Новая эра долевки: как эскроу-счета повлияли на стоимость жилья в Казани
«Переход на проектное финансирование в Татарстане состоялся, и произошел достаточно безболезненно», – заявил заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев в ходе организованного РБК Татарстан круглого стола, посвященного ситуации на рынке жилья и ипотечного кредитования.
Он сообщил, что в настоящее время в республике строится 3,5 млн кв. метров. Из них по старым правилам, без использования эскроу-счетов, будут достроены 80% или 181 многоквартирный дом, общей площадью 2,8 млн кв. метров. По ним заключено 16,7 тыс. договоров долевого участия. Их возводит 81 застройщик. В эксплуатацию объекты планируется сдать в 2019-2021 году.
«Правительство дало возможность рынку жилья в щадящем режиме перейти на новый формат работы», – сказал Гимаев. Он добавил, что застройщики, которые продолжили работу по старым правилам, подстраховались, получив одобрение банков на открытие счета эскроу.
На проектное финансирование перешли 22 застройщика, которые возводят 46 объектов, площадью 673 тыс. кв. м и по которым заключено 1,6 тыс. долевых договоров. Заявки в банки поданы только по 31 объекту, общая площадь которых составляет 455,2 тыс.кв.м. «Эта группа будет прирастать объектами», – сказал Гимаев.
В июне, по словам Гимаева, было заключено свыше 2,6 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья. Он пояснил, что застройщики стремились выполнить критерии, чтобы продолжить работу по старым правилам, добрав по объекту объем привлеченных в рамках договоров долевого участия средств не менее чем до 10%.
А есть ли рост
Заместитель председателя правления АО «ТАТСОЦБАНК» Дмитрий Кузнецов согласился с представителем министерства, что увеличение количества договоров долевого участия связно с переходом на проектное финансирование.
«Застройщики, возможно, через аффилированные структуры добирали тот процент таких сделок, который был им необходим, чтобы продолжить работать по старым правилам», - сказал он.
Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Олег Исламов рассказал, что кредитная организация в рамках проектного финансирования одобрила в Татарстане 7 сделок на 3,6 млрд рублей, еще 11 находятся на рассмотрении. По России банк привлек более 4,5 млрд рублей средств клиентов на эскроу-счета, а также одобрил 35 сделок проектного финансирования с использованием счетов на сумму 115 миллиардов рублей.
По словам Исламова, заметного роста цен на жилье в республике в июне-июле не зафиксировано. В ВТБ отметили, что сложно и рано оценивать изменение цен на новостройки в связи с переходом на эскроу-счета, так как основная часть текущих жилых комплексов в регионе продаются по прежней схеме работы, без участия эскроу.
Управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Казани Алсу Тазеева сообщила, что, согласно результатам исследований, цены на жилье начали расти. Столица РТ, по ее словам, занимает первое место по росту цен. С начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 18%, в Москве динамика составила 9%.
Причем разница в цене квадратного метра, по словам топ-менеджера, на первичном и вторичном рынках в Татарстане незначительна. В начале года стоимость квадратного метра в Казани составляла 79 тыс. рублей, на данный момент – 82 тысячи.
«Средняя цена однокомнатной квартиры в Казани составит порядка 3,2 млн рублей, двухкомнатной – 4,8 млн, «трешки» – порядка 7 млн рублей. На рынке новостроек мы тоже наблюдаем рост цен, который связан не только с переходом на эскроу-счета, а точнее пока практически не связан с реформой. Причинами являются, в первую очередь, повышение НДС и стоимости стройматериалов», – уточнила Тазеева.
Коммерческий директор ГК «Садовое Кольцо» Анатолий Баталин рассказал, что компания уже работает по схеме проектного финансирования, партнером является «Сбербанк». Напомним, что московская компания реализует в столице РТ проект ЖК «Savin House». По словам Баталина, строительство идет с опережением сроков.
Он отметил, что рынок Татарстана видится компании «комфортным». В Москве застройщики сейчас активно конкурируют друг с другом, рынок монополизируют крупные компании, а мелкие – покидают его, средние организации находятся в состоянии неопределенности относительно перспектив развития. Рост стоимости на жилую недвижимость, по словам Баталина, в целом по рынку составил 5%.
«Если говорить о нашем проекте – ЖК «Savin House», то за год мы повысили цены более чем на 20%, и причинами послужили отнюдь не нововведения в законодательстве, а повышение строительной готовности объекта и повышенный уровень спроса на уникальное для Казани предложение», – сказал коммерческий директор ГК «Садовое кольцо». И цены ЖК «Savin House» , добавил он, продолжат расти.
Простор и индивидуальность
Управляющая «Абсолют Банка» в Казани Алсу Тазеева рассказала, что одним из трендов на рынке жилой недвижимости является переход застройщиков от строительства малогабаритных квартир к жилью комфорт- класса. «Квартиры формата «мини» перестали пользоваться спросом в Казани, сейчас люди предпочитают просторное жилье, поскольку это другое качество жизни, особенно когда речь идет о расширении семьи», – сказала Тазеева.
Ее поддержал Баталин из ГК «Садовое кольцо», отметив, что 2 года назад одним из ведущих трендов рынка была покупка студий. Однако сейчас клиенты переориентировались на более просторные квартиры. В ЖК «Savin House», рассказал он, наибольшей популярностью у покупателей пользуются квартиры с одной и двумя спальнями. «Сегодняшний покупатель стал требовательным, поскольку ему есть из чего выбирать. Одним из критериев при принятии решения, конечно, остается цена, второй – комфорт и эргономичность, третий – расположение и инфраструктура», – сказал топ-менеджер.
Заместитель председателя правления АО «ТАТСОЦБАНК» Дмитрий Кузнецов, однако, отметил, что у значительного количества клиентов средств хватает только на однокомнатные квартиры. «До сих пользуются популярностью «хрущевки», иногда встречаются «гостинки», – сказал он.
Он согласился с Баталиным, что рост стоимости квадратного метра составил в 2019 году порядка 20%. При этом Кузнецов отметил, что граждане, которые имеют финансовую возможность приобрести квартиру с тремя и более спальнями, чаще стали обращать внимание на индивидуальное домостроение.
«Стоимость квадратного метра в этом сегменте приемлемая. Я думаю, что есть предпосылки в сторону роста рынка ИЖС. Мое личное мнение, что сейчас цена квадратного метра в многоквартирных домах завышена», - сказал Кузнецов.
Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Олег Исламов напомнил, по данным издания «Коммерсантъ» Казань стала лидером по темпам роста цен на жилье по итогам 2018 года. «Пик роста цен был во втором полугодии 2018 года – на 18%: это достаточно много. Возможно, сейчас он продолжается, но уже не так активно», – сказал он.