В РТ запустят проект «Зеленая дуга» по освоению тысяч гектаров земли
Ленд-девелопер ASG invest готовит к запуску проект «Зеленая дуга», согласно которому будут распланированы для освоения порядка 7-8 тыс. га земли в пяти расположенных поблизости от Казани муниципальных районах Татарстана. Проекты планировки территорий будут включать объемы и этапы строительства жилья, которое будет представлено малоэтажной индивидуальной застройкой, инженерных сетей, социальной и транспортной инфраструктуры. Также будут создаваться места для трудоустройства граждан, чтобы избежать маятниковой миграции в Казань. Два индустриальных парка уже в процессе реализации. Об этом в интервью РБК Татарстан рассказал директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов.
«Согласно мастер-плану развития Казанской агломерации, при разработке которого наша компания вносила свои предложения, к 2050 году ее население составит 2,2 млн человек, увеличившись на 500-700 тыс. При этом оно не должно концентрироваться только в Казани, агломерация должна быть полицентричной. Плотная застройка может формироваться в уже существующих районных центрах, таких как Казань, Зеленодольск, Лаишево и прочих. А зоны между ними должны развиваться за счет менее плотной застройки и мест приложения труда – в мастер-плане есть раздел, посвященный их количеству и локализации. Мы, в свою очередь, как ленд-девелопер приступили к разработке проекта под названием «Зеленая дуга», который охватывает все прилегающие к Казани районы ее агломерации», — рассказал Аисов.
Ключевые принципы сбалансированного развития взяты из проектов планировки «Восточной дуги», где в ближайшие несколько лет начнется строительство первых домов.
«Начиная с 2020 года, когда в стране начался рост жилищного строительства и на государственном уровне были приняты программы его поддержки, всем стало очевидно, что хаотично подходить к процессу возведения жилья нельзя, и территорию под него нужно готовить заблаговременно. К этому времени накопился определенный пласт проблем, которые ощутили на себе и граждане, и власти, которым пришлось изыскивать пути решения. Поэтому та работа, что мы вели по подготовке территорий на Восточной дуге, пришлась как нельзя более кстати. Чтобы финализировать наши градостроительные решения, мы привлекли Институт генплана Москвы, и оформили по ключевым площадкам территории полный комплект документов, обосновывающий параметры и принципы их развития», — отметил директор по развитию территорий группы ASG invest.
«Зеленая дуга» – Большая и Малая
— Расскажите подробнее о проекте «Зеленая дуга».
— Проект «Зеленая дуга» охватывает Высокогорский, Лаишевский, Пестречинский, Верхнеуслонский и Зеленодольский районы Татарстана. В этих районах расположены 9 локаций, которые условно можно объединить в 2 дуги – Малую (5 территории) и Большую (4). Для каждой территории запланировано разработать проект планировки. На данный момент работы находятся на этапе предварительных концепций: мы рассчитываем технико-экономические показатели, необходимую инженерную инфраструктуру, транспортные связи. Мы планируем утвердить документацию до 2030 года и начать реализацию первых из них.
Мы закладываем в них принцип «работай и живи». Все эти территории находятся в зонах с удобной логистикой, до Казани из проектов «Малой Зеленой дуги» можно добраться в течение порядка получаса, «Большой Зеленой дуги» – за 40-50 минут. Но в этом, по большому счету, не будет необходимости. Смысл этих проектов заключается в том, чтобы сделать эти территории самодостаточными. В них будет реализована комплексная малоэтажная индивидуальная застройка, а ближе к транспортным магистралям будут формироваться общественно-деловые центры и индустриальные парки. Таким образом мы планируем обеспечить жильем более 79 тыс. человек, что составит порядка 3% от общей будущей численности населения агломерации. Рабочих мест планируется создать порядка 47 тыс.
— Какова площадь земель, охватываемых проектом «Зеленая дуга»?
«Зеленая дуга» – это порядка 6-7 тыс. га, из которых порядка 1,7 тыс. га предназначены под общественно-деловую застройку с потенциалом 7 млн кв. м коммерческой недвижимости. Под комплексную жилую индивидуальную застройку с дорогами, социальными и прочими объектами предусмотрено порядка 4 тыс. га. В общей сложности, должно появиться порядка 19 тыс. новых домовладений.
Этот проект призван позволить большинству людей из этих домовладений жить и работать в одной локации, выезжая в Казань, например, в театр или на концерт – путь составит порядка 40-50 минут, но каждый день преодолевать его необходимости не будет.
— В какие сроки планируется реализовать данный проект?
