Столица небоскребов: почему в Казани продолжают строить невысотное жилье
Согласно проведенному в ноябре 2023 года исследованию Единого ресурса застройщиков, средняя этажность жилищного строительства в Татарстане составляет 11,5 этажа из расчета на строящийся дом, из расчета на строящуюся жилую единицу и на квадратный метр – 16,9 этажа.
В республике на стадии строительства на 1 ноября прошлого года, по данным ЕРЗ, находился 331 дом, общей площадью 2,8 млн кв. м. Из них наибольшую долю по площади занимали объекты высотой 18-24 этажа – 31,9% от всей площади строящегося жилья или более 889 тыс. кв. м. На втором месте – дома высотой 25 этажей и выше (22,5%). Этот показатель ниже российского, по стране доля высоток на начало ноября составляла 26,5%. Самыми высокими строящимися жилыми объектами Татарстана, по данным Единого реестра, являются 28-этажные многоквартирные дома в ЖК Savin Premier (ГК «Садовое кольцо») и в ЖК «Сиберово» (ПИК). Оба проекта реализуются в Казани.
На долю домов 9-12 этажей приходилось 20,8% от общей площади возводимого жилья (579,8 тыс. кв. м). Невысотное строительство от 4 до 8 этажей занимает 13%. Чуть меньше в республике строилось домов 13-17 этажей – 10,9% от общей площади. А на долю малоэтажного жилья в 1-3 этажа приходился 1%.
Средняя этажность жилых единиц в строящихся домах, разрешение на возведение которых было выдано в 2023 году, составила 17,8 этажа. Этот показатель выше, чем в 2022 году (16,3 этажа), но, например, в 2015 или 2017 годы он был на уровне 26 этажей.
Как сообщили РБК Татарстан в пресс-службе мэрии Казани, на сегодня самым высотным зданием, согласованным Управлением архитектуры и градостроительства города, является жилой комплекс «Лазурные небеса» в 36 этажей. Параметры по высоте объектов в столице Татарстана регулируются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), а именно градостроительным регламентом территориальной зоны.
ПЗЗ распространяются на всю территорию города и обязательны для соблюдения. Высотность зависит от того, в какой зоне расположен земельный участок. Нельзя выделить локации, где действует только одна единственная зона, по всей территории города зонирование смешанное.
В исторической части города, добавили в администрации города, действуют особые условия, установленные федеральными и региональными властями, например, в границах охранных зон казанского Кремля и объектов культурного наследия. Высота измеряется в метрах от уровня земли. Кроме того, при рассмотрении проектной документации учитываются ограничения по высотности, установленные зонами схемы планировочных ограничений аэродрома «Казань-Борисоглебское» ОАО «Казанское авиационное производственное объединение им. С.П. Горбунова».
От города к городу
Опрошенные РБК Татарстан эксперты рассказали, что среди российских городов высотное домостроение в премиальном сегменте развивается, в первую очередь, в Москве. От массовой высотной застройки, так называемых «человейников» российские девелоперы стараются сейчас дистанцироваться. Невысотное домостроение наиболее широко представлено в бизнес и премиум-сегментах.
При этом творческий руководитель Evolut Business, d2d-бюро ЛУЧ Григорий Храбров отметил, что о едином тренде в подходе к высотности застройки в стране говорить не приходится – ситуация значительно разнится от города к городу. Однако для столичного города, который относятся к числу комфортных для жизни, непременным атрибутом является деловой квартал с высотками, например, как Сити в Лондоне. С другой стороны, злоупотребление такой застройкой может привести к модели Нью-Йорка, который, считает эксперт, не приспособлен для жизни. Высотные проекты в премиум-сегменте реализуются в Москве, но их недостаточно много, и потенциал такого домостроения не исчерпан.
В других городах премиум-высотки тоже могли бы появляться, однако их строительство должно быть увязано с экономической обоснованностью проектов. До событий последних лет они могли бы строиться, как доказательство, что в России это тоже умеют. Но сейчас экономическая ситуация изменилась.
Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов поддержал точку зрения эксперта, отметив, что подход к высотности в домостроении разнится от региона к региону. Компания является единственным татарстанским девелопером, который реализует проекты в нескольких субъектах, помимо домашнего.
По словам топ-менеджера, средняя этажность возводимых компанией домов составляет 10 этажей. Доля малоэтажных и многоэтажных проектов – по 41%. На долю высотных объектов приходится 11%, жилые комплексы повышенной этажности занимают 4%, доля у среднеэтажных ЖК – 3%. Например, в Екатеринбурге компания строит ЖК «Парковый квартал 2.0» высотой в 31 этаж. «Но здесь важно учитывать, что объекты в Екатеринбурге – «Парковый квартал 2.0», Riverside, «Небосклоны» – проектировала не наша компания, мы выкупили строящиеся объекты у другого застройщика», — отметил Юсупов.
В Казани в портфеле компании есть объекты небольшой этажности, например, квартал «Лето», переменная высотность которого составляет 5-9 этажей, Statum – 5-6 этажей, и высотные комплексы, например, UNO (20 этажей).
«Для Екатеринбурга высотность от 30 этажей и выше – это норма. А, например, в Санкт-Петербурге в высотках жить не привыкли. В Казани мы задали тренд на небольшую высотность, и первым пилотным проектом стал жилой комплекс «Лето», — сказал Юсупов.
Этажность и маржа
Директор агентства недвижимости «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов в беседе с РБК Татарстан отметил, если на земельном участке разрешается построить дома высотой 18-20 этажей, то это более выгодный для бизнеса вариант. При этом, чем выше здание, тем оно дороже, поэтому на окраинах, где стоимость квадратного метра ниже, такое жилье возводить менее интересно.
«Думаю, застройщики были бы рады строить высотное жилье в центре Казани, но там действуют ограничения по этажности, поэтому в центре, в основном, возводятся 4-5-этажные дома», — сказал он.
Искандер Юсупов из компании «Унистрой» заявил, что не всегда застройщики в черте Казани, где есть дефицит земли, отдают предпочтение высотным проектам, а за пределами города – невысотной застройке. По его словам, многое зависит от самого девелопера и задачи, которую он решает, создавая тот или иной проект. Поэтому невысотные проекты актуальны для городской среды.
«К примеру, мы в жилом комплексе «Лето» решали задачу реализовать принципиально новый для города проект, поэтому раздвинули дома, сделали большое расстояние между ними, добавив тем самым простора и воздуха в архитектуру, предусмотрели переменную небольшую этажность, чтобы высота не давила и сверху, добавили ко всему этому множество пространств для отдыха на воздухе – парк-набережную, бульвар, различные спортивные зоны, теннисные корты и так далее. Но больших участков под такую комплексную застройку в городе и правда не так много. Большинство из них – это промышленные зоны, где надо проводить реновацию, или участки на окраинах города», — сказал заместитель генерального директора компании «Унистрой».
По его словам, спрос на невысотное домостроение есть: так, на долю ЖК «Лето» приходится 8% от общего объема продаж.
Топ-менеджер высказал точку зрения: мнение о том, что невысотное домостроение характерно для бизнес-класса, является стереотипом. Например, жилой комплекс «Лето» относится к комфорт-классу. В целом, по словам топ-менеджера, понятие классовости в современном строительстве является условным.
При этом, согласился Юсупов, маржинальность у высотных проектов, бесспорно, выше. Если девелопер настроен на максимальную маржу, то в любой локации реализует типовой проект, извлекая из наибольшей этажности наибольшую прибыль.
«Если же для девелопера важна ценность продукта, впечатления, которые получает клиент, то он формирует комфортное пространство», — сказал замгендиректора компании «Унистрой».
В аналитическом управлении ФГ «Финам» отметили, что преимуществами невысотного домостроения являются более низкая плотность населения и, следовательно, большая доступность услуг, лучшая инсоляция жилья и большие возможности для развития местных сообществ.
Непрестижные «человейники»
По мнению Храброва из Evolut Business, у девелоперов в последние годы однозначно снизился интерес к строительству масштабных жилых комплексов с доступными по цене квартирами, которые в обиходе называют «человейники». Их строили в ответ на рост покупательского спроса на новостройки, который был вызван доступной ипотекой. Сейчас условия изменились, ипотека стала менее доступной, и спрос начал сокращаться.
