Какие квартиры ни в коем случае нельзя покупать
Несмотря на то, что лихие 90-е остались в прошлом, мошенники продолжают орудовать на рынке недвижимости. Чем опасны пустые квартиры, как не купить жилье с чужой бабушкой и зачем нужно знакомиться с будущими соседями, - в материале РБК Тюмень.
Покупая недвижимость, каждый человек рискует столкнуться с мошенниками, нерадивыми кредиторами или возникшими из небытия родственниками продавца. Нередки случаи, когда люди теряют все вложенные средства. Чтобы не стать жертвой обмана и не лишиться денег и жилья, юристы и риелторы советуют соблюдать пять главных правил:
1.Доверяй, но проверяй
В первую очередь, необходимо проверить на подлинность личные документы продавца квартиры, а также свидетельство о собственности и другие документы на продаваемую недвижимость.
«В 2014 году в Тюмени орудовала заезжая преступная группировка, члены которой арендовали жилье, подделывали паспорт собственника, маскировались под этого человека и продавали его квартиру. То, что документы подделаны, не могли распознать даже нотариусы. Таких сделок было несколько, покупатели потеряли деньги. По закону государство компенсирует обманутому мошенниками гражданину не более 1 млн рублей», - рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Юнидом» Юлия Пантелеева.
С особой осторожностью эксперты советуют приобретать квартиры, которые продаются по доверенности, и пустые квартиры. «Лучше всего поговорить с соседями, выяснить, действительно ли тот человек, который продает жилье – его хозяин и проживает ли там кто-то еще», - рекомендует директор риелтерской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Менеджер-юрист компании «РАСТАМ-Право» (входит в тюменский холдинг «РАСТАМ» Любови Растамхановой) Анна Стратула советует также проверить историю самой квартиры. Необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги (с указанием всех прежних жильцов квартиры, куда и по какой причине они выбыли) и выписку из «Единого государственной реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обо всех ранее зарегистрированных с этой квартирой сделках.
Если из содержания этих документов будет видно, что незадолго до продажи кто-то был выписан из квартиры по случаю смерти или по решению суда, а сама квартира несколько раз подряд переходила из собственности одного гражданина в собственность другого за очень небольшой (полгода - год) промежуток времени, то с таким жильем лучше не связываться - велика вероятность мошенничества еще при первой перепродаже квартиры. Это может быть и продажа квартиры невменяемым (злоупотребляющим наркотиками или спиртными напитками) гражданином, и продажа от имени временно отсутствующих (например, находящихся в командировке) собственников их представителем по поддельной доверенности.
Особое внимание проверке документов нужно уделять, если бывший владелец жилья умер, а квартиру продает его наследник. «Бывает, что прежний хозяин перед смертью написал завещательный отказ. Под этим термином подразумевается завещание с определенным условием, которое наследник должен выполнить. Например, Иван Иванович имел сестру Марью Ивановну, у которой нет своего жилья. Перед смертью Иван Иванович завещает квартиру своему сыну, но при условии, что в ней пожизненно будет проживать и Марья Ивановна. После смерти Ивана Ивановича его сын на такие условия соглашается и оформляет квартиру в собственность. Однако в один прекрасный момент он вдруг решает продать жилище, находит покупателя, а на время оформления сделки отправляет Марью Ивановну в санаторий. Когда она возвращается с отдыха, то видит в квартире уже других людей, для которых ее появление оказывается неприятным сюрпризом. Дело в том, что по закону, несмотря на смену собственника, женщина имеет право бессрочного пользования жилым помещением. Это значит, что новым владельцам придется жить в одной квартире с чужим человеком», - приводит пример Анна Стратула.
Даже если внешне все выглядит вполне благополучно, эксперт советует все равно запросить выписки из домовой книги и ЕГРП, чтобы в случае оспаривания сделки можно было бы заявить о себе в суде как о добросовестном приобретателе квартиры.
Кроме того, необходимо выяснить, делал ли прежний собственник в квартире перепланировку и узаконена ли она. Если когда-либо выяснится, что реставрация была проведена самовольно, владельцу квартиры придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей и потратиться либо на узаконивание перепланировки, либо на восстановление жилья до прежнего состояния.
