Инвестиции в коммерческую недвижимость: что необходимо учитывать
Покупка коммерческой недвижимости уже много лет является одним из популярных способов вложения денежных средств, так как дает возможность получения регулярного арендного дохода. О том, что следует учитывать владельцам коммерческой недвижимости и как правильно составить договор аренды, РБК Тюмень рассказали эксперты отрасли.
По словам заместителя директора Банковского института развития Юлии Макаренко, инвестиции в коммерческую недвижимость очень многообразны. Владение производственным, офисным, складским, торговым помещением предполагают различную специфику. Однако их объединяет меньшая цена, чем за жилые помещения.
«Если говорить о средних по стране ценах, то стоимость квадратного метра в квартире на первичном рынке достигает 150-180 тыс. руб. и на вторичном 120-150 тыс. руб., а производственное/складское помещение можно приобрести за 60-70 тыс. руб. за кв. м. Оборудованные площади (офис, торговый объект, кафе) — за 100-120 тыс. руб./кв. м. Если удастся быстро найти арендатора, коммерческая недвижимость начнет окупать себя быстрее, чем жилая, так как ремонтом в основном занимаются сами арендаторы. Такие вложения работают в долгосрочной перспективе», — рассказала Юлия Макаренко.
Как отметил директор центра коммерческой недвижимости «Моллтим» Сергей Гусев, рыночная стоимость недвижимости постоянно растет, что увеличивает стоимость уже купленного объекта, сохраняя и увеличивая инвестиции. Так, в сегменте офисов прирост стоимости объекта за время строительства в среднем составляет 40%, в то время как в новостройках — 10–20%. По его словам, доходность в среднем составляет 8–12% годовых, в зависимости от стартовых условий и ставки аренды.
Что необходимо учитывать при покупке коммерческой недвижимости
По словам Сергея Гусева, если объект приобретается с целью последующей сдачи в аренду, следует учитывать следующее:
- Планировка. Идеальный вариант — помещение правильной формы. Объекты со свободной планировкой позволяют разместить разнообразных по деятельности арендаторов. Это увеличивает привлекательность и уменьшает срок поиска арендатора.
- Площадь помещения. Маленькие площади сдаются быстрее, так как спрос среди арендаторов на них больше, однако велик риск частой смены арендаторов.
- Перспективность района. Уровень доходности большинства форматов коммерческой недвижимости напрямую зависит от локации. При покупке объекта в строящемся ЖК нужно обращать внимание на планы по развитию района в перспективе 3-5 лет.
- Технические характеристики. Для некоторых направлений бизнеса есть четкие требования к техническим характеристикам помещений: мощность, наличие мокрых точек, вторых входных групп, точек подключения к вентиляции и т. д.
На что обратить внимание при составлении договора аренды коммерческого помещения
«Важно определить, на чьей стороне будет лежать ответственность за содержание помещения, а также его восстановление в случае причиненного ущерба. Также при заключении долгосрочного договора аренды важно учитывать индексацию стоимости арендной платы. Она может быть фиксированной, равной уровню инфляции или индексу потребительских цен», — добавил Сергей Гусев.
Кроме того, за несвоевременную оплату должен устанавливаться размер пени или расторгаться договор в одностороннем порядке. В договоре может быть установлен лимит задолженности, после которого арендодатель вправе обратиться в суд. Также необходимо обратить внимание на срок аренды: договоры бывают срочные и бессрочные.
В Тюмени в 2024 году подорожала коммерческая недвижимость, сильнее всего — производственные площади. В число лидеров по росту цен также вошли гостиницы и торговые площади. Подешевели помещения для автосервиса и общепита. По мнению экспертов, одним трендом стало приобретение бизнесом собственных площадей взамен аренде.