Высокая планка: доля премиум-проектов на рынке Казани не превышает 10%
Высокая конкуренция, свойственная рынку жилой недвижимости в Казани, стимулирует застройщиков к развитию проектов. В борьбе за внимание покупателей бизнес вынужден поднимать планку, что выводит жилые комплексы на новый уровень. Так, в проектах комфорт-класса, доля которых превалирует на рынке жилья Казани, появляются элементы, свойственные ранее проектам более высокого ценового сегмента.
Покупатели в Казани требовательны при выборе квартиры – растет спрос на жилье класса «комфорт+» и выше, рассказал в интервью РБК Татарстан президент компании GloraX Дмитрий Кашинский. Доля премиальных проектов на сегодня, по его оценке, не превышает 10%.
— Сейчас в Татарстане реализуется много проектов в высоком ценовом сегменте. Есть ли на рынке емкости для таких новых проектов? Не перенасыщен ли ими рынок?
— Несмотря на рост количества проектов бизнес- и премиум-класса, говорить о перенасыщении рынка сейчас преждевременно. Доля премиальных объектов в общем объеме остается незначительной и составляет всего 8%.
Учитывая устойчивый спрос на качественный, технологичный и ликвидный продукт, рынок воспринимает появление новых проектов не как избыток, а как востребованное расширение предложения. Особенно активен интерес со стороны инвесторов. В условиях нестабильной макроэкономики премиальное жилье рассматривается как надежный актив с потенциалом долгосрочного роста стоимости.
Конкурентный рынок
— Чем Татарстан привлекателен для девелопера? Какие особенности республики с точки зрения реализации проектов вы можете выделить?
— Татарстан – регион с устойчивыми экономическими показателями, грамотным градостроительным планированием и платежеспособной аудиторией. В его столице, как показывает комплексный анализ, на сегодня сформирован зрелый, активный рынок жилой недвижимости с высоким уровнем конкуренции. В то же время на нем сохраняется потенциал к дальнейшему развитию, как с точки зрения спроса, так и с точки зрения ценового роста.
Я считаю, что в Казани есть возможности для реализации проектов, которые могут задать новый стандарт качества. Выход на рынок Татарстана был для нас осознанным стратегическим решением.
— Есть ли у столицы Татарстана отставание от рынка жилой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга? Что она могла бы перенять у этих мегаполисов?
— Рынок Казани демонстрирует зрелость и конкурентоспособность. Сегодня местные девелоперы предлагают не просто квадратные метры, а комплексный продукт с продуманной архитектурой и благоустройством. По ряду параметров, например, по темпам внедрения экологичных решений, Казань опережает столичные города.
Хороший пример – рекомендации девелоперам к озеленению кровель. В Москве такие инициативы пока носят точечный характер, а в Татарстане – это уже почти норма. Мы видим, что власти республики задают планку по качеству и устойчивости городской среды, активно взаимодействуют с девелоперами. Их совместными усилиями формируется комфортная для жизни среда.
— Какой опыт в развитии рынка жилой недвижимости Татарстан мог бы транслировать другим регионам?
— Татарстан – один из немногих российских регионов, который можно назвать примером грамотного градостроительного развития. Во многом это результат системной работы, продвигаемой на уровне правительства республики: здесь одним из первых появился Институт развития городов, стали широко использоваться архитектурные конкурсы и мастер-планы.
Сейчас в Татарстане активно развивается механизм комплексного освоения территорий. Например, по схеме КРТ реализуются наши проекты в Экорайоне. Развитие этой территории поддерживают власти, которые готовы вкладываться в инфраструктуру для масштабных проектов, создавая новые дороги, инженерные сети и соцобъекты. Такой подход делает возможным реализацию проектов не точечного, а квартального масштаба, с полноценной средой для жизни.
Татарстанские покупатели жилья
— Каким должен быть жилой проект в Татарстане, чтобы он выигрывал в условиях существующей конкуренции?
— Конкуренция в Казани правда высока, и это мотивирует застройщиков на создание продуманного, клиентоориентированного продукта. Чтобы чувствовать себя уверенно на этом рынке, недостаточно изучить локацию, ее транспортную доступность, инфраструктурную обеспеченность и базовые предпочтения клиентов. Необходимо учитывать локальные особенности и отражать их в проектах. Например, по нашему мнению, в планировочных решениях в Татарстане актуальны большие кухни и гостиные, потому что здесь есть традиция собираться по выходным всей большой семьей за столом и в целом проводить много времени в кругу родственников и близких.