2.Берегитесь банков
Сегодня порядка 60% всех сделок по покупке квартиры, по данным экспертов, совершается с помощью ипотечного кредитования. Несмотря на то, что банки имеют своих юристов, которые проверяют все документы на квартиру, полностью доверяться им сделку не стоит – подвоха можно ожидать и от самой финансовой организации.
«Перед подписанием ипотечного договора лучше взять предлагаемый банком к подписанию текст договора и предварительно проконсультироваться с грамотным юристом. Очень часто банки закладывают в такие договоры «мины», о существовании которых граждане узнают слишком поздно. Например, в договоре может быть прописано, что ставка процента по кредиту может быть произвольно изменена банком. Действующим российским законодательством это никак не запрещается», - рассказывает Анна Стратула.
Она вспоминает кризис 2008 года, когда некоторые банки в одностороннем порядке подняли ставки по кредитам. В результате платежи по кредиту для многих граждан выросли в 1,5- 2 раза и стали просто неподъемными. Банки начали подавать в суды иски о расторжении кредитных договоров и наложении взыскания на квартиры и дома должников. То есть, по сути, граждане из-за своей невнимательности при подписании кредитных документов лишились жилья.
Кроме внимательного чтения «ипотечного» договора, гражданам рекомендуется застраховать в страховой компании свои риски (на случай потери трудоспособности и наступления иных непредвиденных обстоятельств).
3.Проверяйте застройщика
При покупке жилья на стадии строительства, необходимо обязательно проверить документы застройщика. «У компании должно быть разрешение на строительство жилого дома. Договор долевого участия, заключаемый с покупателем, обязательно должен быть зарегистрирован. Кроме того, необходимо выяснить, вовремя ли были достроены предыдущие объекты компании. К счастью, на рынке Тюмени работают преимущественно добросовестные застройщики, но исключения из правил могут быть всегда и лучше быть уверенным в компании», - советует генеральный директор «Юнидома» Юлия Пантелеева.
Менеджер-юрист «РАСТАМ-Права» Анна Стратула уточняет: подтверждение того, что именно этот застройщик имеет действующее разрешение на строительство данного дома можно запросить в администрации муниципалитета. А до заключения договора «долевки» следует взять в местном управлении Росреестра выписку из «Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о зарегистрированных правах на предполагаемую к приобретению квартиру, чтобы убедиться в том, что на нее еще ничьи права не зарегистрированы и не наложен арест (то есть она не является предметом судебных тяжб).
4.Соблюдайте закон
При покупке доли в жилом доме (комнаты в коммунальной квартире или помещения в общежитии), следует учитывать нюансы законодательства. Дело в том, что владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются только по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такового устанавливаются судом.
То есть продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки и не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если же он не уведомил ближайших соседей о продаже, то последние
имеют право в течение трех месяцев оспорить совершенную сделку. То есть, при приобретении такого жилья, покупатель должен проконтролировать, что прежний собственник выполнил все требования закона.
5. Контролируйте процесс оплаты
Еще одна весомая группа рисков – это риски, связанные с оплатой. «Если квартира покупается за наличный расчет, нужно внимательно проверить деньги на подлинность и пересчитывать их. Если имеет место рассрочка – следить, чтобы сроки ее погашения соблюдались», - советует директор «Этажей» Ильдар Хусаинов.
Гендиректор «Юнидома» Юлия Пантелеева добавляет, что лучше всего действовать по следующей схеме: покупатель кладет деньги на счет продавца, но этот счет разблокируется только после регистрации сделки и получения свидетельства о собственности. В таком случае покупатель будет защищен. Если же он передаст деньги вперед, а сделку не зарегистрируют, вернуть вложенные средства будет сложнее.
Эксперты уверены, что при соблюдении данных рекомендаций риск стать обманутым значительно снизится. Тем, кто не уверен в том, что сможет сам справиться с оформлением сделки, советуют обратиться в зарекомендовавшие себя агентства недвижимости. Многие из них являются застрахованными и, если клиент вдруг станет жертвой мошенников, смогут вернуть ему 100% вложенных в покупку квартиры средств.