Загородная недвижимость Тюмени: тренд на небольшие дома и архитектуру
В Тюменской области на протяжении нескольких лет продолжают расти спрос и цены на загородную недвижимость. Однако тренды меняются: один из них — сокращение площади дома почти в 3 раза. Помимо этого, собственники стали больше внимания уделять инфраструктуре поселка и дизайну собственного участка. Основные тенденции развития загородной недвижимости в регионе обсудили участники организованного РБК Тюмень круглого стола «Наша работа — выбор миллионов», который прошел в рамках премии «Девелопер года».
Спрос и цены
Ирина Дудко, руководитель департамента загородной недвижимости АН «СОВА», отмечает: спрос усиливается с каждым годом. Если в 2021 г. прирост составлял 70%, в 2022 г. — 90%, то уже в 2023 г. — 110%. По ее словам, основными причинами стали пандемия, которая подтолкнула людей к проживанию в своем доме, и господдержка от банков.
Марат Абдуллаев, директор загородного центра «На Федорова» АН «СОВА», подчеркнул, что возможность получить по господдержке субсидированные 6 млн руб. на покупку или строительство загородного жилья изменили и сам рынок: появилось много подрядных организаций и индивидуальных предпринимателей, занявшихся возведением частных домов.
«Если до 2020 года люди практически выбирали только готовое жилье, то с 2022 г. мы уже наблюдали большую потребность в подрядах. Люди стали готовы к тому, чтобы заказать проект, оплатить его и дожидаться строительства», — пояснил эксперт.
Увеличение спроса привело и к росту цен. Марат Абдуллаев отмечает: если, например, в 2021 г. за 6 млн руб. можно было купить дом площадью 100-130 кв. м (типовой проект с черновой улучшенной отделкой) на участке в 6 соток, то уже в 2022 г. — площадью 80-100 кв. м.
При этом начали дорожать и как сами земельные участки, так и стройматериалы. Например, стоимость квадратного метра при строительстве в 2021 г. составляла 50-56 тыс. руб., а сейчас — 70 тыс. руб.
«Конечно, цены зависят и от удаленности, и от наполнения самого объекта, материалов, из которых он строится. Но в целом динамика четко прослеживается. В сентябре и в августе мы отмечали колоссальный спрос: количество сделок за эти два месяца сопоставимо со всем годом», — рассказал Марат Абдуллаев.
Юлиу Пантя, основатель компании-застройщика «Финская улочка», одной из причин роста спроса называет и боязнь инфляции: по его словам, люди тревожатся из-за обесценивания денег и вкладывают их в землю и недвижимость, чтобы сохранить их покупательскую способность. При этом в развитии загородного строительства растет роль инвесторов разных классов, в том числе тех, кто покупает для будущей перепродажи. И часто они приобретают по несколько домов, чтобы получить скидку, а после продают каждый дороже на 1-1,5 млн руб.
«В принципе мы начинали развиваться как раз с инвестиционных денег. Почему? Чтобы создать «картинку», которая привлечет покупателей, нужны деньги. Потому что пока стоят черновые каркасы, дома не оформлены, нет готового шоу-рума, все сомневаются — что тут будет, почему так дорого продаете. И только когда «картинка» создана, люди понимают, в чем ценность продукта. И благодаря нашим IT-партнерам — инвестиционной платформе «ВДело» — мы создали такой продукт, когда мы можем по аналогу банковского финансирования привлекать деньги от частных лиц. И порог входа — от 300 тыс. руб., тогда как ранее он составлял 2,5 млн. В среднем годовая доходность — около 25%», — поясняет Юлиу Пантя.
Он также отмечает: под Тюменью есть локации, где земля за пять лет подорожала почти в 10 раз. И эта тенденция только усилится, потому что участков больше не станет, а тренд на загородную недвижимость будет только расти.
Дом и покупатель: как изменились
Юлиу Пантя подчеркнул: портрет покупателя помолодел — если раньше это были пожилые люди, то сейчас — в возрасте 25-45 лет, семьи с двумя-тремя детьми. Елена Дудко дополнила, что покупатели загородной недвижимости стали отдавать предпочтение локациям с развитой социальной инфраструктурой — доля таких запросов от общего числа составляет 70%.
«Есть запрос на школы, детсады, магазины, на безопасные дороги, огороженную территорию с видеонаблюдением. И девелоперы не отстают от этого запроса, начиная проектировать коттеджные поселки, исходя из него», — рассказала Елена Дудко.
Евгений Карасев, руководитель направления загородной недвижимости «АСК Групп», которая занимается строительством по индивидуальным проектам, отмечает, что изменился не только возраст клиентов, но и «пакет» их потребностей.
«Мы различаем две категории клиентов, которые приходят к нам. Первая — это те, кто решает жилищный вопрос, и для них квартира — достаточно дорогой продукт. Вторая же — это те, кто уже решил свои жилищные проблемы, пожил в квартире и осознанно выбирает дом».
Алексей Зальтов, директор по развитию компании «Ситистрой», отмечет, что одним из трендов стало уменьшение площади дома.
