Продаем «двушку» в Тюмени и переезжаем на ПМЖ за границу
Мировой экономический кризис – прекрасное время для покупки недвижимости за границей. К такому выводу пришли эксперты, проанализировав предложения риелторов в ряде стран. Во многих государствах в этом году цены на квартиры существенно снизились, а условия оформления сделки для покупателей-иностранцев были упрощены. РБК Тюмень выяснило, какое жилье за рубежом сегодня продается по цене «двушки» в Тюмени, сколько можно заработать, сдав его в аренду, и где за покупку недвижимости «бонусом» выдают вид на жительство.
Эксперты называют инвестиции в зарубежную недвижимость одним из самых надежных способов сбережения и преумножения средств. Как отмечает вице-президент «Объединения риелторов Тюменской области» Миля Ященко, до кризиса тюменцы, следуя общему тренду, неплохо приобретали квартиры в Болгарии, Черногории, Испании, но после резкого роста курсов иностранной валюты и возникновения неопределенности на политической арене, спрос снизился – многие опасаются совершать сделки в условиях «финансовой турбулентности».
Тем не менее, перспективы рынка зарубежной недвижимости эксперты оценивают как высокие. По мнению ряда аналитиков, существенного снижения курсов доллара и евро в ближайшей перспективе ждать не стоит, напротив, скорее всего, они продолжат расти. Учитывая, что в кризис многие страны снизили цены на недвижимость, откладывать покупку квартиры за рубежом не стоит.
Топ-5 стран, где, по мнению экспертов, сейчас выгодно покупать квартиры:
1.Греция
В этом году как для переезда на постоянное место жительство, так и для инвестирования средств особенно интересна Греция. Как сообщил РБК Тюмень руководитель отдела зарубежной недвижимости московская компании «Бест-недвижимость» Игорь Виткунас, за последнее время цены на недвижимость там сильно упали. «Это связано с тем, что, во-первых, страна остро переживает финансовый кризис. Во-вторых, год назад был введен дополнительный налог на недвижимость для владельцев нескольких объектов, и, чтобы не платить его, многие избавляются от «излишков»», - рассказывает эксперт.
Сегодня небольшие квартиры-студии в Афинах или Салониках (в тех районах, где живут местные) предлагаются по 15 тыс. евро (1 млн 75,8 тыс. рублей по сегодняшнему курсу). В таком жилье можно как жить самому, так и сдавать его в аренду – студии пользуются большим спросом. В том числе, их активно арендуют студенты, приезжающие в Грецию за бесплатным образованием. Кстати, поступить «на бюджет» в тот же Афинский университет может и любой россиянин. Реальный доход от сдачи в аренду квартир в Греции – 8-10 % годовых от стоимости.
Год назад греческое правительство внесло изменения в закон, и теперь в стране выдают вид на жительство всем желающим владельцам недвижимости, даже если они большую часть времени они проводят в другой стране. «Раньше, если человек получал вид на жительство, то через год его нужно было продлять, затем повторять эту процедуру через два года, потом - через три. При этом, если он не проживал на территории Евросоюза менее 6 месяцев в году, то ему вид на жительство не продляли. Теперь же находиться в ЕС долгое время нет необходимости», - рассказывает Игорь Виткунас.
Вид на жительство автоматически выдадут, если купить объекты недвижимости на сумму в 250 тыс. евро. Если же приобретенные объекты стоят дешевле, для получения документа необходимо предоставить справку о наличии дохода для проживания на территории Евросоюза. Это может быть либо справка по форме 2-НДФЛ, либо какие-то арендные договоры на недвижимость, с которой человек получает доход в России. «Еще один вариант - открыть счет в банке Греции на сумму примерно 20-25 тысяч евро и взять справку о том, что эти средства там лежат. После этого деньги можно сразу же снять и использовать как угодно – увезти обратно в Россию, например», - отмечает эксперт. Полученный вид на жительство позволяет беспрепятственно путешествовать по всем другим странам Евросоюза.
2.Испания
Жилье в Испании также подешевело за время кризиса и теперь его можно приобрести по цене от 40 тысяч евро (2,86 млн рублей). За такие деньги предлагаются студии или квартиры формата «1+1» (спальня и гостиная с кухонной зоной), расположенные в недорогих районах, например, в провинции Аликанте.