Полный срок реализации – это, как минимум, срок, на который рассчитан мастер-план развития Казанской агломерации: до 2050 года. Объем территорий большой. Первые проекты находятся на стадии вывода на реализацию. Мы начинаем с проектов по созданию рабочих мест – в ближайшие время планируем защищать проекты по созданию индустриальных парков в Каймарах и рядом с трассой М-7 «Волга» в районе Высокой Горы, еще один индустриальный парк – радом с Иннополисом у развязки Казань – Москва – Ульяновск, и впоследствии будет добавлять комплексную индивидуальную жилую застройку.
— А каковы сроки по «Большому Зеленодольску»?
— Мы находимся на финишной стадии с точки зрения градостроительной документации и готовы перейти к практической реализации Думаю, что активное строительство развернется по мере снижения ключевой ставки.
Первый проект реализуется в Новой Туре более чем на 300 га, из которых половина отведена под создание мест приложения труда – там появится индустриальный парк, уже привлечены первые резиденты на территорию более 12 га с планами по созданию высокотехнологичных производств. Эта локация в силу ее транспортных связей очень популярна у инвесторов, реализующих такие проекты. Еще порядка 100 га будет отведено под многоквартирное жилье, социальные учреждения и объекты обслуживания.
Сегодня на территориях, которые расположены гораздо дальше от Казани уже развернулась активная жилая застройка. Поэтому, как и в случае с «Восточной дугой», наши земли, которые находятся ближе к столице республике, интересны девелоперам. Мы планируем, что там будет реализована жилая застройка высотой до 10 этажей. Плотность будет существенно ниже, чем, например, в микрорайоне «Салават купере» и других. Обширные площади планируется отвести под благоустройство и озеленением, в том числе будут благоустроены несколько водоемов.
Инженерная инфраструктура развивается на данной территории опережающими темпами. Необходимые для подключения магистральные сети электро- и газоснабжения там уже есть, инфраструктура для обеспечения водоснабжением и водоотведением сейчас создается. Построены транспортные магистрали, что позволит в новом микрорайоне избежать тех проблем, что были в «Салават купере». Словом, практически все готово, чтобы начать стройку. И, возможно, в будущем жители расположенных поблизости микрорайонов будут приезжать не в Казань, а этот новый район рядом с Новой Турой, чтобы закрыть те или иные потребности, включая рабочие места и досуг.
Подготовка началу строительства на «Восточной дуге»
— На какой стадии находится освоение территорий на «Восточной дуге»?
На данный момент мы вплотную подошли к практической стадии, завершив работу над проектами планировок территорий. Сейчас уже утверждены 6 проектов планировки территорий на «Восточной дуге», где закреплены как объемы застройки, так и принципы, порядок работы. Пожалуй, «Восточная дуга» стала первой территорий, где в таком масштабе был применен жесткий принцип последовательности освоения, когда строительство жилья следует исключительно вслед за созданием инженерной и социальной инфраструктуры, и все показатели четко прописаны, вплоть до квадратного метра жилья и метра подводящей дороги, необходимой для этого.
Среди проектов в рамках нашей работы по развитию территорий «Восточная дуга» является флагманским и с точки зрения объема, и с точки зрения значимости для Казанской агломерации. Общая площадь территории составляет порядка 10 тыс. га. Площадь наших участков – порядка 2 тыс. га. Это огромная территория. Для сравнения: площадь Вахитовского района Казани составляет 2,5 тыс. га, Ново-Савиновского – 2 тыс. га, Кировского – 3,8 тыс. га..
Даже с точки зрения одного только показателя – площади – очевидно, какое значение «Восточная дуга» имеет для столицы Татарстана. Мы начали работать с данной территорией более 15 лет назад – в 2007 году, когда Восточная дуга вошла в черту Казани, ее значение не было так очевидно. А сейчас, когда застройка уже давно перешагнула городскую черту, не заниматься развитием данной территории просто нельзя.
Изначально мы планировали, что на «Восточной дуге» будет построено порядка 7,5 млн кв. м жилья. Однако поработав с Институтом генплана Москвы, проведя транспортное моделирование, мы пришли к выводу, что на наших участках допустимый объем жилищной застройки на наших участках – 4,5 млн кв. м. Это позволит не создавать новые проблемы, а, напротив, за счет развития территорий решить уже накопившиеся сложности, в том числе в расположенных поблизости коттеджных поселках и прилегающих к городу районах, откуда в город через «Восточную дугу» идет очень большой транзитный трафик.
— Сколько еще проектов планировок территорий на Восточной дуге запланировано разработать и утвердить?
