Время покупать: что ждет рынок жилья и ипотеки Казани
11 июля Банк России повысил ключевую ставку с 5 до 5,5%. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в тот день заявила, что регулятор не исключает перехода к «умеренно жесткой политике», когда ключевая ставка превысит 6%.
Опрошенные РБК Татарстан участники рынка недвижимости и ипотеки сошлись во мнении, что цены и спрос на жилье продолжат расти, однако не такими высокими темпами, как это происходило в последние полтора года. Ставки по ипотечным кредитам вырастут.
«Программы господдержки с субсидированными ставками по нынешним правилам заканчиваются 1 июля. Дальше ставка будет выше, а кредитный лимит сократится до 3 миллионов. На вторичном рынке в ближайшее время ставки точно будут расти. На мой взгляд, сейчас самое удачное время для покупки квартиры», – заявил РБК Татарстан руководитель второго отдела новостроек агентства недвижимости «ФЛЭТ» Вадим Зилаев.
Его точку зрения поддержал заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов, отметив, что жилье выгоднее приобрести до 1 июля 2021 года, когда вступят новые условия программы льготной ипотеки.
«По факту с 1 июля правительственная программа не будет действовать в полной мере. Сумма кредита будет ограничена 3 миллионами рублей. В городах-миллионниках квартир, подходящих под эти условия, не так много. Как правило, это варианты за городом или небольшие однокомнатные квартиры, студии в Казани», – сказал Юсупов.
Он добавил, что у компании «Унистрой» под обновленные условия ипотеки с господдержкой попадают 26% квартир – в трех возводимых компанией объектах из 10.
Коммерческий директор девелоперской компании «Суварстроит» Эльвира Галяутдинова также отметила, что жилье выгоднее приобретать сейчас – до вступления в силу новых условий программы с господдержкой и на фоне повышения ключевой ставки, которая напрямую влияет на ипотечные ставки.
Делайте ставки
Руководитель отдела ипотеки АН «ФЛЭТ» Анна Смирнова сообщила, что средняя ставка на рынке новостроек, благодаря программе с господдержкой, сейчас составляет порядка 5,6%. В рамках программ, когда ставку субсидирует застройщик, можно оформить заем под 2,35% годовых на весь срок. На вторичном рынке ставка, в среднем, составляет 8,2%.
«Несмотря на то, что ЦБ поднял ключевую ставку, банки пока не торопятся увеличивать свои ставки. Однако им все равно придется это сделать, и сейчас они максимально оттягивают этот момент – скорее всего, до следующего поднятия ключевой ставки», – сказала Смирнова.
Начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка Олег Исламов в беседе с РБК Татарстан подтвердил, что в банке прогнозируют повышение ставок по ипотечным кредитам. По данным ЦБ, на 1 мая средневзвешенная ставка в РФ составила 7,3%. Это, по его словам, чуть выше, чем в марте.
«По прогнозам, к концу текущего года ставки на рынке ипотеки могут вырасти до 8,5-9,5%. В первую очередь, это связано с удорожанием фондирования для банков в связи с повышением ключевой ставки, помимо этого, частичное влияние оказывает трансформация программы ипотеки с господдержкой. Также мы ожидаем роста ставок при рефинансировании ранее взятых кредитов», – сказал Исламов.
Он отметил, что решений о повышении ставок руководством банка на сегодня не принято. Однако такую возможность на фоне неоднократной положительной индексации ключевой ставки рассматривают.
«Если клиент сформировал первоначальный взнос, и у него остро стоит вопрос с переездом, желательно поспешить. Даже если сделка планируется через 2-3 месяца, можно подать заявку в банк, чтобы зафиксировать решение по текущей, еще не повысившейся ставке. Как правило, при повышении ставок новые тарифы распространяются на решения, полученные по новым заявкам – по ранее одобренным заявкам решения не меняются. Исключение составляет программа господдержки, где нужно успеть подписать кредитный договор до конца текущего месяца», – сказал Исламов.
Сейчас по ипотечным кредитам на покупку вторичного жилья «рабочая» процентная ставка составляет 7,75% (при первоначальном взносе от 20% для всех категорий клиентов, независимо от наличия зарплатной карты банка), при рефинансировании – от 8,29%, на покупку участков и загородных домов – варьируются от 8,5 до 8,99% (при взносе от 40% и от 20,01% соответственно).
Востребованная ипотека
По словам Анны Смирновой, доля ипотеки в общем объеме сделок по покупке жилья составляет 50-55%. «В Казани, как правило, самыми востребованными вариантами являются однокомнатные квартиры, студии и «евродвушки». Квартиры такого типа обычно покупают родители детям», – сказала руководитель отдела ипотеки АН «ФЛЭТ».
Начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка Олег Исламов рассказал, что доля ипотеки с господдержкой в общем объеме выдач банка, по итогам 5 месяцев года, составила в Татарстане 41%, в других регионах – 31%. Доля вторичного рынка, в среднем, составляет 30%, рефинансирования – 16-18%, программы по покупке домов и земельных участков – 10%.