Не менее важно и то, как проект вписывается в окружающую среду. Нужно учитывать исторический контекст, природный ландшафт и архитектурное окружение. В условиях растущей конкуренции именно внимание к деталям и ориентация на долгосрочную ценность формируют рыночное преимущество.
— Какие есть особенности у рынка недвижимости в Татарстане с точки зрения запросов потенциальных покупателей жилья, их требований к проекту?
— Покупатель в Татарстане, особенно в Казани, хорошо информирован, требователен и ориентирован на качество. На сегодня безопасность, экология и эстетика в жилых проектах перестали быть избыточными опциями и стали нормой.
Очень большое значение имеет наличие инфраструктуры – школы, детские сады, транспорт, магазины должны быть в шаговой доступности. Это особенно важно, учитывая, что значительная часть покупателей – семьи с детьми.
Также наблюдается тенденция к увеличению средних площадей квартир. В Казани на сегодня востребованы трехкомнатные квартиры и евроформаты, позволяющие комфортно жить нескольким поколениям.
Сбалансированное предложение
— Как выделяется Татарстан среди других регионов по структуре рынка недвижимости с позиции класса жилья – комфорт/комфорт+/бизнес/премиум?
— В Казани структура предложения жилья довольно сбалансированная. Основной объем приходится на комфорт-класс, что соответствует общей картине по стране. При этом проекты комфорт-класса часто близки к уровню комфорт+ за счет архитектуры, благоустройства и проработанных решений в общественных зонах.
В последние два года наблюдается динамичный рост предложений в сегментах комфорт+ и бизнес. Это результат как растущего запроса со стороны покупателей, так и желания девелоперов создавать более конкурентный продукт. Премиум-сегмент пока занимает небольшую долю, но интерес к нему стабилен. Он формируется в основном за счет инвесторов и аудитории, ориентированной на качество, статус и ликвидность недвижимости.
— Может ли развитие рынка жилья в перспективе привести к тому, что жилье, относящееся к элитному/премиальному, через несколько лет будет восприниматься как комфорт?
— Такой вариант развития рынка полностью исключать не стоит. Рынок жилья постоянно эволюционирует, растут требования покупателей, совершенствуются технологии. То, что лет 10 назад воспринималось как премиум – панорамное остекление, дизайнерские лобби, дворы без машин – сегодня стало стандартом и активно используется даже в комфорт-классе.
Девелоперы в верхних ценовых сегментах постоянно поднимают планку: добавляют эксклюзивную инфраструктуру, террасы, более сложную архитектуру, технологические новшества. Таким образом, происходит эволюция продукта, и задача девелопера – идти на полшага впереди ожиданий рынка.
Потенциал рынка
— Возможно ли в рамках одной территории реализовать проекты разной ценовой категории? Какие особенности у таких проектов?
— Да, и практика показывает, что такие проекты могут быть крайне успешными. Главное – грамотное зонирование и продуманная инфраструктура. Например, премиальные корпуса могут быть сосредоточены ближе к зеленым зонам, в то время как дома массового сегмента – в более людной части квартала рядом с маршрутами с высокой проходимостью.
Диверсификация по классам в рамках одного проекта позволяет девелоперу оптимизировать доходность: массовое жилье обеспечивает быстрые продажи, а высокобюджетные корпуса – маржинальность. Помимо этого, смешанные кварталы способствуют социальной интеграции и формированию более сбалансированной городской среды.
— Есть ли в других городах Татарстана потребность в премиальном жилье, жилье бизнес-класса?
— На сегодня основным центром спроса на бизнес- и премиум-сегмент остается Казань, поскольку это город с развитой инфраструктурой, высоким уровнем доходов, сильной экономикой и устойчивой миграцией. Однако по мере развития соседних городов, в том числе в рамках Казанской агломерации, интерес к более качественному жилью будет расти и на их территории. Пока что сегмент высокобюджетного жилья за пределами столицы Татарстана ограничен, но потенциал у таких локаций есть.
— Планирует ли ваша компания заходить с новыми проектами в другие города Татарстана?
— Не исключено, что в будущем мы расширим географию присутствия в Татарстане, если будут подходящие площадки и рыночные условия, но в ближайшей перспективе мы намерены сконцентрироваться на Казани. Здесь у нас заявлено два новых проекта: на проспекте Камалеева в Советском районе и на улице Урицкого в Московском районе, где есть достаточно серьезный потенциал для жилой застройки, поскольку предложение новостроек там ограниченное.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан