Устаревшие ТЦ и промзоны обеспечат Казань новыми землями под застройку

Читать в полной версии

Девелоперам, особенно, тем, кто реализует комплексные проекты, приходится сталкиваться со сложностями при подборе участков под строительство. При этом земля в черте городов есть – это бывшие промышленные зоны, территории, занятые старыми гаражными кооперативами. Директор по развитию территорий компании «Унистрой» Ильяс Зиннатуллин в интервью РБК Татарстан высказал мнение, что в перспективе 10 лет в Казани могут прийти к реновации устаревшего жилого фонда, как это было в Москве.

Еще одной точкой роста в перспективе могут стать построенные более двух десятилетий назад торговые центры. В целом, для нового строительства в оборот будут вовлекаться территории, которые используются неэффективно. Для их освоения, по его словам, перспективным видится механизм комплексного развития территорий, закон о котором был принят в конце 2020 года.

— Можно ли говорить о том, что с каждым годом девелоперам становится все сложнее подбирать в крупных городах участки, подходящие для комплексной застройки?

— Еще Марк Твен сказал: «Покупайте землю – ее больше не производят». Действительно, земли со временем больше не становится, и подобрать участок под строительство – непросто. Но во всем присутствует цикличность, в том числе и в нашем бизнесе. Эта цикличность позволяет находить новые точки роста.

Одним из интересных ее примеров является ликвидация ветхого или устаревшего жилья. Ярким примером является реновация «хрущевок» в Москве. Кроме того, в городах немало территорий, где ранее располагались промышленные предприятия, а сейчас они превратились в склады. Еще одна точка роста – территории, занятые гаражами.

Эти земли в течение определенного времени будут вовлечены в оборот для жилищного и коммерческого строительства. Сейчас на всех уровнях активно продвигается такой инструмент, как КРТ – комплексное развитие территорий. Его целью как раз-таки является вовлечение неэффективно используемых земельных участков в строительство.

Земельная цикличность

— За счет чего в ближайшие 5-10 лет компании смогут наращивать земельные банки?

— Я думаю, в первую очередь, это механизм комплексного развития территорий, который позволяет вовлечь в оборот неэффективно используемые земли, этот инструмент может работать как с жилой, так и с нежилой застройкой.

К КРТ нежилой застройки относятся земельные участки занятые промышленными зонами и гаражно-строительные кооперативы (ГСК). Сейчас все уже поняли, что содержать промышленное производство в черте города достаточно трудно, поэтому многие производственные площадки переквалифицировались в склады. Причем, расположены они в зданиях, не подходящих для этих целей, которые, ветшая, требуют ремонта, постепенно теряя свою значимость для бизнеса с появлением современных складских комплексов.

В результате, собственники оказываются на распутье – продолжать вкладываться или продать эту землю и на вырученные средства построить современный склад в подходящей для такого объекта локации. Думаю, что ближайшие 5-10 лет – это как раз то время, когда в оборот будут вовлекаться неэффективно используемые земли. Причем, это не обязательно жилищное строительство.

Еще одна точка потенциального роста – сейчас настал тот период, когда торговые комплексы, построенные лет 20 назад, начали устаревать. В Казани это пока еще не сильно заметно, но, например, в Санкт-Петербурге расположено большое количество огромных ТЦ, построенных по лекалам 20-летней давности. Да, возможно, эти объекты уже давно окупили себя, однако сейчас они не имеют того потока посетителей, на которые были рассчитаны. Современные торговые комплексы приобрели те функции, которых у них не было ранее и о которых никто не мог помыслить, например, под развлечения в них отводят целые этажи.

К КРТ жилой застройки относится ликвидация ветхого, устаревшего и аварийного жилья. До реновации «хрущевок» пока дошли только в Москве. Но настанет время, когда российские города столкнуться с тем, что стоимость капитального ремонта «хрущевки» будет равна затратам на новое строительство. Это повлечет за собой необходимость трат и со стороны собственников такого жилья. В ближайшие 10 лет будет проходить вовлечение в оборот аварийных домов.

— В Казани реализуются проекты по редевелопменту промышленных зон и территорий, ранее занятых гаражными кооперативами. Этих земель застройщикам достаточно или намечается и их дефицит?

— Я считаю, что земли в городе достаточно. Администрация города на этот счет уже обозначила границы территорий в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Поэтому рано или поздно их собственники совместно с администрацией города придут к тому, что нужно искать эффективные решения для их использования.

— С какими сложностями сталкиваются девелоперы при работе с бывшими промышленными территориями?

— Девелопмент – в целом представляет собой очень сложный бизнес. Компаниям в этой сфере никогда не было легко. В том числе нелегко работать и с бывшими промышленными территориями. Прежде всего, необходимо решить вопросы с собственниками земли, городские вопросы. Это долгий и кропотливый процесс, некоторые проекты готовятся к старту годами.

Однако не могу не отметить, что наш бизнес является созидательным, что не может не привлекать. Реализация жилищных проектов стимулирует развитие множества других бизнесов: от поставщиков стройматериалов до ресторанов и магазинов в коммерческих помещениях жилых комплексов.

— Компания работает не только в Казани, но и других городах РФ. В каких субъектах присутствия наибольший выбор участков для строительства?

— Ситуация во всех регионах, где работает наша компания, плюс-минус, одинаковая. Дело в том, что города, в которые мы заходим, по уровню и потенциалу развития очень похожи на Казань – в советские времена они развивались по схожим сценариям. Поэтому земли везде немного, другое дело – когда приходит время той или иной локации и того или иного земельного участка.

Механизм комплексного развития территорий

— Компания использует механизм комплексного развития территорий?

— Мы реализуем проект в Нижнем Новгороде. Компания выиграла соответствующие торги.

В целом, комплексный подход к освоению территорий мы реализуем достаточно давно, например, в 2018 году нас привлекли в качестве консультантов по данному вопросу на федеральном уровне, когда президент РФ Владимир Путин встретился в Казани с участниками нацпроекта «Жилье» и провел расширенное заседание президиума Госсовета РФ. Эволюционно мы пришли к пониманию, что людям приятно жить в таком формате.

— Планируются ли к реализации проекты в рамках КРТ в Казани?

— Мы отслеживаем информацию о них во всех городах нашего присутствия. В прошлом году мы участвовали в нескольких торгах, одни из которых выиграли. Если их объявят в столице Татарстана, думаю, мы будем принимать участие.

— Какие есть преимущества и подводные камни у механизма КРТ, что не так много девелоперов республики заключили такие договоры с государством?

— Это очень интересный механизм. Все риски можно просчитать и заложить в свою модель. А то, что девелопер, который выигрывает торги, получает в освоение интересную территорию при условии выполнения социальных обязательств, является несомненным плюсом. Все обязанности сторон изначально распределены. Поэтому развитие территории является прогнозируемым. Для города такие проекты, на мой взгляд, тоже очень интересны.

Выбор и конкуренция за землю

— Как девелоперы выбирают участки для реализации жилищных проектов?

— Все девелоперы, с работой которых я знаком, выбирают земельные участки, исходя из стратегии компании и сегмента, в котором работают. Следовательно, критерии по выбору земельных участков у компаний могут быть разными. Например, наша компания специализируется на комплексной застройке, которая, в основном, относится к комфорт-классу. И в первую очередь мы обращаем внимание на то, а можно ли в данной локации реализовать такой проект. Конечно, все девелоперы учитывают ряд технических моментов, наличие социальной инфраструктуры и так далее.

— Участок обычно выбирается под уже запланированный проект или компания формирует земельный банк задолго до запуска разработки концепции жилого комплекса?

— Земельный участок подбирается под формат продукта, с которым работает компания. Мы заранее знаем, в каком формате хотим реализовать проект в той или иной локации. Девелоперы на самой ранней стадии работы над проектом закладывают трек развития всей территории и жилого комплекса, в частности.

— Конкурируют ли компании за привлекательные участки? Кто выигрывает – тот, кто предложит лучшую цену?

— Конечно, конкуренция за участки есть. А цена – это только один из множества факторов этой конкурентной борьбы. Значение имеет, например, честное имя компании, качество реализуемых проектов и другие факторы. Опять же – у каждого собственника земли свои приоритеты: для кого-то значение имеет исключительно цена, другим – проект. В результате, в борьбе за землю побеждает тот, кто лучше сумеет понять чаяния владельца земли и сможет соответствовать им.

— Значительно ли дорожают участки под застройку в последние годы? В среднем, сколько составляет удорожание в год?

— Поскольку существует инфляция, земельные участки, как и все остальное, конечно же, дорожают. Нужно понимать, что на стоимость земли влияет множество факторов – локация, состояние (нужно ли проводить расчистку) и так далее. Поэтому я не вижу необходимости анализировать изменение стоимости земли.

Подпишись на Telegram РБК Татарстан