Ключи от «бизнеса»: на какое жилье растет спрос в Казани

Читать в полной версии

Востребованный «бизнес»

На состоявшемся в середине марта круглом столе о развитии рынка ипотеки участники дискуссии отметили, что большинство казанских покупателей квартир успели воспользоваться условиями программы льготной ипотеки в 2020 году. Это приведет к падению спроса в 2021 году.

«Эйфория прошла, все, кто хотел купить квартиры, сделали это, получили одобрение по ипотечным кредитам. В результате, сейчас люди будут подходить к приобретению жилья более расчетливо и избирательно, выбирая ипотечные программы и застройщиков. Клиенты останутся с теми, кто будет за них бороться», – отметила руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «ФЛЭТ» Наталья Ильина.

Она же сообщила, что на рынке недвижимости Казани сформировалась тенденция, когда обладатели жилья класса «комфорт» стремятся переехать в жилье бизнес-класса. Спрос на данный сегмент недвижимости, по ее словам, за последние четыре года вырос в разы.

«Людям важны комфорт и безопасность, и они переезжают из хорошего комфорт-класса в «бизнес». Думаю, что за этим сегментом жилья будущее», – сказала Ильина.

Гендиректор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон охарактеризовал спрос на жилье бизнес-класса как стабильный, менее подверженный влиянию каких-либо внешних факторов. Качество девелоперских проектов в Казани за последние 5-7 лет значительно выросло, отметили в компании, и жилья бизнес-класса стали строить больше. Вольфсон связал это, в том числе с тем, что свободной земли в черте города осталось немного, в результате, застройщики стараются максимально реализовать потенциал территории за счет характеристик проектов. По его словам, очередь на покупку квартир формируется до старта продаж, а свободные квартиры заканчиваются за несколько месяцев до завершения строительства.

Коммерческий директор компании «Суварстроит» Эльвира Галяутдинова рассказала, что спрос на бизнес-класс в 2021 году вырос в 2-3 раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По ее словам, на долю жилья данной категории приходится порядка 30% в портфеле, текущий объем которого составляет 250 тыс. кв. метров. Это ЖК «Столичный» и «Манхэттен». Одним из драйверов роста спроса на бизнес-класс, считает топ-менеджер, в 2021 году является ипотека. «В 2021 году количество сделок по ипотеке среди объектов бизнес-класса выросло в 2 раза по отношению к прошлому году. Это прямо повлияло на объем сделок», – сказала Эльвира Галяутдинова.

Коммерческий директор московской девелоперской ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин отметил в беседе с РБК Татарстан, что спрос на жилье бизнес-класса за последние 3 года в Казани вырос, и число таких проектов увеличилось. В 2016-2017 годах на долю жилья бизнес-класса приходилось порядка 7-10% рынка новостроек столицы региона, сейчас она составляет порядка 15% в количественном и 20% в денежном выражении. Московский девелопер строит в столице РТ жилой комплекс Savin House.

Директор федеральной риэлторской компании ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов отметил, что востребованность бизнес-класса выросла на фоне повышения спроса на жилье в столице региона в целом. Также он обратил внимание на качественные изменения в понимании этого сегмента жилья.

«Еще 10-15 лет назад в Казани жилье относилось к бизнес-классу просто по принципу местоположения. Точечная застройка центра кирпичными девятиэтажками с заборами внутри старых дворов с домами-хрущевками, считалось чуть ли не элитным жильем. Однако покупатели столкнулись с нерациональными планировками, дикими проблемами с парковкой, радикально отличающимися от них соседями. Это жилье стоит дорого, но продается плохо, поэтому его нельзя отнести к категории бизнес-класса. Рынок постепенно обновляется за счет новых застройщиков», – сказал Галлямов.

Какой он – «бизнес»?

По данным министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, жилой комплекс может рассчитывать на приставку «бизнес», если это жилье «в кирпичных и монолитных, в том числе монолитно-кирпичных, домах повышенной комфортности, которое располагается в престижных районах города. Дома оснащены подземными паркингами, видеонаблюдением, современными лифтами, просторными парадными или консьерж-сервисами. Такие дома могут быть построены, как по индивидуальным проектам, так и находиться в домах, возведенных в конце XIX – начале XX веков, зачастую в историческом центре и представляющих культурную и архитектурную ценность, отмечают в ведомстве.

Коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин, помимо местоположения, инфраструктуры и общественных пространств, также выделил индивидуальное оформление жилых комплексов, просторное лобби, обеспеченность парковками и стоянками. В домах бизнес-класса, по его словам, более высока доля трехкомнатных и четырехкомнатных квартир, а также есть эксклюзивные предложения. Например, пентхаусы, двухуровневые квартиры, с террасами и иными особенностями планировок.

«Дома бизнес-класса – с высокими потолками, системами кондиционирования и/или очистки воздуха, лифтами престижных брендов. Как правило, жителям предлагается консьерж-сервис, услуги охраны и видеонаблюдения, а также дополнительные потребительские услуги на территории ЖК (услуги прачечной и клининга, магазины, салоны и кафе)», – отметил Баталин.

Коммерческий директор «Суварстроит» Эльвира Галяутдинова, помимо индивидуальной архитектуры, близости к историческому центру Казани, комфортной площади квартир и высоты потолков, отметила, что в ряде случаев решающую роль для покупателей играют объекты социальной инфраструктуры. Например, для ЖК «Столичный» – это детсад на территории комплекса и коллективные пространства в пределах домовой территории и в переходных мостах между жилыми домами.

Марат Галлямов из ООО «Этажи-Казань» отметил, что расположенные рядом с жилыми комплексами бизнес-класса школы и детсады, как правило, имеют высокий рейтинг. Наталья Ильина из агентства недвижимости «ФЛЭТ» заявила, что в ЖК, позиционирующихся как «бизнес-класс», девелоперы должны предложить застройщикам индивидуальные планировки квартир с панорамными окнами и потолками, высотой от 3 м. Площадь однушки должна начинаться от 48 м² с кухнями от 12 «квадратов». Также эксперты указали на необходимость подземного паркинга с лифтом и так далее.

Вице-президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев в беседе с РБК Татарстан сообщил, что среди реализованных в Казани проектов под критерии бизнес-класса подходят ЖК Atlantis Deluxe от «СМУ-88», «Барселона» («Суварстроит»), «Берег», Clover House и ряд других. Эксперт агентства недвижимости «РЕНЕВАДА» Николай Буланов добавил, что в данном классе сейчас в Казани возводятся жилой комплекс «Столичный» («Суварстроит») в Ново-Савиновском районе Казани, ЖК «Легенда» («Арт-Строй»).

Руководитель ГК «Ассистент» Сергей Никитин сообщил, что к бизнес-классу относятся такие жилые комплексы, как «Манхэттен» и «Столичный» («Суварстроит»), Savin House («Садовое кольцо»), Atlantis Deluxe и «Пять звезд» («СМУ-88») и другие. «В сегменте бизнес-класса активно работает компания «СМУ-88», реализуя интересные и разнообразные проекты в различных частях Казани», – добавил Никитин.

Илья Вольфсон из СМУ-88 отмечает, что обычно квартиры в бизнес-классе покупают люди, привыкшие к определенному уровню комфорта и способные этот комфорт обеспечить в пределах своей квартиры.

«Наша задача как застройщика в этом случае создать гармоничную среду, чтобы у жителя, когда он выходит из квартиры, не появлялся диссонанс с окружающей обстановкой. И тут важно абсолютно все: начиная от архитектурного стиля и отделкой фасада, заканчивая дизайном скамеек и фонарных столбов во дворе. Каждый наш проект – это образец авторской архитектуры, которая проявляется в пластике силуэтов и отделке фасадов. Например, в ЖК «Привилегия» мы использовали голландский керамический глазурованный кирпич ручной формовки, а в ЖК Atlantis Deluxe фасад будет полностью стеклянным. Для него мы используем немецкие фасадные системы Schüco – это один из крупнейших мировых производителей этой продукции», – рассказал руководитель группы компаний.

В рамках реализации еще одного проекта в сегменте бизнес-класса – Dubrava 2.0, добавил он, компания переработала под современные требования концепцию ЖК, разработанную порядка 10 лет назад. Обязательства достроить дома в ЖК «Экопарк Дубрава» группа «СМУ-88» приняла в конце 2020 года.

«СМУ-88 сохранит архитектурную концепцию в ключе существующей застройки. Это будут те же дома переменной этажности в 9-16 этажей. Однако их внешний вид, сохраняя прежние силуэты, существенно преобразится. Инженерная инфраструктура, общественные пространства и социальная среда также были переосмыслены в соответствии с современными стандартами. На всей территории ЖК будет реализована безбарьерная среда по принципу «ни одной ступени от входа до двери квартиры», – отметил Вольфсон.

