Скидки на квартиры в Тюмени: как понять, что это не маркетинговый ход
Как понять, что скидка на квартиру реально скидка, а не маркетинговый ход? Если квартира с дисконтом, означает ли это, что с ней что-то не так? Можно ли с застройщиком торговаться? Распространяются ли скидки на квартиры премиум-класса? Об этом РБК Тюмень рассказали аналитик по ценообразованию и продажам застройщика «Меридиан» Галина Мешалкина и эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Любунь.
Два основных типа скидок, которые используют девелоперы, — это снижение цены с помощью скидки и субсидирование ипотеки. В первом случае застройщики предлагают скидки покупателям на квартиру либо в виде процента, либо в виде фиксированной суммы. Обычно ее величина начинается от 100 тыс. рублей. Второй тип скидки — субсидирование ипотечной ставки. В этом случае застройщик в партнерстве с банком предлагает покупателю скидку на ипотечную ставку, компенсируя потери банку за свой счет. Скидка на ипотеку может быть как на период строительства дома, так и на весь срок кредита.
«Квартира — дорогостоящий товар, который приобретается даже реже, чем один раз в десять лет. Поэтому для покупателя при покупке квартиры решающим фактором является итоговая финансовая выгода, причем для каждого конкретного покупателя она своя: абсолютная цена квартиры для клиента с наличными деньгами, ежемесячный платеж по ипотеке или итоговая переплата процентов по кредиту – для клиентов с ипотекой. Склонить к покупке такого дорогостоящего товара с помощью подарков, конкурсов и т. п. очень сложно. Дисконт на квартиры не всегда означает, что с ними или с проектом что-то не так. Цель скидочных акций — привлечь внимание и увеличить спрос. Речь может идти об увеличении спроса и объема продаж в целом, в таком случае в акционный пул квартир могут попасть совершенно любые квартиры», — рассказала Галина Мешалкина. Она отметила, что если цель скидки продать какие-то конкретные квартиры, то причина может быть в непопулярной планировке, неликвидном этаже или, например, виде из окна. Но непопулярный не означает неликвидный. Для одного низкий этаж может быть отталкивающим от покупки фактором, для другого — плюсом.
По словам Галины Мешалкиной, величина скидки не является признаком ее реальности или «фейковости». Большие скидки также бывают реальными, особенно на больших или дорогих квартирах. Если в абсолютной величине размер скидки может казаться большим, то в процентном соотношении скидка окажется рыночной.
Скидки на квартиры используются абсолютно во всех классах жилья. Частота их использования зависит больше от самого проекта, нежели от его класса.
«Если продукт стандарт-класса пользуется высоким спросом, нет смысла стимулировать продажи дополнительными скидками. Вместе с тем, если премиум-проект никак не реализуется по установленной цене, есть смысл подумать о применении скидок. От начала выбора квартиры до покупки обычно проходит от 2 до 6 месяцев. В этот период покупатели мониторят предложение на рынке, отслеживают цены и, соответственно, могут оценить реальность изменения цены. Также можно сравнить стоимость жилья с соседями-конкурентами, если акционная цена ниже предложения конкурентов, то скидки настоящие», — пояснила эксперт. Застройщики часто предлагают клиентам дополнительные скидки, чтобы склонить к покупке квартиры именно у них. Но дисконт не может быть безразмерным, как на вторичном рынке при покупке от физического лица. Такие скидки чаще всего ограничены максимальной суммой и лимиторованы.
Эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Любунь рассказал РБК Тюмень, что зачастую застройщик делает скидку за счет своей маржи, прибыли. Также возможна скидка себе в убыток. Но даже в этом выгода определенная для него есть: чем быстрее он продаст квартиры в своем проекте, тем быстрее получит доступ к деньгам от проектного финансирования, которые хранятся на эскроу-счетах. Соответственно, он сможет завершить текущий проект и начать следующий.
«В текущей ситуации большинство застройщиков готовы делать скидки, чтобы как можно быстрее продать объекты. Но не все скидки реальны. На рынке недвижимости также существуют маркетинговые уловки, на которые покупатели по незнанию «ведутся». Чтобы отличить реальную скидку от маркетингового хода, необходимо проанализировать рынок недвижимости на момент покупки и рассчитать среднюю цену по рынку. Если средняя цена, например, 100 000 рублей за квадратный метр, а вам предлагают купить квартиру за 80 000 руб./кв. метр — это скидка. Если при той же средней цене вам предлагают купить за 150 000 руб./кв. метр, но «специально для вас» сделают скидку до 120 000 руб./кв. метр — это завышение с последующей скидкой. Таким способом застройщики часто пользуются, но не сейчас. В кризисной ситуации застройщики стараются делать реальные скидки, но у некоторых они достигают 30%, а у других — не более 10%», — пояснил Андрей Любунь. Также, по его словам, для более выгодных сделок с недвижимостью можно рассмотреть ипотечные программы. Среди них есть как льготные, с очень привлекательными условиями, так и программы с завышением стоимости. Для принятия решения о покупке нужно все проанализировать и рассчитать наиболее выгодный для вас вариант. «Поскольку, если рассматривать покупку недвижимости для собственного проживания, ипотека с завышением стоимости невыгодна. Так вы сильно переплатите. Но если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду, завышение стоимости допустимо, потому что, взяв квартиру в ипотеку с ежемесячным платежом, например, 12 000 рублей вместо 50 000, вы можете ее сдавать за 40 000-50 000 рублей. Таким образом вы сможете заработать больше на аренде, покрывая расходы на ипотеку», — отметил эксперт.
Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень Читайте РБК Тюмень в Яндекс.Новостях