В туристическом центре Испании – Барселоне цены выше – от 80 тыс. евро (5,7 млн) за квартиру-студию. При этом доход от сдачи такого жилья в аренду ниже, чем в Греции и составляет 6-8% годовых от стоимости объекта.
Отметим, что на любимых туристами Канарских островах всю более-менее недорогую недвижимость минувшей зимой скупили инвесторы из Европы. «Жители Голландии, Норвегии и других стран ЕС буквально за пару месяцев скупили все, что стоило до 200 тыс. евро. Фактически недорогой недвижимости на Канарах не осталось», - говорит Игорь Виткунас. По его мнению, такой спрос связан с нашествием беженцев из Сирии – европейцы переезжают подальше от незваных гостей в страны с наименьшим количеством мигрантов.
Вид на жительство в Испании могут предоставить автоматически – при покупке недвижимости на сумму 500 тыс. евро и выше. Если стоимость приобретенного жилья дешевле, то нужно действовать по той же схеме, что и в Греции: предоставить подтверждение того, что есть возможность обеспечивать себя.
3.Германия
По-прежнему, несмотря на прибытие большого числа беженцев, у россиян пользуется спросом Германия. В популярных городах вроде Гамбурга можно найти квартиру-студию по цене от 60 тыс. евро (4,3 млн рублей). В более элитных местах вроде Франкфурта-на-Майне, городов Баварии стоимость такого жилья составляет 80-100 тыс. евро. Если сдавать его в аренду, можно получить доход в 6-7% годовых.
При этом в интернете зачастую можно найти объявления о продаже жилья и за 10 тыс. евро, но эксперты предупреждают, что, приобретя такой объект, инвестор может оказаться в убытке. «В Германии очень важно изучать потоки миграции. Есть города, куда люди постоянно приезжают жить и работать, а есть муниципалитеты, особенно в Восточной Германии, откуда идет постоянный отток населения. Там местные жители продают апартаменты по рекордно низким ценам, обещая прибыль от сдачи в аренду до 15% годовых. Но на самом деле они прекрасно знают, что вскоре люди оттуда уедут, и найти нового арендатора будет чрезвычайно сложно», - отмечает Игорь Виткунас.
Он пояснил, что в Германии нет понятия оседлости, порядка 80% населения не имеют в собственности недвижимости – людям удобно переезжать с места на место. Например, если где-то закрылось градообразующее предприятие, жители массово уезжают в другой муниципалитет.
«Я знаю реальные случаи, когда люди купили квартиру, приехали, а из этого дома уже сбежали буквально все, и они оставались единственными жильцами. Получается, что вся коммунальная нагрузка ложится на их плечи. То есть дешевле подарить кому-то эту квартиру, чем нести за нее все расходы», - говорит Игорь Виткунас.
Он добавляет, что также опасно покупать квартиры в старых домах - несколько лет назад в стране приняли законы, обязывающие владельцев многоквартирных зданий делать капитальный ремонт не реже конкретного срока, особенно если здание не соответствует определенному классу по энергопотреблению. То есть если дом плохо держит тепло, то собственники квартир обязаны его реконструировать за свой счет. Максимум, на что можно рассчитывать – это помощь властей при ремонте фасада: государство оплачивает данные работы в том случае, если здание обладает культурной или исторической ценностью.
Вид на жительство иностранцу - покупателю недвижимости в Германии - просто так не дадут. Для его получения нужны другие методы: например, можно открыть собственный бизнес, вступить в брак с немцем, либо получить статус беженца.
4.Шри-Ланка
«Новинка» 2016 года – Шри-Ланка. Именно сейчас туда начали заходить инвесторы, которые готовы построить на острове современные хорошие отели в курортных местах. «Пока Шри-Ланка – это то же самое, что и Тайланд, только 20 лет назад. Сейчас там все дешево, но туризм развивается все активнее, а значит в перспективе цены взлетят», - комментирует Игорь Виткунас.
Желающие заработать могут купить апартаменты в 4-5-звездочных отелях и в перспективе сдавать их через управляющую компанию, а на месяц-два приезжать туда в отпуск. Средняя цена таких апартаментов в курортной зоне – 100 тыс. долларов США (6,4 млн рублей). При этом владельцы могут пользоваться всей инфраструктурой отеля, на территории которого купили жилье.
В районах, которые расположены дальше от океана, где живет местное население, стоимость жилья раза в два ниже, но с инвестиционной целью покупать там квартиры нет смысла, только для собственного проживания.
Приобретая жилье, иностранец не становится гражданином Шри-Ланки, а понятие «вида на жительство» на острове и вовсе отсутствует. Для тех, кто хочет там работать и жить, необходимо получить резидентскую визу. Те, кто планирует приезжать в свои апартаменты только на пару-тройку месяцев, могут оформить обычную туристическую визу.
5.Кипр
Остается востребованной у россиян и недвижимость на острове Кипр. В отдаленных нетуристических районах купить квартиру-студию там можно за 30-40 тыс. евро (2,15 – 2,86 млн рублей). В финансовой столице острова – Лимасоле жилье в разы дороже: около 100 тыс. евро (7,1 млн рублей) в черте города и от 300 тыс. евро (21,5 млн рублей) – у моря.
Единственный способ получить вид на жительство на Кипре – это купить недвижимость на сумму от 300 тыс. евро. Другого способа нет. Несмотря на то, что остров находится вне Шенгенской зоны, полученный документ позволит беспрепятственно путешествовать по всему ЕС. «Кроме того, на Кипре есть программа, воспользовавшись которой обладатель дорогостоящей недвижимости может получить не только вид на жительство, но и гражданство. Но, на самом деле, кипрский паспорт особо не нужен - вида на жительство вполне достаточно, потому что он дает точно такие же права, какие имеют все граждане страны, кроме права голосования», - рассказывает эксперт «Бест-недвижимость».
Он отмечает, что Кипр, являясь офшорной зоной, особенно интересен бизнесменам, там очень много офисов крупных российских компаний. Поэтому многие предприниматели, ведущие там бизнес, активно приобретают жилье для себя.
Что еще можно купить за границей по цене двухкомнатной квартиры в Тюмени?
Аналитики агентства недвижимости «Этажи» специально для РБК Тюмень подсчитали, какую еще недвижимость можно приобрести по цене двухкомнатной квартиры в Тюмени. Стандартная цена «двушки», площадью 50-65 кв.м. с ремонтом сегодня там составляет 3 млн-3,5 млн рублей, или 59 102 рубля за квадратный метр.
Как купить жилье за границей?
Для того, чтобы приобрести жилье за рубежом, тюменцам в первую очередь необходимо тщательно проанализировать предложения. По мнению экспертов, лучше всего обратиться в риелторскую компанию, которая поможет понять, почему в одном районе недвижимость покупать не стоит, несмотря на низкие цены, а в другом - она принесет наибольшую выгоду. При выборе риелторской организации стоит обратить внимание на то, как долго она работает, почитать отзывы клиентов. Бывает так, что те же русские на время летнего периода открывают в курортных зонах небольшие агентства недвижимости, а потом, когда отпускной сезон заканчиваются, сворачивают бизнес и исчезают.
После выбора объекта человек обсуждает детали с продавцом, подписывает с ним предварительный договор купли-продажи, открывает счет в банке, куда перечисляет первый взнос – обычно 3-5 тыс. евро, и пишет заявление на получение местного номера ИНН. После этого можно на время вернуться в Россию, а затем – через две недели-месяц (столько обычно готовится ИНН) приехать с оставшейся суммой для завершения сделки. Для оформления окончательного договора купли-продажи человек должен прийти к нотариусу с полученным ИНН и документами, подтверждающими полную оплату жилья. Нотариус отправит их на регистрацию и примерно через неделю на руки будет выдано свидетельство о собственности.
Отметим, что в Европейских странах, в отличие от Азии, россиянам достаточно просто получить ипотеку – она предоставляется под 2-4% годовых. «В ЕС банки с удовольствием раздают кредиты, так как денег у них очень много. Не случайно в Европе даже депозитов, открываемых как в России, под проценты, практически нет. Наоборот, люди должны заплатить деньги банку, если кладут туда деньги на хранение», - отмечает Игорь Виткунас.
Для того, чтобы получить заем необходимо предоставить в банк ряд документов из России: справку об отсутствии судимости, кредитную историю и справку по форме 2НДФЛ. Остальная процедура покупки жилья проходит по уже описанной выше схеме.