Ипотечные горки: татарстанские банкиры прогнозировали снижение ставок
24 июля редакция РБК Татарстан провела круглый стол, посвященный ситуации на рынке жилой недвижимости и ипотечного кредитования. Управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Казани Алсу Тазеева рассказала, что средняя ставка по сравнению с 2018 годом увеличилась с 9,5 до 10,5% годовых, однако сейчас наблюдается тенденция к снижению среднерыночной ипотечной ставки.
«Май и июнь уже показывают четкую тенденцию к снижению среднерыночной ставки – она уменьшилась до 10,5% годовых и продолжает снижаться. При этом некоторые ипотечные банки уже сейчас предлагают программы со ставкой менее 10% годовых», – сказала Тазеева.
Снижение ставок
За первые 5 месяцев 2019 года банки выдали жителям Татарстана ипотеки на сумму почти 32 млрд рублей. Это на 10% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Основной причиной Тазеева назвала рост среднерыночной ипотечной ставки почти на 1 процентный пункт в начале года. Если летом 2018 года она опускалась до 9,5% годовых, то в первом квартале 2019 года поднялась до 10,5% годовых. Еще одной причиной Тазеева назвала рост цен на недвижимость (5-7% за полгода), в результате потенциальные заемщики «перешли в режим ожидания» в надежде на улучшение условий.
Максимальное падение спроса на ипотеку – в среднем по рынку на 10-15% по отношению к показателям прошлого года – пришлось на май, рассказала топ-менеджер. Во-первых, заемщики откладывали сделки в надежде на скорое снижение ключевой ставки ЦБ РФ, которое «потянет» за собой и ставки по ипотеке. Во-вторых, в этом году в мае было больше праздничных дней, соответственно, чисто технически было меньше времени для сделок.
«Однако время для восстановления темпа выдач есть. Так, июнь 2019 года показал результаты на уровне прошлого года, хотя средняя рыночная ставка оказалась выше почти на 1 процентный пункт. Мы прогнозируем, что выдачи ипотеки в республике по итогам года окажутся либо на уровне 2018 года, либо превзойдут его на 15-20%. Во многом это будет определяться динамикой среднерыночной ставки и уровнем цен на недвижимость», – сказала Тазеева.
Минимизация первоначального взноса и омоложение заемщиков
Заместитель председателя правления АО «ТАТСОЦБАНК» Дмитрий Кузнецов рассказал, что одним из трендов в сфере ипотеки является индивидуальное жилье. «Мы участвуем в нескольких проектах такого рода. Ставка при кредитовании покупки дома стартует от 10% годовых. Это связано, в том числе, с повышением стоимости квадратного метра: люди обратили внимание на индивидуальное домостроение», – сказал Кузнецов.
Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Олег Исламов рассказал, сославшись на статистику Центробанка, что сумма ипотечного кредита в 2019 году превысила 2 млн рублей, тогда как в начале года она равнялась 1,8 млн. Средний срок кредитования в РТ в мае составлял свыше 17 лет, в прошлом году и первом квартале текущего года он равнялся 15 годам.
Банк ВТБ в первом полугодии выдал 5,37 тыс. ипотечных кредитов на сумму 11 млрд рублей, что на 36% превысило показатели аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная ставка в регионе на 1 июня составляла 10,52% годовых по ипотечным кредитам, выданным суммарно всеми банками Татарстана.
«В среднесрочной перспективе и по мере достижения целей по инфляции мы видим хорошие возможности для плавного снижения ставок на рынке до 9%,затем до – 8%. В банке ВТБ ставки по ипотеке составляют от 9,7% годовых для всех категорий клиентов» – сказал Исламов, отметив, что по государственной ипотечной программе для семей с детьми, которая стартовала в прошлом году и реализуется при поддержке государства, ставка составляет 5%.
Исламов сообщил, что в банке ВТБ также можно провести рефинансирование ипотечного кредита по данной программе – вне зависимости от даты его оформления. Однако есть ряд требований. Например, сумма кредита в Татарстане и других регионов не должна превышать 6 млн рублей, для Московской области показатель выше – 12 млн, срок кредита – до 30 лет при первоначальном взносе от 20%.
«Главное, чтобы квартира была приобретена у первичного правообладателя – юридического лица: как правило, это продажи от застройщиков. Даже если квартира была куплена, например, в 2015 году, то сейчас у заемщиков есть отличная возможность рефинансировать кредит по ставке в 5%. Нагрузка по процентам сокращается практически в два раза», – сказал Исламов.
Представитель ВТБ сообщил, что еще одним трендом на рынке ипотечного кредитования является стремление заемщиков минимизировать первоначальный взнос, который, в большинстве случаев, составляет 15-20% от стоимости квартиры. Учитывая запросы заемщиков, в ВТБ принято решении о снижении минимального размера первоначального взноса с 15% до 10% для всех категорий клиентов. Новые условия вступают в силу с 25 июля 2019 года.
Управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Казани Алсу Тазеева сообщила, что из десятка обратившихся в банк, по ее словам, одобрение кредита получают 8 человек благодаря современной it- платформе, которая учитывает комплекс разнообразных параметров. Среди заемщиков банка, рассказала топ-менеджер, появились те, кто в прошлом уже оформляли и закрыли ипотечный кредит и снова взяли ипотеку уже на новую квартиру. Средний возраст таких заемщиков, по ее словам, составляет 40-50 лет, тогда как в основной массе заемщиков он снизился до 25-35 лет. Еще одним трендом Тазеева назвала кредитование на покупку залоговых объектов: в 2019 году число таких сделок у «Абсолют Банка» увеличилось в 5 раз по Казани, двукратно – в Набережных Челнах.
«Ипотечный кредит среди розничных кредитов является самым благополучным. В «Абсолют банке» просрочка составляет 0,7% от объема портфеля, поскольку на этапе приема заявки проводится детальный анализ каждого заемщика. По стране в 2018 году этот показатель составлял 1,7%, в текущем году он упал до 1,4%. «Благонадежность заемщиков растет», – отметила Тазеева.
Закредитованное население
Заместитель председателя правления АО «ТАТСОЦБАНК» Дмитрий Кузнецов оценил уровень закредитованности населения как высокий. По его словам, потенциальный заемщик, который выплачивает 5-6 кредитов, включая ипотечный, с высокой вероятностью получит отказ, если захочет взять еще одну ипотеку. При этом в банке « с опасениями» относятся к заемщикам, не имеющим кредитов вообще.
Алсу Тазеева добавила, что банки не могут прогнозировать поведение таких клиентов, однако после анализа других факторов, помимо истории, такие клиенты могут получить одобрение ипотечного кредита.
Коммерческий директор ГК «Садовое Кольцо» Анатолий Баталин отметил, что застройщики фиксируют со стороны банковского сектора тенденцию к снижению ипотечных ставок. Среди купленных квартир в возводимом ЖК «Savin House», по его словам, более половины приобретены в ипотеку. «Из этой половины больше половины приобрели люди, возрастом до 35 лет. Число заемщиков, до 25 лет, среди покупателей квартир в нашем жилом комплексе невелико», – сказал Баталин.