Какие риски для тюменского рынка недвижимости несет рекордный ввод жилья
По итогам 2024 года объем ввода жилья в Тюменской области составил почти 2,6 млн кв. м — это исторический рекорд для региона. В 2025 году планируется ввести более 2,3 млн кв. м. Эксперты и участники рынка, опрошенные РБК Тюмень, отмечают, что эти показатели отражают динамичное развитие региона и рост его инвестиционной привлекательности. Однако эта же ситуация создает множество рисков, таких как снижение качества строительства, появление переполненных районов с неразвитой инфраструктурой, пробки, стагнация рынка из-за экономической ситуации и многое другое.
Сейчас в стадии строительства в области больше 300 многоквартирных домов общей площадью свыше 4,5 млн кв. м. Это те «квадраты», которые будут сданы в 2025 и 2026 годах. Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев отмечает, что просадка в части спроса на новое жилье оказалась ощутимой в том числе и потому, что тюменский рынок весьма конкурентен. По результатам 2024 года общие продажи недвижимости в регионе снизились сильнее, чем в среднем по России: -28% против -22%. По его мнению, в сложившейся ситуации региону грозит перепроизводство, нивелировать которое будут, «растягивая» действующие программы.
«Инвестиционные программы у девелоперов серьезные, КРТ развивается, объемы заявлены большие. Но, думаю, застройщики просто подкорректируют планы и договорятся с администрацией о более длинных сроках освоения территорий. Никому сейчас не нужно, чтобы рынок залило жильем. Конечно, те проекты, что уже строятся или недавно стартовали, не остановишь. Поэтому может сложится непростая ситуация с объемами. Если спрос останется на текущем уровне — а вероятность его роста без снижения ставки невелика — будет перепроизводство. В таком случае это уже не только головная боль девелоперов, но и банков, которые все это финансируют. Но банки и застройщики договорятся. Назовем это «просрочкой проектного финансирования» — никто не будет настаивать на жестком темпе строительства, скорее всего, дадут замедлиться. У большинства застройщиков маржинальность позволяет перенести выплаты по кредитам, так что к первому-второму кварталу 2026 года рынок стабилизируется», — уверен эксперт.
По его мнению, в дальнейшем ситуация станет более стабильной, в особенности если ключевая ставка пойдет на снижение, что в свою очередь приведет к восстановлению спроса на жилье. Однако и при таком сценарии возникает проблема.
«Девелоперы не смогут моментально нарастить предложение. В итоге снова ценовой гэп и рост цен. Поэтому сейчас их ключевая задача — аккуратно пройти 2025 год. Те проекты, которые сдаются в 2025-м, проданы хорошо, проблем с ними не будет. А вот те, кто вышел на рынок в последние месяцы, могут столкнуться с трудностями», — предупреждает Сергей Разуваев.
Директор по продажам федерального агентства недвижимости «Этажи» Сергей Зайцев в качестве одного из ключевых вызовов для городской среды выделяет дисбаланс между темпами строительства и развитием инфраструктуры. Для застройщиков же, по его мнению, настанет время проверки их финансовой устойчивости.
«При активной застройке новых районов возникает нагрузка на социальные объекты: школы, детские сады, дорожные развязки и парковочные пространства. Власти Тюмени следят за этим, но в некоторых районах проблемы остаются: например, обещанные садики и школы могут появляться с опозданием. Еще один риск связан с финансовой устойчивостью застройщиков. При снижении покупательской способности у компаний может не хватить средств для завершения проектов. Однако Тюмень — это растущий регион с положительным миграционным приростом. Значительную долю покупателей составляют жители нефтегазовых регионов с высоким уровнем дохода. Это поддерживает спрос на жилье, и застройщики адаптируют свои проекты под потребности рынка», — прокомментировал Сергей Зайцев.
Вместе с тем эксперт отмечает, что в ответ на сложившуюся ситуацию объем новых запусков в Тюмени уже сейчас постепенно сокращается, что снижает риск перепроизводства. Застройщики консервируют часть объектов или замедляют темпы строительства, чтобы сохранить баланс спроса и предложения.
«Текущая ситуация на рынке, безусловно, требует осторожности, но системных угроз для застройщиков и покупателей нет. Тюменские девелоперы минимизируют риски за счет использования эскроу-счетов, сокращают количество новых проектов в ответ на снижение спроса. Банки, в свою очередь, тщательно проверяют финансовую устойчивость компаний. Что касается угрозы «ипотечного пузыря», то она маловероятна. Во-первых, высокие ставки и требования к первоначальному взносу ограничивают круг заемщиков. Во-вторых, льготные программы, например, семейная ипотека, доступны определенным категориям граждан: для проживания, улучшения жилищных условий или переезда. Это формирует устойчивый спрос, не связанный со спекуляциями», — подытожил эксперт.
Доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ Ольга Борисова согласилась, что количество новых проектов в текущих условиях будет снижаться, что создает риск повышения себестоимости квадратного метра. И даже в таком случае застройщики рискуют понести убытки.
«Без изменения сбытовой политики в 2025 году будет проблематично сохранение объемов при текущих условиях на рынке. Подобная ситуация негативно отражается на финансовой устойчивости застройщиков. В результате возможно возникновение убытков у ряда крупных компаний. Однако если они оперативно перестроят свои бизнес-процессы и с марта 2025 года займутся частными проектами в загородном сегменте, это позволит им частично компенсировать проседание рынка сбыта многоквартирного жилья», — пояснила экономист.
Руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева заключила — основными поддерживающими факторами станут семейная ипотека и расширение программ длинных рассрочек.
«Введенное готовое жилье от застройщика также подпадает под условия предоставления льготной семейной ипотеки. Как и в целом по стране, большая часть спроса, порядка 75%, приходится именно на нее. При этом для жителей крупных городов при недостаточном лимите можно взять комбо-ипотеку, когда часть суммы выдается по льготной программе, а недостающая — по рыночной. Дополнительным стимулом может стать введение в отдельных регионах льготной семейной ипотеки и на вторичное жилье», — прокомментировала эксперт.
О перспективах тюменского рынка в 2025 году РБК Тюмень также рассказывала доктор географических наук и профессор МГУ Наталья Зубаревич. По ее мнению, тех, кто не сможет адаптироваться к новым условиям, ждет банкротство. Риск затоваривания Тюмени новостройками подтвердили и аналитики центра ИА «Движение.ру» и компании Devision. Областная столица возглавила «рискованный» рейтинг и заняла седьмое место рейтинге городов с низким соотношением валового городского продукта на душу населения.