На финишной стадии разработки находятся еще 4 проекта планировки территорий. Один из ППТ не предусматривает строительства жилья, а только производственно-складскую и общественно деловую застройку. Это проект планировки индустриального парка «Восток», который будет располагаться между Мамадышским и Вознесенским трактами, на въезде в город, что очень удобно для организации производства и логистики.
— Заключены ли уже договоры с девелоперами, которые будут застраивать «Восточную дугу»?
— На данный момент строительство на «Восточной дуге» еще не началось. Но ряд девелоперов уже готовятся к этому. Дело в том, что после утверждения проектов планировок следует еще один важный этап – разработка архитектурных решений и подготовка к строительству транспортной и инженерной инфраструктуры.
На данный момент осваивать земли на «Восточной дуге» готовятся начать осваивать порядка пяти застройщиков. Среди них есть и местные компании, и застройщики, которые активно ведут экспансию в регионах – как федеральные, так и из других регионов. Благодаря последовательной политике руководства республики и города, иногородние инвесторы очень активно заходят в Казань, и «Восточная дуга» является сильным магнитом для бизнеса. Для многих застройщиков неинтересно приобрести участок, площадью 0,5-1 га в черте города, потому что, освоив его, придется опять искать землю. А на «Восточной дуге» для застройщиков сформированы лоты от 10 га, с потенциалом застройки в сотни тысяч квадратных метров что позволяет им планировать бизнес в Казани на 10 лет вперед. Еще одним преимуществом является возможность оптимизации затрат, поскольку стройка локализована на одной территории.
— Эти пять застройщиков не поделили все земли на «Восточной дуге» между собой? Остались еще вакантные площади?
— Нужно понимать, что «Восточная дуга» – это не только про жилищное строительство. За счет этой территории будет формироваться комфортный город будущего. Он будет состоять из зеленых зон, мест отдыха, удобных транспортных связей, коммерческих объектов, в том числе складских и производственных, мест приложения труда и так далее. Поэтому очень важно, что на «Восточной дуге» в первую очередь начинают развиваться проекты коммерческой застройки в виде индустриальных парков, общественно-деловых ядер. В них уже сейчас есть потребность. Кроме того, готовить инфраструктуру для них проще, чем под жилую застройку.
Такие объекты являются одним из тех факторов, которые позволят построить определенный объем жилья, так как будут созданы рабочие места, сдержат транзитный трафик из прилегающих муниципальных образований. Например, такое общественно-деловое ядро заложено в проект планировки территории «Яблоневые сады», площадью более 22 га. Им смогут пользоваться не только жители будущих микрорайонов, но и уже существующих жилых массивов, например, Салмачей и Куюков, которым сейчас приходится ездить в Казань в магазины, спортивные центры и так далее.
Могу сказать, что сейчас более активный интерес к освоению «Восточной дуги» проявляют не застройщики жилья, а девелоперы и инвесторы в коммерческую недвижимость, так как перед ними открывается возможность зарезервировать земли для роста бизнеса в местах будущего строительства новых микрорайонов на миллионы квадратных метров жилья.
— Когда начнется строительство коммерческих объектов?
— Коммерческие объекты уже начали строиться. По большей части, они представлены производственно-складскими комплексами. Это, в частности, производственно-логистический парк «Вертелевка», расположенный на въезде в Казань со стороны Мамадышского тракта. Он оказался очень востребован инвесторами – на сегодняшний день в промпарке реализовано более 90% участков, на более половины из них идет активное строительство. В основном, в парке представлен малые и средний бизнес, который возводит новые производственные помещения для себя, открывает центры оптовой торговли, например, строительными материалами.
Что важно, коммерческие объекты на «Восточной дуге» проектируются не по принципам привычных промзон. Это проницаемые пространства с собственным дизайн-кодом и современными красивыми зданиями –и в будущем они станут частью современной городской среды, а не продолжением «ржавого пояса» Ведь не только место для жизни должно быть красивым и комфортным – на работе мы тоже проводим значительную часть жизни.
Подход к жилой застройке
— На какой период запланирован старт жилищного строительства?
— Мы исходим из того, что до 2030 года на «Восточной дуге» активно развернется массовая застройка. То есть в строительство первых домов стартует в ближайшие год-два. На это очень сильно влияет ситуация с ключевой ставкой – чем быстрее нормализуется ключевая ставка, тем быстрее активизируется жилищное строительство на «Восточной дуге» Однако ни мы, ни застройщики сейчас не теряем времени и проводим большую подготовительную работу, которая тоже необходима.
— Какие источники предусмотрены для финансирования строительства социальных объектов на развиваемой территории?
— На сегодня мы исходим из того, что мы, как ленд-девелопер, и застройщики, берем на себя планирование и формирование земельного участка под соцобъект, его безвозмездную передачу в мцниципальную собственность. За счет девелопера финансируется его проектирование. А строительство в Республике Татарстан ведется за счет бюджета в рамках имеющихся программ.
Если когда-то государство придет к тому, что финансировать строительство таких объектов должны девелоперы, то эти затраты лягут в состав цены квадратного метра жилья. Большой плюс для застройщиков на «Восточной дуге» – что в наших проектах запланированы и зарезервированы все участки под школы и детские сады, и нет такой проблемы как в других частях города, что школу даже физически некуда разместить.
— Как будет застраиваться «Восточная дуга», чтобы Казань не пошла по стопам крупных городов, где новая застройка представлена высотками – так называемыми «человейниками», которые сейчас активно критикуют?
— В отличии от существующей городской застройки и в противовес «человейникам» многоквартирная застройка будет низкоплотной, формирующей комфортную городскую среду. Средняя плотность застройки на Восточной дуге будет порядка 5 тыс. кв. м на гектар земли – в 2-2,5 раза ниже, чем в среднем по Казани, при точечной застройки он еще выше – все 20 тыс. кв. м на 1 га.
Под многоквартирное домостроение будет отведено порядка 300 га из 2 тыс. га наших территорий на Восточной дуге, свыше 400 га предназначены под озеленение, более 200 га – под коммерческие и деловые объекты, 140 га – под социальную инфраструктуру, 480 га – под инженерную и транспортную. Таким образом, все сделано для того, чтобы на территории был построен комфортный для жителей город будущего.
За 15 лет подготовки к началу освоения «Восточной дуги» мы рассматривали разные варианты. Изначально, мы считали, что раз эта территория входит в черту города, то там должно быть многоквартирное домостроение. Потом, учитывая, что в Казани были свободные земли, а строительного бума еще не было, мы рассматривали вариант, чтобы отвести большую часть территории под малоэтажную и индивидуальную застройку.
Но после того, как развитие Казани в целом и жилищного строительства в частности, активизировалось (в особенности, после Универсиады 2013 года), и эксперты, и мы пришли к выводу, что отдавать территорию под многочисленные коттеджные поселки внутри города просто преступно. Нужно осваивать землю грамотно, иначе границы Казани могут расшириться до Мамадышского района. Однако все-таки остались территории, которые мы сочли необходимым превратить в малоэтажные оазисы, по причине их уникальных природных характеристик. Там появятся несколько коттеджных поселков бизнес-класса, которые будут находиться в черте города, но при этом – полностью окружены зелеными массивами.
— Есть ли на этой развивающейся территории место проектам премиального, элитного сегмента или такое жилье уместно исключительно в центральной исторической части города?
— «Восточная дуга» предполагает массовую комплексную застройку, она должна помочь городу решить задачу обеспечения жителей доступным жильем. И не в коем случае это не будет жилье эконом-класса, с учетом того объема инфраструктуры, зеленых насаждений, наоборот это будут более комфортные и востребованные дома. При этом, благодаря комплексному подходу к застройке, это жилье будет выигрывать в цене, по сравнению с точечными проектами в черте города.
В то же время, как я уже говорил, на «Восточной дуге» будут локации, обеспеченные хорошими транспортными связями и обладающие уникальными природными характеристиками – у леса, рек и озер, где концепция застройки будет предполагать пониженную этажность. Это станет аргументом для того, чтобы построить на этих участках жилье бизнес-класса.
Такое жилье будет востребовано. Потому что при выборе жилья для собственного проживания немаловажным фактором является экология. А в центре города, который считается элитным районом, достичь высоких экологических показателей не представляется возможным.
— А девелоперы готовы к тому, чтобы соответствовать тому сбалансированному подходу к освоению территорий «Восточной дуги», что заложен в проекты их планировок?
— Период, когда застройщики работали по накатанной, штампуя проекты, уже давно миновал. Сейчас наступило время умного подхода к планировке территории и проектированию. Те компании, которые не подхватывают этот подход, уходят в прошлое.
Подходы к освоению «Восточной дуги», которые мы заложили, привлекают тех девелоперов, которые работают, согласно современным тенденциям. И в этом их преимущество, поскольку для девелопера очень важно сократить жизненный цикл проекта, и им важно наличие комфортной окружающей территории, которая повысит привлекательность его проекта. В результате, компании не придется демпинговать, чтобы реализовать свой продукт. Плюс – наличие новых магистральных инженерных сетей, социальных объектов, все это привлекает девелоперов.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан