«Накопленное затоваривание»: Кирилл Холопик о рынке недвижимости Тюмени
Рынок новостроек Тюменской области в 2025 году — это баланс между активностью девелоперов и растущим накопленным запасом предложения. С одной стороны застройщики продолжают анонсировать новые проекты, с другой — продажи замедляются. На рынке сформировалось накопленное затоваривание, а скорость сделок чувствительна к ипотечной ставке и мерам господдержки. Об этом в интервью РБК Тюмень рассказал генеральный директор ЕРЗ.РФ, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Кирилл Холопик.
— Как вы оцениваете текущее состояние рынка недвижимости в Тюменской области? Чем сфера отличается от других регионов?
— Рынок новостроек Тюмени по-прежнему активен по выводу проектов, но уже сформировался значимый запас предложения — порядка 12 010 квартир накопленного затоваривания, что ставит регион в число лидеров по этому показателю. При этом циклы продаж заметно растянулись: спрос по-прежнему очень чувствителен к ипотечной ставке, поэтому темпы сделок во многом зависят от точечных субсидий и маркетинговых инструментов — рассрочек, отделки, скидок, а не ценового демпинга. По сравнению с другими областями Урала и Сибири в Тюмени выше риск критичного затоваривания при сохранении высокой строительной активности, но одновременно регион получает поддержку притоком мигрантов, стабильным рынком труда и устоявшейся культурой покупки жилья в новостройках. Для стабилизации важны контроль темпов ввода, фокус на локации и продукте, а также гибкие финансовые условия для покупателя.
— Сколько сейчас в регионе застройщиков и как изменилась их структура за год? Есть ли рост доли внешних игроков?
— По нашим данным, на 1 октября 2025 в топе застройщиков Тюменской области — 57 компаний, из них 9 — из других регионов. Год назад было 59 местных игроков и 8 из других. То есть число игроков немного сократилось. Хотя, если смотреть на отрезок с 2017 по 2025 годы то видно, что доля трех крупнейших брендов в объеме стройки увеличилась — до 37,7% на 1 октября, а доля застройщиков из других регионов выросла до 17,9%. Это говорит о концентрации лидерства и постепенной «внешней» экспансии на рынок.
— Как изменилась ситуация с вводом жилья и сроками сдачи в последние 12 месяцев?
— Средний перенос фактического срока ввода в регионе составил 1,5 месяца. Это быстрее, чем в предшествующий год, когда средний перенос был 2,5 месяца. За этот период 71,3% вводимого жилья сдано в срок: 18,7% — своевременно и 52,6% — досрочно. Для сравнения: за предыдущие 12 месяцев своевременных или досрочных сдач было больше — 76,9% (12,7% — своевременно, 64,2% — досрочно). Поквартальная статистика вывода новых проектов показывает высокую переменную активность; по трем кварталам 2025 года объемы вывода составили 209 609 кв. м. за первый квартал, 425 897 кв. м. за второй и 284 764 кв. м за третий. Это отражает сезонные и координационные эффекты при выводе проектов.
— В 2024 году регион побил рекорд по вводу жилья. Как будут выглядеть цифры в 2025 и 2026 годах? Может ли рекорд повториться?
— 2024 год действительно стал рекордным по вводу. По данным Росстата, застройщики в Тюменской области в 2024 сдали около 1 503 тыс. кв. м, из которых, по данным ЕРЗ, 90% строилось по договорам долевого участия (ДДУ). В 2025 году ввод отстает. По Росстату за январь–август 2025 фактически введено 594,4 тыс. кв. м, что на 24% меньше аналогичного периода 2024 года. По нашим оценкам, годовой объем ввода по итогу 2025 года может составить около 1 314 тыс. кв. м — это примерно на 10–15% меньше, чем в 2024 году. На 2026 год в планах по ДДУ заложено 1 442 тыс. кв. м, плюс переносы из 2025 года дают потенциальный «портфель» порядка 1 925 тыс. кв. м, однако реальный ввод будет зависеть от доли своевременного ввода. При сохранении текущей доли в 57,3% можно ожидать порядка 1 103–1 225 тыс. кв. м реального ввода. Ключевыми факторами станут готовность строительных площадок, рейтинги проектов и условия кредитования.
— Существует ли в Тюменской области риск затоваренности и чем он грозит рынку?
— Риск есть. Тюменская область относится к группе регионов со средней вероятностью кризиса перепроизводства, здесь темпы вывода превышают темпы продаж на 5,7%, а накопленное затоваривание на 1 июля 2025 оценивается примерно в 12 010 квартир. В таких условиях девелоперы, как правило, растягивают строительные циклы и сокращают вывод новых проектов. Это сдерживает засорение рынка сейчас, но в перспективе может привести к нехватке современных жилых продуктов и сдвигу качества предложения. Для покупателей это означает больше условий и акций на старте продаж, для застройщиков — давление на маржу и необходимость корректировать продуктовую стратегию.
— Как менялись цены в регионе? Наш регион отстает или опережает средние показатели по стране?
— По данным «Сбериндекса», с августа 2024 по август 2025 цены сделок на первичном рынке по РФ выросли с 169 543 до 176 077 руб., прибавив 3,9%, в Тюменской области он вырос с 137 572 до 143 338 руб. — +4,2%. То есть в Тюмени рост цен оказался чуть выше среднего по РФ. Это согласуется с тем, что ценовая динамика в регионе пока идет в ногу с инфляцией. Среди других регионов Тюменская область занимает 31 место по цене.
— Как меняется география спроса? Кто покупает тюменские новостройки?
— Тюмень сохраняет статус межрегионального центра притяжения. Доля покупателей из северных регионов — ХМАО и ЯНАО — остается высокой, но постепенно снижается. При этом растет интерес из соседних регионов: Свердловской, Челябинской, Омской и Курганской областей. Эти покупатели выбирают Тюмень за сочетание качества застройки, развитой инфраструктуры и более выгодного соотношения цены и качества по сравнению с крупными городами. Рынок привлекает как переезжающие семьи, так и инвесторов под аренду.
— Какие факторы и тренды сейчас являются ключевыми для тюменского рынка?
— Главным фактором остается крепкая экономическая база региона, включая высокий доход северян, стабильный рынок труда, межрегиональный приток покупателей и конкуренция девелоперов, повышающая качество продукта. Среди тенденций отмечу переход к квартальной застройке и комплексному развитию территорий (КРТ), рост доли комфорт- и бизнес-класса, цифровизацию сервисов продажи и трансформацию продуктовой линейки в сторону энергоэффективности и благоустройства. По оценке потребительских качеств Тюменская область имеет среднюю оценку 33,9 балла против 25,97 по РФ и занимает второе место по этому показателю в стране. Это конкурентный аргумент в пользу региона.