Для жизни и инвестиций

Опрошенные РБК Татарстан игроки рынка недвижимости и эксперты отметили, что жилье бизнес-класса люди приобретают, в основном, для себя, однако есть и доля инвесторов. Для покупки, в том числе, используются и ипотечные кредиты. «Сейчас в ипотеку приобретается почти все жилье независимо от его уровня. В Казани доля ипотечных сделок составляет примерно 80-85% всех продаж. Аудитория «бизнеса» это люди среднего класса вне зависимости от их семейного положения. Чаще берут для себя, хотя доля инвесторов тоже довольно заметна», – рассказал гендиректор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон.

По словам Эльвиры Галяутдиновой из «Суварстроит», среди покупателей квартир бизнес-класса 50% – это жители Казани, вторая половина – приезжие из районов РТ и регионов РФ. «В целом, чаще всего жилье бизнес-класса покупают семейные пары, в возрасте от 35 до 50 лет: активные, предприимчивые люди, путешествующие по миру и имеющие представление о высоких стандартах качества. Они окружают себя комфортными вещами. Социальный статус покупателей – в основном, владельцы бизнеса, чиновники и топ-менеджеры. Это, как правило, люди, которые ведут активный и здоровый образ жизни и стремятся к развитию. Если говорить о целях покупки, то чаще всего квартиры бизнес-класса покупают и для жизни, и для инвестиций. Так как мир и обстановка очень быстро меняются, поэтому жилье рассматривают с точки зрения разных форм применения и для проживания и для сдачи в аренду», – сказала она.

Галяутдинова добавила, что зачастую инвесторы приобретают не только однушки, но и более просторные квартиры. В целом, покупатели рассматривают такое жилье с точки зрения разных форм применения и для проживания и для сдачи в аренду. «Особым спросом пользуются пентхаусы. Это «эксклюзивная история», такое жилье покупают, пожалуй, самые требовательные с точки зрения комфорта покупатели. Верхние этажи, обособленность от соседей – владельцами больших площадей чаще всего становятся известные люди или крупные бизнесмены, которые хотят уединения и совмещения загородного и городского формата проживания», – сказала она.

Марат Галлямов из ООО «Этажи-Казань» отметил, что при покупке жилья бизнес-класса клиенты чаще используют рассрочку, нежели ипотечные кредиты. «Что касается условий покупки, то здесь чаще используется рассрочка от застройщика, чем ипотека. Ипотека тоже используется, но реже», – сказал эксперт.

Анатолий Баталин из ГК «Садовое кольцо» рассказал, что основную долю покупателей составляют клиенты, приобретающие жилье для себя и членов семьи. Это могут быть, как молодые семьи без детей или с детьми школьного возраста, так и представители старшего поколения, приобретающие отдельную квартиру для детей и внуков. «Инвестирование в жилые комплексы бизнес-класса в Казани также становится более популярно, так как зачастую именно проекты бизнес-класса показывают наибольший рост цены между стадией начала строительства и стадией ввода дома в эксплуатацию»,– отметил он.

В вопросе цен на жилье бизнес-класса мнения участников рынка недвижимости, в целом, совпадают. Гендиректор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон сообщил, что средняя стоимость квадратного метра варьируется от 110 до 160 тыс. за кв. метр. «Наверное, можно сказать, что бизнес-класс – это наш профиль. Из 11 наших ЖК восемь – это бизнес-класс. Что касается текущих продаж, сейчас доступны для покупки квартиры в пяти ЖК, четыре из которых – бизнес-класс: ЖК RICHMOND, ЖК Atlantis Deluxe, ЖК «Свобода» и ЖК Dubrava 2.0», – рассказал Илья Вольфсон. Он добавил, что, начиная с 2016 года, компания ввела в эксплуатацию 130 тыс. кв. м жилья, и сейчас строит еще 496 тысяч кв. м.

Коммерческий директор группы «Садовое кольцо» сообщил, что по состоянию на начало марта средняя стоимость кв. метра в новостройках бизнес-класса в Казани составляет 125,4 тыс. Он же обратил внимание и на более дорогой сегмент – премиум-класс. Тут средний ценник составляет 197,7 тысяч за «квадрат».

Представители риэлтерских агентств озвучили еще более высокие цены. По словам руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «ФЛЭТ» Натальи Ильиной, стоимость первички в премиальном сегменте (Вахитовский район Казани) варьируется от 140 до 200 тыс. рублей – в зависимости от местоположения, сроков сдачи, инфраструктуры и разного рода «фишек», например, наличия солнечных батарей, wi-fi на всей территории и так далее.