«Есть даже клиенты, которые живут в домах площадью 300 кв. м и строят себе, например, площадью 90 кв. м. То есть раньше дом расценивался как роскошь, потому что позволить его себе мог не каждый. Сейчас же благодаря ипотеке в 6 млн руб. ситуация изменилась, и люди строят дом как замену квартире, покупка которой обходится дороже. В данный момент — на 20-30%. То есть однушка может стоить 5 млн руб., но за эти деньги можно построить пусть небольшой дом, но по площади больше, чем квартира. И если раньше мы строили дома только от 80 кв. м, то сейчас — от 60 кв. м», — пояснил эксперт.
Мартин Петросян, управляющий партнер компании «Стройальянс», отмечает, что у них самым популярным стал запрос на дома площадью 75-85 кв. м. При этом упал спрос на трехэтажные — на них приходится 4% от общей доли. Большинство же покупателей (68%) хотят возвести одноэтажный дом.
«Однако увеличился запрос на размер террас — с 7–10% общей площади дома до 10-15%. Они вошли в топ-3 дополнительных характеристик дома, на которые заказчики обращают внимание при выборе жилья. Увеличенная площадь позволяет разместить на террасе дополнительную обеденную зону, установить качели или обустроить мини-сад. При этом половина заказчиков хотели бы себе дом с тремя спальнями (46%), каждый четвертый — с двумя или четырьмя. Что касается площади участка, то покупательские предпочтения отданы вариантам 6-12 соток, что вполне подходит для строительства полноценного дома для круглогодичного пребывания. Участки более 20 соток практически не пользуются спросом», — отмечает Мартин Петросян.
Алексей Зальтов согласен, что появился новый тренд — дома не с просторными комнатами, а с большим количеством маленьких. И это обусловлено тем, что основной покупатель — семьи с детьми.
«Еще одна тенденция — увеличился запрос на дома выходного дня, когда для постоянного проживания есть квартира, но люди строят себе еще и небольшой домик, чтобы приезжать на выходные. Речь не о дачах, которые предусматривают сезонное проживание — с мая по октябрь, а именно о месте круглогодичного проживания, но в выходные. Для них выбирают красивые участки в лесу или рядом с озером. Еще один тренд — люди стали ценить дизайн, архитектуру. То есть раньше выбирали самый простой кирпич, сейчас уже есть дома из баварской кладки, с красивой штукатуркой, с различными деревянными вставками», — рассказал Алексей Зальтов.
Татьяна Каргаполова, учредитель Многопрофильного центра недвижимости и ипотеки «Статус», согласна с тем, что растет доля тех, кто хочет иметь и квартиру, и дом. Но при этом, по ее словам, развивается и дачный сегмент.
«Есть тенденция развития и увеличения оборотов подрядных организаций и застройщиков не только в плане строительства коттеджных поселков и точечного ИЖС, но и в плане дачных. И за ними тоже будущее. Дачная культура будет еще набирать обороты, и достаточно интересные проекты уже есть в разработке у многих подрядных организаций», — пояснила эксперт.
Татьяна Каргаполова также подчеркнула что в сегменте кредитования загородная недвижимость раньше всегда занимала в среднем около 15% в доле ипотечных займов, во время пандемии — 30%, сейчас — около 25%.
Вячеслав Быков, директор по развитию компании «Новая Земля», отмечает, что Тюменская область остается привлекательной для северян и сотрудников нефтегазодобывающей сферы, работающих в ХМАО и ЯНАО. Тюмень, а особенно — экологический пригород Тюмени, становится все более интересным для жизни.
«В пригороде Тюмени сегодня появляются достойные проекты, которые по уровню жизни и комфортной загородной среде приблизились к своим столичным аналогам. И конечно же, очень важно, что бы северяне знали о том, что здесь, совсем рядом, они могут проживать в экологически чистых районах по соседству с лесами, озерами и нашими сибирскими реками, при этом пользуясь всеми благами цивилизации в загородных поселках комфорт-класса. Конечно, так сложилось исторически, что часто северяне смотрят на юг, хотят переехать на побережье. Но Тюмень привлекает тем, что находится рядом, а климат оптимальнее — более мягкий. Плюс появляются проекты, которые отличает сформированная среда, все социальные объекты в шаговой доступности и т. д.», — пояснил Вячеслав Быков.
Что будет дальше
Алексей Зальтов отмечает: увеличение спроса все же может быть неравномерным, причиной этого стал рост ключевой ставки, который привел к росту ставок и по ипотеке.
«Сейчас я не вижу спада, но, думаю, он может произойти, потому что ключевая ставка растет. Также учитывайте долю первоначального взноса, не у всех есть такая сумма: раньше его размер составлял 10%, затем — 15% и 20%, и говорят, что составит 25%. И у людей просто может не быть этих денег. Плюс мы не знаем, как быстро ключевая ставка вырастет, а у нас клиентов с ипотеками — 60-70%. Но все же мы увидим рост, потому в сегменте новостроек уже перебор. И если даже из-за увеличения ипотечных ставок произойдет падение спроса, вектор развития все равно устремлен вверх».