Ирек Файзуллин: «Рынок жилья – очень тонкий механизм»
Татарстан закончил первое полугодие опережающими темпами по вводу жилья. По данным Госкомстата, рост на 12%. Благодаря чему достигнут рост, - за счет госпрограмм, или инвесторы предвидят оживление рынка недвижимости?
- Мы готовим долгосрочные строительные программы, которые реализуются в течение двух и более лет. Процесс любого строительства, независимо от объекта, требует обеспечения ряда этапов. Это оформление земельного участка, отработка технических условий, проектирование, подготовка и прохождение экспертизы, и только после этого начинается строительство. Поэтому мы сегодня отрабатываем площадки под объекты, которые будут строиться в период с 2019 по 2021 годы. Это необходимо, чтобы было понимание у нас и муниципальных образований о том, какие объекты будут построены на этих территориях. В республике еженедельно проводятся совещания под руководством президента республики Рустама Минниханова с участием глав администраций, представителей ведомств, проводится мониторинг строительных площадок. Все это приводит к тому, что системно республика выполняет план по вводу жилья уже долгие годы. С 2010 по 2018 год мы ввели почти 19,5 млн квадратных метров жилья. Объемы строительства мы не снижаем, планируем свою работу в рамках выполнения указа президента РФ в части обеспечения до 120 млн квадратных метров к 2024 году. В рамках госпрограмм есть обязательства перед разными категориями граждан, это «чернобыльцы», переселенцы с Крайнего Севера, многодетные семьи, военные… Есть льготные категории граждан, которым необходимо предоставить жилье на определенных условиях, - бюджетники, сотрудники предприятий, участвующих в программе социальной ипотеки. Поэтому требуется определенный объем строительства жилья.
Татарстан ежегодно вводит около 2,4 млн квадратных метров жилья. Почему не больше и не меньше?
- Можно бесконечно увеличивать строительство жилья, стимулировать застройщиков, а потом жилье продаваться не будет. Необходимо также учитывать покупательскую способность наших граждан и их потребность в жилье. Рынок жилья – очень тонкий механизм. Мы вводим определенное количество объектов, изучаем ситуацию на рынке. Это также касается строительства жилья в рамках госпрограмм, в том числе в рамках социальной ипотеки. В этой части план составляет около 530 тыс. квадратных метров и какого-то роста мы не планируем, если только республика не возьмет на себя дополнительных обязательств. Мы ежегодно вводим 2,4 млн квадратных метров жилья и дальше тоже планируем вести работу в этом объеме. При этом, разрабатываем различные сценарные планы, изучаем емкость территорий. Необходимо учесть, что площадки под застройку должны быть отмечены в генплане, должен иметься утвержденный проект планировки территории, должны быть отработаны вопросы объектов социально-культурного назначения, должны быть подготовлены сети.
Многие застройщики пророчат рост цен за квадратный метр в связи с новым законом о долевом строительстве. Каков ваш прогноз по ценам? Как отразится новый закон на темпах строительства?
- Сейчас законодательство поменялось, но к этому подталкивала ситуация с дольщиками. Регионы оказались вынуждены решать эту проблему, поэтому проявился механизм банковского сопровождения. Безусловно это скажется на ценах. У разных застройщиков разные возможности, отличается и скорость оборачиваемости денег и стоимость жилья, но в целом по рынку рост будет составлять около 5%, таков прогноз. Все эти нововведения направлены на повышение прозрачности деятельности застройщиков и обеспечения усиления защиты прав участников долевого строительства По новой схеме деньги собирает не застройщик, а они попадают в банк, который финансирует строительство. Возникают операционные расходы банков, которые лягут в стоимость жилья. С другой стороны банки становятся дополнительным надзорным органом и несут солидарную ответственность за объект.
Попадает ли под новый закон Госжилфонд Татарстана со своими программами, в том числе с программой социальной ипотеки? Не повлияет ли это на стоимость квадратного метра в ипотечных домах?
- Госжилфонд не заключает договоров долевого участия, там иная схема строительства жилья. Гарантом по сделкам Госжилфонда выступает государство, деньги находятся в Минфине РТ, поэтому здесь нет необходимости дополнительно защищать деньги участников программ, соципотечников. Там имеют место срыв сроков, но это другая история.
Если говорить о комплексе «Салават Купере», в чем причина срыва сроков со стороны компаний ПСО «Казань» и «Камгэсэнергострой»?
- Эти компании умеют строить, но не умеют строить жилье. Во всем есть своя специфика. Организация должны иметь опыт управления строительством жилых объектов, а у ПСО «Казань» и «Камгэсэнергострой» большого опыта в этой части нет. Были и другие причины затягивания сроков. Например, мы с Госжилфондом РТ и Департаментом казначейства РФ начали внедрение биржи, нужно было научить подрядчиков работать на ней, было определенное сопротивление. Также имели место конфликты подрядчиков с Госжилфондом в части стоимости квадратного метра, это тоже сдерживало темпы… Если говорить про ПСО «Казань», то организация одновременно выполняла работы по строительству стадиона в Самаре, а там были свои сложности.
Как вы оцениваете работу СРО Татарстана? Печальный опыт срыва сроков строительства показывает, что СРО не отвечают за действия своих членов. Их компенсационные фонды лежат мертвым грузом. На ваш взгляд система регулирования отрасли нуждается в коррективах?
- Вопросы к СРО есть, их ответственность законодательно не прописана. Необходимо, чтобы СРО следили за количеством квалифицированных специалистов, чтобы получение допуска не превращалось в формальность. Сейчас идет процесс совершенствования в этой сфере. Наша позиция изначально была такова, чтобы на одной территории была одна саморегулируемая организация за которой в свою очередь следят власти региона и Ростехнадзор РФ. Но, к сожалению, такой сценарий реализован не был, в Татарстане появилось несколько организаций, некоторые уже ликвидировались. На мой взгляд, получение допуска подрядной организацией необходимо, поскольку нужно удостовериться в том, что она в состоянии работать на рынке. А вопросы качества должны решаться путем страхования. Заказчики могут страховать объекты на период строительства, а управляющие организации – на период эксплуатации. И именно эти страховые деньги могут направляться на устранение дефектов.
Ростехнадзор исключил из госреестра строительных СРО «Первое Поволжское Строительное Объединение», ряд организаций Татарстана теперь вынуждены заново оформлять допуски и платить средства в компенсационные фонды. Это может повлиять на исполнение госпрограмм?
- В этом СРО практически не было организаций, которые работают в рамках госпрограмм. Госзаказчики предъявляют требование, чтобы организации имели допуск СРО «Содружество строителей Республики Татарстан». Хотя я не исключаю, что пострадавшие строительные компании могут выступать субподрядчиками на государственных стройках. Мы внимательно отслеживаем ситуацию на рынке. Что касается ликвидации СРО, то мы были готовы к такому сценарию и предупреждали руководителей подрядных организаций, что такое может произойти.
На ваш взгляд возможны дополнительные варианты контроля за подрядчиками помимо СРО?
- Госжилфонд РТ в качестве дополнительной меры контроля предлагает форму залогов. Этот вариант сейчас отрабатывается в Татарстане в порядке эксперимента, уже есть ряд контрактов, по которым подрядчики заходят на объекты социальной ипотеки. Посмотрим, что из этого получится.
Один из крупных строительных проектов республики – это Иннополис. Сегодня можно сказать, что проект оказался успешным, там уже возник дефицит жилья. На ваш взгляд есть в республике еще точки роста, которые повлекут образование новых жилых массивов?
- Такие площадки есть практически в каждом городе, они подготовлены и для Госжилфонда РТ и для коммерческих застройщиков. У нас есть полное понимание того, что мы будем строить в 2019 году, есть проекты на 2020 и 2021 годы. В Иннополисе мы пока строим арендное жилье, но мы уже сейчас готовы принять там инвесторов, которые могли бы строить коммерческое жилье. Иннополис превращается в обычный нормальный город, в котором заказчиком строительства вступают городские структуры, а не администрация особой экономической зоны. Мы уже начали прорабатывать площадки с коммерческими застройщиками в Иннополисе, в частности с компанией «ЮИТ», обсуждается вопрос строительства 240 тыс. квадратных метров жилья. Они в свою очередь попросили нас построить детсады и отработать вопросы по магистральным сетям. В городе уже сейчас есть потребность в строительстве порядка 2 тыс. квартир, а мы до конца года введем в городе лишь около 800 квартир. Сегодня не всем застройщикам выгодно заходить в Иннополис, но некоторые организации видят в Иннополисе перспективу. Я думаю, что эта территория будет очень востребована.
Власти республики не отказались от концепции развитии Казани в сторону Зеленодольска, с целью создания единой крупной агломерации?
- Агломерационные процессы развиваются, те проекты планировки, которые создавались более 10 лет назад, постепенно реализуются. Жилые комплексы «Салават Купере», «Осиново», строятся по графику. На этих площадках работают Госжилфонд Татарстана, «Сувар», «Татинвестстрой», другие застройщики. Чтобы обеспечить территорию инженерными коммуникациями, мы создали канализационный коллектор достаточно высокой мощности в сторону поселка Васильево, который позволяет построить более 1 млн квадратных метров жилья. Поэтому территория будет развиваться, застройщики не будут иметь там проблем с сетями. Аналогично Казань будет развиваться в сторону Международного аэропорта «Казань» в рамках проекта «Смарт Сити». Один из первых проектов в этой области – микрорайон М-14. Мы уже расширили там дорогу, обустроили котельную, подвели газ, найдены варианты решения вопросов по водоснабжению. Параллельно развиваются проекты коммерческих застройщиков на территориях, которые раньше были федеральными. У строительных компаний есть обязательства не только по жилью, но и по социальной инфраструктуре. Например в микрорайоне «Станция Спортивная» уже завершилось строительство нового детсада.
Казань несколько раз переживала периоды больших строек, - к 1000-летию, к Универсиаде. Сейчас возводится крупный объект к WorldSkills-2019. На ваш взгляд эпоха больших строек в Татарстане закончилась, или подобные периоды будут повторяться?
- Мы строим по мере необходимости. Сейчас для республики важно, чтобы в каждом муниципальном образовании были крытый бассейн, ледовый каток. Необходимо, чтобы в районах были реконструированы больницы, детские поликлиники. Эти задачи выполняются. Понятно, что застройщикам более удобно работать на больших стройках, но и многие объекты требуют возвращения к ним – это школы, детсады. Многие объекты в этой сфере морально и физически устарели, нуждаются в восстановлении. Эта работа ведется, объекты получают новое насыщение становятся как новые. Сейчас мы начинаем программу по строительству детских ясель. За два года планируем построить 29 объектов в 4 городах – Казани, Набережных Челнах, Нижнекамске и в Альметьевске и эта работа уже началась, площадки подготовлены. Все ясли и детсады будут построены с лифтами.
А какие компании будут более всего востребованы в Татарстане? Бытует мнение, что время больших холдингов ушло. Так ли это?
- Если говорить о строительном рынке Татарстана, то государственных строительных компаний в республике давно нет и, наверное, не будет в будущем. Я думаю, организационно – правовая форма меняться не будет, на рынке останутся частные предприятия. Причем во всех сегментах. Почему ПСО «Казань» получило заказ на строительство стадионов к ЧМ-2018? Потому, что подобные компании умеют организовать стройку крупных объектов, не взирая на сложности, которые там возникают. Крупные компании обязательно будут востребованы, поскольку они необходимы для крупных проектов. И то, что республике получено строительство второй очереди космодрома «Восточный» тоже не случайно. В России мало организаций, которые способны решить задачу такого уровня, поэтому Татарстан заинтересован в сохранении крупных компаний.