Приватизация. Бремя или благо?
Окончание срока бесплатной приватизации в России отодвигалось не единожды. В очередной раз черту обещают подвести 1 марта 2017 года, однако многие граждане, проживающие в муниципальном жилье или имеющие в распоряжении дачные участки, не торопятся становиться собственниками. Что заставляет людей отказаться от права приватизировать свое имущество и нужно ли им пересмотреть свою позицию. Все плюсы и минусы статуса владельца квартиры - в нашем материале.
Для начала рассмотрим права и обязанности собственника. Вы можете делать с квартирой или другим приватизированным имуществом все, что угодно (продать, сдать в аренду, перестроить, отдать в залог и т.д.), если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Но при этом необходимо самостоятельно содержать жилье и платить не только квартплату, но и налоги. Налоги и отчисления за капремонт, как правило, больше всего пугают противников приватизации. И зря, - уверены эксперты.
«В принципе те деньги, которые собственник платит в качестве налога (земельного или на имущество), уже заложены в арендные отношения, либо в договор социального найма. Плюс есть еще дополнительные платежи, которые выплачивает арендатор земельного участка или наниматель жилья, - поясняет менеджер-юрист компании «РАСТАМ-Право» Анна Стратула. – В любом случае, по моему мнению, всегда лучше быть собственником, чем иметь что-то, что тебе в полной мере не принадлежит и где право твоё защищено минимально. Всегда лучше иметь что-то, чем не иметь ничего».
Тем не менее, становясь собственником, надо понимать, что вся ответственность по содержанию жилья и общедомового имущества, которое находится в долевой собственности, теперь ложится на ваши плечи. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для владельца квартиры в многоквартирном доме состоит из платы за содержание и ремонт жилого помещения (включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества) и платы за коммунальные услуги.
Специалисты федеральной риелторской компании «Этажи» помогли выяснить, насколько увеличиваются расходы собственника. Они сравнили платежи за две одинаковых квартиры, одна из которых приватизирована, а вторая находится в соцнайме.
Таким образом, становясь владельцем конкретной трехкомнатной квартиры, человек вынужден увеличить свои расходы на 7-8 тысяч рублей в год (налог и плата за капремонт за 12 месяцев) или на 600-700 рублей в месяц. При меньшей стоимости и площади жилья расходы, соответственно, будут меньше этих сумм.
Лица, несвоевременно или не полностью внесшие квартплату, обязаны уплатить кредитору пени. Согласно закону, с 1 января 2016 года для юридических лиц сумма неустойки установлена на уровне 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки. Для граждан пени за неоплату услуг ЖКХ в течение первого месяца просрочки начисляться не будут. С 31-го по 90-й день просрочки пеня устанавливается на уровне 1/300 ставки, с 91-го дня - 1/130 ставки (ранее пеня для граждан составляла 1/300 ставки рефинансирования ЦБ с первого дня просрочки).
Помимо несения бремени содержания имущества, собственник, как уже говорилось, обязан отчислять государству налоги.
Налогоплательщиками налога являются собственники жилых домов, квартир и комнат, гаражей (машино-мест), единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, иных зданий (строений, сооружений, помещений). Отметим, что к жилым домам также относятся жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства.
Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Неуплата или несвоевременная уплата налогов по налоговому уведомлению может повлечь начисление пеней, привлечение к ответственности в виде штрафа, взыскание через суд.
Пени рассчитываются по формуле: сумма пеней = не уплаченная в срок сумма налога x количество календарных дней просрочки x 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России.
Штраф составляет 20 процентов от неуплаченной суммы налога. Если же инспекция докажет, что налог вы не уплатили умышленно, то сумма штрафа увеличится до 40 процентов.
«Требование налоговиков лучше исполнить вовремя. Если этого не сделать, то налоговый орган может подать заявление в суд, чтобы взыскать долг за счет вашего имущества (в том числе денежных средств на счетах в банке, наличных денег), – рассказывает Анна Стратула. – По общему правилу срок для обращения в суд - шесть месяцев со дня истечения срока исполнения требования, если ваша задолженность превышает 3 тыс. рублей. Если же задолженность меньше этой суммы, то взыскать ее через суд инспекция может только по прошествии трех лет после истечения срока исполнения требования».