«Исходя из статистики ЦБ, доля вторичного жилья всегда была превалирующей, поскольку он включает в себя весь жилой фонд, в том числе недавно введенные в эксплуатацию дома. По данным ЦБ за апрель, доля выдач в сегменте ДДУ в Татарстане составила 26%, увеличившись к марту на 1%. Мы ожидаем, что доля вторичного рынка опять начнет расти после 1 июля, когда условия программы с господдержкой будут скорректированы», – сказал Исламов.
По его словам, средний размер ипотечного кредита, по итогам 4 месяцев года, составил в Ак Барс Банке 2,6 млн руб., годом ранее он равнялся – 1,9 млн. По РФ, согласно данным регулятора, средний чек составил 2,8 млн, что на 17% больше, чем в январе-апреле 2020 года. Средневзвешенный срок кредитования увеличился с 217 до 232 месяцев. В Ак Барс Банке – вырос с 197 до 226 месяцев.
«Во втором полугодии мы не видим предпосылок для такого же заметного роста цен, который наблюдался 12 месяцами ранее. Если средняя сумма кредита и срок кредитования будут и далее увеличиваться, то это будет происходить менее интенсивно. Если говорить о спросе, то мы ожидаем его стабилизацию в летний период. Необходимо отметить, что значительная часть клиентов, планировавших покупку новостройки, уже успели ранее воспользоваться господдержкой. Поскольку процентная ставка здесь будет повышена, а предельная сумма кредита, напротив, сократится, то вряд ли спрос на новостройки будет расти такими же темпами, как в предыдущем году и I квартале текущего года. В целом ожидаем стабилизации спроса или его незначительной коррекции в сторону уменьшения», – сказал Исламов.
Замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов заявил, что спрос на жилье остается высоким. Если сравнить период января-июня текущего года с аналогичным периодом 2020-го, то спрос, в среднем, по портфелю вырос на 20%. После 1 июля, считает топ-менеджер, он может несколько снизиться.
На долю ипотеки в май 2021 года пришлось 74% от общего числа сделок по покупке жилья и 64% – по итогам 5 месяцев. «Дефицита предложения нет. Единственное, как я уже говорил, с 1 июля оформить ипотеку по льготным условиям будет сложнее», – отметил Юсупов.
Эльвира Галяутдинова из компании «Суварстроит» сообщила, что доля ипотеки в общем объеме продаж составила 80%. По сравнению с прошлым годом, уровень продаж вырос в текущем году на 40%. По ее словам, на рынке наблюдался некоторый дефицит предложения. Однако льготная ипотека придала импульс развитию рынка новостроек. Например, компания «Суварстроит» открыла продажи 11 домов в 4 ЖК, к концу 2021 года на рынок выведут новые объекты.
«Недвижимость продолжает расти в цене, что является следствием удорожания материалов, поэтому мы наблюдаем повышенный интерес к вложению в недвижимость со стороны инвесторов, которые понимают, что в перспективе принесет результат, поскольку недвижимость продолжит дорожать», – считает Галяутдинова.
Без падений и взлетов
По данным Росреестра по РТ, в республике, по итогам 5 месяцев 2021 года, зарегистрировано 26,1 тыс. ипотечных сделок с жилыми помещениями, что на 12,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Руководитель второго отдела новостроек АН «ФЛЭТ» Вадим Зилаев считает, что в ближайшее время не стоит рассчитывать на стагнацию или падение спроса на рынке жилья. «В последние несколько лет во втором полугодии процессы покупки и продажи недвижимости происходят более активно, чем в первом. Спрос также растет. В первую очередь, дорожают новостройки, так как себестоимость строительства сейчас выросла в цене. Вслед за новостройками устремляется и «вторичка». Причина в том, что многие продавцы квартир на вторичном рынке являются покупателями новостроек, продавцы которых также не хотят продешевить», – сказал Зилаев.
По прогнозу руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гиззатовой, на рынке недвижимости в 2021 году не стоит ожидать снижения цен на жилье, равно как и их значительного повышения.
Во II квартале 2021 года средняя цена квадратного метра в новостройках составила 106,5 тыс. рублей, что на 33,7% больше, чем годом ранее (79,7 тыс. во II квартале 2020 года). Сильнее всего на первичном рынке подорожали студии, площадью, в среднем, 29 м² — на 21% до 3,5 млн руб. Стоимость кв. метра в них превысила 120,7 тыс. рублей. Отрицательную динамику продемонстрировали лишь многокомнатные квартиры, площадью от 130 квадратов — на 39% до 12,85 млн руб. (98,8 тыс. руб. за м²).
Стоимость квадратного метра на вторичном рынке во II квартале текущего года, по данным АН «Счастливый дом», выросла, к аналогичному периоду 2020-го, на 23,9% до 98,4 тыс. рублей. Студии подорожали на 16% до 2,85 мл рублей (по 114 тыс. за квадрат).
Спрос в апреле текущего года превышает прошлогодние и допандемийные показатели и на первичном, и на вторичном рынках. По договорам долевого участия было зарегистрировано 1,89 тыс. сделок купли-продажи жилья против 1,3 тыс. в 2020-м и 1,76 тыс. – в доковидном 2019 году.
На вторичном рынке в апреле зафиксировано 16,4 тысяч сделок, годом ранее их было 3,7 тыс., в позапрошлом году – 5,4 тысяч.