Яндекс Недвижимость сообщает, что в июле средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казани составила 214 тыс. руб., на вторичном рынке – 164 тыс.
Растущая первичка и стабильная вторичка
Застройщики, банковский сектор, эксперты сошлись во мнении: цены на новое жилье снижаться не будут. Не ждут они и резкого подорожания.
Коммерческий директор «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев прогнозировал, что в 2024 и первом полугодии 2025 года застройщики вряд ли будут запускать какие-либо дисконты на жилье. По его словам, компания не планирует снижать цены, однако их и не повышали. Сейчас средняя цена квадратного метра в строящемся в Лаишевском районе РТ микрорайоне составляет 185 тыс. руб.
«Недвижимость, в любом случае, будет расти в цене. Да, мы, скорее всего, уже не увидим прироста в 20-30%, однако рост в диапазоне 10% мы будем наблюдать», — сказал Абдулхаев.
Стоимость самой дешевой квартиры на данный момент, рассказал он, составляет порядка 5,6 млн руб., площадью 24 кв. м, самой дорогой – 22 млн.
Абдулхаев заметил, что бизнес-класс чувствует себя комфортно. Аналогично стабильный спрос в высоком ценовом сегменте сохранялся и, например, в 2022 году. Заемщики в июле 2024 года продолжили приобретать в ипотеку квартиры в проектах бизнес-класса и выше. В прошлом месяце и начале текущего выросла доля продаж квартир средней площадью 50 кв. м. В предыдущие месяцы, по его словам, спросом пользовались более компактные квартиры.
По словам директора по девелопменту ООО «Грань» Ольги Волчковой, цена квадратного метра увеличивается в каждом сданном объекте. Это обусловлено повышением качества и внедрением «новых фишек» в жилых комплексах. «Цена квадратного метра не будет падать. По анализу рынка, когда-то цена одного квадратного метра начиналась с 2,5 тыс. руб., а сейчас превысила 200 тыс. руб.», — сказала она.
Ее точку зрения поддержал управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев, указавший, что застройщики при реализации проектов вкладываются в формирование комфортной для проживания среды. По его словам, в 2022 году компания планировала продавать квартиры в жилом комплексе, который строится на территории Лаишевского района РТ, по 60 тыс. руб. за кв. м. Сейчас она составляет 140 тыс. руб. за квадрат. Чек варьируется от 5 до 9 млн руб.
Отсутствие предпосылок для ценопада
Заместитель руководителя Абсолют Банка в Казани Регина Кондратьева заявила, что, как и во все предыдущие годы, никакого снижения стоимости квадратного метра на рынке не произошло. В новостройках, по ее данным, средняя стоимость квадрата выросла со 158 до 203 тыс. руб., в квартирах на вторичном рынке – со 145 до 170 тыс. рублей.
«Предпосылок для снижения цен нет. Это касается не только строящегося жилья, но и вторичного. Вместо снижения цен на вторичном рынке будет наблюдаться сокращение предложений», — сказала Кондратьева.
Основатель и партнер агентства CapEx Pros (консалтинг в сфере внедрения цифровых продуктов и практик в строительстве) Игорь Степанищев считает, что снижение цен более вероятно на рынке вторичной недвижимости, так как ее ценообразование не привязано к производственному циклу и издержкам строительства. Первичный сегмент зависит от ряда факторов: проектного финансирования, цен на стройматериалы, которые по некоторым позициям удвоились в последний год. Немаловажную роль играет рост дефицита кадров, который повышает издержки.
Потенциал для снижения цен на вторичное жилье эксперт оценил в 5-10%. В случае с новостройками, по мнению Степанищева, скорее, следует ожидать сохранения цен или их незначительной индексации. Небольшие девелоперы с одним-двумя проектами из-за давления на маржинальность могут пойти на запуск скрытых скидок.
«Прежде всего, стоит отметить, что снижение спроса в последние два месяца – это ожидаемое явление, которое отчасти компенсировано по году очень хорошими цифрами мая и июня. Исторически после изменений в регулировании мы видели и ожидаем, что спрос будет восстанавливаться на 5-10% в месяц и вернется к исходным значениям к концу года», — сказал Степанищев.
Понижение чека по ипотеке
Представители банков, опрошенные РБК Татарстан, сообщили о снижении среднего чека по ипотеке на покупку нового жилья.
Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина сообщила, что средний чек в целом по России, включая Казань, снизился на треть и составляет сейчас 2,8 млн руб. по Татарстану и 3,5 млн – в его столице.
Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» отделения «Банк Татарстан» Сбербанка Леонид Захаров сообщил, что в августе средний чек по ипотеке на первичном рынке составил 5,6 млн руб., снизившись с 5,8 млн в июле. На вторичном рынке, напротив, произошло повышение чека с 2,5 млн в июле до 2,8 млн руб. в августе.
Кондратьева из Абсолют Банка в Казани рассказала, что по стандартным ипотечным программам заемщики оформляют кредиты на небольшие суммы – от 1,5 до 3, млн руб.
«При любых условиях и ставках у людей возникает потребность в улучшении жилищных условий: кто-то осуществляет размен, кто-то продает одну недвижимость, чтобы приобрести другую большей площади, кто-то спешит вложить средства в покупку недвижимости и при этом не хватает небольшой суммы – 20-30% от стоимости объекта. В этих условиях заемщики готовы оформить ипотечный кредит, несмотря на высокие ставки», — сказала замруководителя Абсолют Банка в Казани.
Конец эпохи ипотечных оформителей
Представители банковской сферы и девелоперы сошлись во мнении, что в сложившейся ситуации необходимо перестраивать работу отделов продаж, а также работать над качеством проектов. Управляющий партнер BMP Brands Group заявил, что отделы продаж строительных компания в сложившейся ситуации вернулись к роли «продажников», а ранее они были «оформителями». «Сейчас отделы продаж начинают продавать, а маркетологи начинают работать», — заметил Николаев.
«Если ранее мы брали платежом, потому что были ипотечные инструменты, то сейчас приходится, помимо них, задействовать сервис, качество работы и, конечно, сам продукт. Думаю, что сейчас многие будут перестраиваться – заходить в продажи с историей проекта, за затем подключать свои интересные предложения, в которых рынок недвижимости, к сожалению, сейчас ограничены», — сказал коммерческий директор «#Суварстроит».
Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева поддержала точку зрения представителей строительных компаний о необходимости работы с продуктом.
Кроме того, и банкам, и застройщикам нужно выстроить новую стратегию работы с риэлторскими агентствами. Она рассказала, что сейчас часть из них активно призывает клиентов не спешить покупать жилье по ипотеке с высокой ставкой, а копить. При этом прогнозов по снижению стоимости недвижимости нет. По ее мнению, необходимо содействовать повышению финансовой грамотности населения, чтобы те, у кого вопрос покупки жилья стоит остро, могли реализовать свою потребность.
«Нужно дать возможность людям принять взвешенное решение, готовы ли они оформить ипотеку с высокими ставкой и ежемесячным платежом. Сейчас банки уделяют особое внимание качеству выдаваемых кредитов, а не количеству. Мы понимаем, что высокая ключевая ставка с нами надолго, поэтому каждый банк будет соблюдать свою риск-политику», — сказала управляющий директор по ипотеке ВТБ в Татарстане.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан