Идеальную бизнес-модель строительства можно реализовать и в кризис
- Сохраняется ли ликвидность недвижимости на падающем рынке?
- Сегодня все говорят о падающем рынке недвижимости. Действительно, спрос на рынке уже не такой, какой был лет 10 назад, и связано это, прежде всего, с большим предложением. Сейчас много строительных компаний, которые продают как отдельные дома, так и мегакомплексы. Конечно, роста, который был тогда, уже не будет. Сейчас доход от разности стоимости квадратного метра можно получить вкладываясь на стадии котлована и продавая на этапе сдачи. На вторичном рынке цены практически не меняются. Но изменились и люди: они хотят, чтобы за ними стояло государство в виде Федерального Закона 214 при заключении договора долевого участия в строительстве. И каждый покупатель обращает на это внимание. Также люди начали смотреть на историю компании. Проблемных застройщиков на рынке достаточно, и люди научились выбирать сильные компании со множеством объектов, которые вовремя выполняли все обязательства по сдаче домов. Все больше покупателей ездят на объект, смотрят ход строительства, качество материалов, техники. И это превращается уже в осознанный выбор, каждый понимает, что качественный объект в хорошем местоположении с развитой инфраструктурой продать будет гораздо проще, чем «полуфабрикат». Недвижимость – это стабильный актив, стоимость которого не меняется несколько раз в день, как валюта.
Надежность вложений, подтвержденная законом
- Рисков, что дом окажется долгостроем, сегодня практически нет. Закон гарантирует не просто возврат денежных средств, но и окончание строительства дома, за счет участия застройщиков в строительных фондах. Поправки в новый закон уберут с рынка застройщиков с плохой финансовой репутацией. Для начала строительства застройщику необходимо наличие собственных средств для участия в фонде. Он сразу вносит 1% от стоимости всего дома в государственный фонд, а это довольно немалые деньги. Для покупателей это, разумеется, только преимущество и дополнительная гарантия. А на стоимость квадратного метра это не повлияет, поскольку сейчас взносы на обязательное страхование больше. И, если новая система будет работать, выиграют и продавцы и покупатели.
- Какой срок окупаемости вложений в недвижимость? И когда начинается прибыль?
- В любых инвестициях важно ожидание. От недвижимости доход можно ждать от полугода до двух-трех лет. Покупая квартиру у надежной компании на этапе котлована, можно ждать окончания строительства. Это примерно полтора-два года. Ближе к завершению строительства квартиры поднимаются в цене на 20-40%. И это не зависит от класса жилья, рост есть как в сегменте доступного жилья, так и в сегменте «комфорт-класса». Если в первом можно купить несколько квартир, то в жилье комфорт-класса только одну. С момента сдачи дома роста уже практически не будет, и инвестору уже нет смысла держать недвижимость.
- Реальный бизнес: вложить-продать-вложить?
- Есть еще одна тактика инвестирования в недвижимость – постоянное увеличение площади объекта. Это, как правило, применяется в микрорайонах. Покупается квартира на стадии котлована в первом доме, затем продается и покупается на такой же стадии в новом доме, но уже большей площади. Продается и покупается еще большей площади. Это постоянный процесс. Сегодня много партнеров нашей компании инвестируют средства в рамках одного понравившегося микрорайона. Получается реальный бизнес с постоянным доходом и «реинвестированием» вместе с нами. Мы становимся полноценными партнерами и инструментом доходности для клиента. Отмечу, что инструмент на 100% застрахован государством.
- Какой вид недвижимости обладает наибольшей привлекательностью?
- Если инвестор выбирает у нас сегмент доступного жилья, то его, так называемые, «реинвестиции» происходят с шагом в полгода. Доступное жилье строится и реализуется быстрее. Есть и второй подход: вложить на стадии котлована в жилье «комфорт-класса», и дождаться окончания строительства. Здесь уже получается 2-летний цикл. В обоих случаях необходимо работать. В случае «реинвестирования» доходность может быть гораздо серьезнее, потому что наращивается денежная масса, которая может инвестироваться дальше. А во втором случае – она только в конце. Жилье класса «комфорт» строится дольше, чем сегмент доступного жилья. Это связано с технологией строительства и насыщением проекта. Доступное жилье – в основном это типовые проекты, повторного применения, отличающиеся лишь фасадом, планировками. «Комфорт» класс это индивидуальный подход во всем: и в материалах, и в архитектуре проектирования и в наполнении. Первая модель предполагает большую оборачиваемость средств и более активное инвестирование в рамках проекта, что позволяет реинвестировать средства от одного объекта в другой. Вторая модель подразумевает инвестирование в недвижимость комфорт- класса на стадии котлована. Результат инвестор получает после сдачи дома в эксплуатацию, не продавая и не реинвестируя в рамках одного объекта.
- Стоит ли брать ипотеку для инвестирования в недвижимость?
- Всегда вызывает сомнение, выгодно ли брать ипотечный кредит с целью получения прибыли от инвестирования в недвижимость? Здесь важно вовремя принять решение. При низкой стоимости квадратного метра на стадии котлована ее рост к завершению строительства не только покроет все проценты по кредиту, но и принесет прибыль. Сейчас ипотеку можно погашать досрочно, и продавать квартиру в любой момент, как только найдется покупатель. Плюсом станет и улучшение кредитной истории. Такой своеобразный бизнес получается. Имея небольшой первоначальный капитал можно постепенно его увеличивать. При этом быть полностью застрахованным Федеральным Законом 214, который гарантирует достройку дома. А учитывая положительный опыт строительной компании, можно смело инвестировать.
- Секрет успеха – прогнозирование до мелочей. Как вы реализуете этот принцип?
- При строительстве всех своих объектов компания «Сувар Девелопмент» составляет многофакторные финансовые модели, и проводит на них «стресс-тесты». Мы проверяем поведение модели при снижении стоимости квадратного метра, изменении покупательской способности, спроса, сезонности, места расположения, транспортной доступности, событий в городе. Если где-то мы видим риск – то не беремся за проект. Нам важно довести до финала каждый построенный объект. В этом и заключается репутация компании. На сегодняшний день в работе находится 420 тыс. кв.м. жилья. И это один из самых высоких показателей в республике. Сегодня количество дольщиков, связанных с проектами застройщиков, входящих в ГК «Сувар», превышает 15 тысяч. Мы зарекомендовали себя как надежного генподрядчика для многих семей, которые возвращаются к нам за улучшением жилищных условий и повышением уровня комфортности. Для инвесторов мы надежный партнер, который своевременно и качественно выполняет свои обязательства.
Справка: «Сувар Девелопмент» - лидер строительного рынка Татарстана. Компания реализует более 30 строительных проектов в 9 городах России. На счету компании - более 1,6 млн кв. м. недвижимости. На сегодняшний день в домах, возведенных компанией, проживает более 30 тыс. жителей. Количество дольщиков, связанных с проектами застройщиков, входящих в ГК «Сувар», превышает 15 тысяч. Все проекты, реализуемые компанией «Сувар Девелопмент», имеют аккредитацию ведущих российских банков. Более 40% от общего числа проданных квартир на сегодняшний день реализованы через ипотечные кредиты.