В самом тяжелом случае неуплата налогов может привести к уголовной ответственности. Она наступает в следующих случаях:
1. Когда гражданин уклоняется от уплаты налогов и (или) сборов путем непредставления налоговой декларации и уклонение считается совершенным в крупном или особо крупном размере.
2. Когда гражданин уклоняется от уплаты налогов в крупном или особо крупном размере путем указания в налоговой декларации заведомо ложных сведений.
Крупным размером признается сумма налогов, составляющая за три следующих подряд финансовых года более 900 тыс. руб., (разница между уплаченным и насчитанным к уплате налогом более 900 тыс. за три года) при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм налогов, или превышает 2,7 млн рублей. Иными словами, если за три года налогоплательнщик должен государству, к примеру, 1,5 млн рублей, а заплатил из них только 500 тысяч – то это уже неуплата в крупных размерах. Точно так же квалифицируется неуплата налогов в сумме, превышающей 2,7 млн рублей.
Особо крупным размером признается сумма налогов, составляющая за три следующих подряд финансовых года более 4 млн рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 20% подлежащих уплате сумм налогов, или превышает 35 млн рублей.
В этих случаях налогоплательщику может грозить штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб. (при особо крупном размере – от 200 до 500 тыс. руб.); штраф в размере заработной платы или иного дохода осужденного лица за период от одного года до двух лет (при особо крупном размере - от 1,5 до 3 лет); принудительные работы на срок до одного года (при крупном размере -до трех лет); лишение свободы на срок до одного года (при крупном размере - до трех лет).
Возможным основанием возникновения уголовной ответственности является уклонение от уплаты НДФЛ с доходов от продажи имущества, принадлежавшего вам на праве собственности менее трех лет, а также от продажи недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года и находившегося во владении менее пяти лет. Если собственник захочет реализовать свою недвижимость до этого срока, то ему придется заплатить 13% НДФЛ. Исключения составят случаи, если недвижимость унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику. Либо если она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты.
Таким образом, из основных плюсов приватизации можно выделить два. Вы можете свободно распоряжаться принадлежащим имуществом и регистрировать в нем любое количество человек. Вас невозможно принудительно выселить за неуплату услуг ЖКХ в отличие от человека, который занимает жилье на условиях соцнайма. После смерти владельца квартира перейдет наследникам, а не местным органам власти.
Минусы заключаются в появлении платы за капремонт и налога на собственность. Но самое главное - на плечи собственника ложится бремя содержания квартиры и общего имущества многоквартирного дома. Для граждан, которые проживают в аварийном муниципальном жилье и ожидают расселения - это главная причина не оформлять право собственности.
«Неприватизированными остаются, чаще всего, квартиры в домах в предаварийном состоянии или неблагоустроенные дома. Люди боятся, что, приватизируя квартиры, они и возьмут на себя бремя содержания этого старого имущества. Просто не видят в этом необходимости. Или считают, что придет добрый дядя и просто так даст квартиру в новом доме, причем большей площади, - говорит Анна Стратула. - Но сказка не случится, волшебник не прилетит. Бесплатно квартиры никто не даст, в лучшем случае, по нормам и в том же режиме социального найма. И не факт, что это новое жилье потом можно будет приватизировать. Потому что закон о приватизации может закончится. Или условием предоставления этого жилья будет невозможность его приватизации».
Напомним, на сегодняшний день примерно 20 % подлежащих приватизации квартир не оформлены гражданами в собственность. Последний раз срок бесплатной приватизации был продлен до 1 марта 2017 года. Не исключено, что это было последнее продление. Во всяком случае, на это намекал премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, который заявил, что продлевать срок до бесконечности невозможно.
Если нежелание жильцов ветхого жилья приватизировать квартиры можно объяснить, то отказ дачников регистрировать право собственности на землю специалистам непонятен.
«То, что происходит с земельными участками, с учетом того, что дачная амнистия также неоднократно продлевалась, мне, честно говоря, неясно. Это либо плохая информированность населения о том, что процесс приватизации участка и строений на нем не требует особых временных и материальных затрат, либо боязнь увязнуть в бюрократии, либо отсутствие документов, подтверждающих правомерность владение земельным участком. К сожалению, владельцы дачных участков не задумываются о том, что город развивается и растет. А что если, например, будет меняться генплан и через садовое товарищество решат проложить дорогу? Люди потеряют участки и не получат никакой компенсации за постройки, которые на них стояли потому что право собственности на такие строения не зарегистрировано», - предупреждает Анна Стратула.