«Те люди, которые будут покупать квартиры сейчас и в будущем, будут, в первую очередь, обращать внимание на комплексное понимание качества, которое включает и более благоприятную среду. Если квартиры приобретаются не под сдачу в аренду, а для собственного проживания, то, скорее всего, это будут сделки для замены вторичного жилья на новое, соответствующее критериям современного. А современное жилье в массовом сегменте и массовом-плюс не ассоциировано с высотным строительством. Понятно, что такие проекты дороже – высотность оказывает влияние: чем выше дома на окраине массовой застройки, тем они доступнее», — сказал Храбров.
Эксперт добавил, что сейчас девелоперы пришли к пониманию, что им с точки зрения имиджа невыгодно ассоциироваться с массовым высотным строительством. Учитывая данный фактор и изменения условий по ипотеке, вывод на рынок таких проектов, вероятно, замедлится. Некоторые федеральные девелоперы запускают новые бренды, чтобы ассоциировать высотки с премиальным сегментом.
По данным «Финам», в последние годы, наблюдается тенденция к реализации невысотных (6-9-этажных) проектов в более дорогих классах жилой недвижимости. С одной стороны, это связано с тем, что такие дома могут предложить своим жителям большую индивидуальность, эксклюзивность и, как правило, большую площадь квартир. Невысотные проекты пользуются популярностью среди тех, кто предпочитает более уютную и гармоничную городскую среду.
«Выбор застройщиков в пользу более дорогих сегментов связан, пожалуй, с ключевым подводным камнем невысотного строительства. Это ограниченная выгода от использования земельной площади, поскольку совокупная площадь всех помещений получается значительно меньше, по сравнению с так называемыми «человейниками». В результате это ведет к более высокой стоимости строительства на единицу жилья и, как следствие, отражается в более высокой цене для покупателей», — отметили в аналитическом управлении ФГ «Финам».
Партнер консалтинговой компании NF Group Ольга Широкова сообщила РБК Татарстан, что комплексные проекты часто реализуются и в мало- среднеэтажном формате, причем, во всех классах. Для высоких сегментов малоэтажность застройки – это гарантия приватности, камерности и комфорта, либо ограничений по высотности, если речь идет о центральных локациях. В массовых сегментах невысокая этажность встречается, как правило, в комплексных проектах на окраинах, в приближенных к загородному формату локациях.
«Важно также, что некоторые покупатели, причем, во всех сегментах не готовы жить выше 15-20 этажа, и высокая этажность по-прежнему может быть психологически некомфортна для таких клиентов. Это связано, в первую очередь, с боязнью высоты и относится к субъективному фактору, личным предпочтениям. В то же время, существует категория покупателей, изначально нацеленных на покупку квартир на высоких этажах. Для них все указанные выше опасения не являются критичными», — рассказала Широкова.
Застройка по-казански
По мнению Храброва, в Казани поход и отношение к застройке плотно увязаны с культурным кодом города. И то, что считается премиальным и удобным для жизни сейчас, сохранит свои позиции. Новые проекты, по мнению эксперта, не в центральной исторической части, но в относительной близости от него, будут реализоваться, согласно концепции «город в городе»: более высотная застройка, наполненная необходимой инфраструктурой.
По мнению руководителя агентства недвижимости «ФЛЭТ», Казань продолжит застраиваться по тем же подходам, что сформировались ранее. Так, невысотные проекты будут появляться в Вахитовском районе Казани. Что касается спальных районов, то, например, в Ново-Савиновском районе – поблизости от Казанки, практически все новостройки от 20 этажей, поскольку там отсутствуют ограничения по высоте.
«Кроме того, стоимость квадратного метра в данной локации позволяет строить высотные здания. А если говорить о пригороде, то, скорее всего, там продолжат строить дома в 4-5 этажей, так как строительство таких домов значительно дешевле высоток, стоимость земли ниже, и цена квадратного метра там тоже ниже», — сказал Хабибрахманов.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан