«Подводные камни» загородки: где тюменцам купить недвижимость без рисков
В Тюменской области в 2022 году зафиксирован рекордный спрос на загородную недвижимость. Покупают все: коттеджи, земельные участки, дачи. Как выбрать объект для покупки, за счет чего сэкономить, кто поможет минимизировать риски, можно ли проконтролировать качество строительства и нужны ли загородным поселкам кинотеатры, ТЦ и фитнес-залы, во время круглого стола «Развитие рынка загородной недвижимости и малоэтажного строительства в регионе: перспективы, динамика, доходность», организованного РБК Тюмень, рассказали эксперты строительной сферы.
ЧТО НУЖНО ПОКУПАТЕЛЯМ?
Готовый дом или самостоятельное строительство, земельный участок в новой нарезке или в муниципалитете с инфраструктурой – на что сейчас вырос спрос у покупателей загородной недвижимости, рассказали представители девелоперских компаний.
«У нас есть пословица, что каждый мужчина должен построить дом, посадить дерево и родить сына. И такое ощущение, что большая часть населения живет по этому сценарию. Но нужно понимать, что построить дом мечты, не имея строительного образования, можно только с третьего раза. И тому есть реальные примеры. Кто хоть раз сталкивался с ремонтом, понимает, сколько деталей нужно, чтобы получить качественный продукт. Поэтому, если на рынке будет предложение с действительно высоким качеством, то люди точно будут готовы платить. Ведь так экономятся их время и нервы, – рассказывает Юлиу Пантя, собственник компании застройщика «Финская Улочка». – Мы строим дома в классе комфорт, потому что видим, что люди готовы идти дальше, строим дома в категории вайтбокс (улучшенная черновая). Но все чаще покупатели приходят и говорят: «А почему без ремонта? Давайте готовое решение».
По словам Юлиу Пантя, портрет покупателя изменился. Десять лет назад это были люди в возрасте 45+. Сейчас – от 21 года. Повлияла пандемия, удаленка, люди не так привязаны к инфраструктуре города, к нахождению в офисе. И в сравнении с квартирой у дома ценообразование дешевле, такого никогда не было.
«Сейчас приходит более молодое население, у них уже совершенно другие ценности, и недостаточно просто построенного дома, им нужна комплексность, благоустроенная территория, чтобы были предусмотрены сценарии жизни, есть ли рядом инфраструктура, умные дома и т. д. Поэтому будущее как раз за теми застройщиками, которые начинают задумываться на эту тему.
Рынок огромный: у нас за городом живут 7,5% населения, в западных странах – 35%. Это огромный рынок, и кто сможет дать продуманные пространства, тот и будет пользоваться спросом», – говорит застройщик.
Другую тенденцию заметила Светлана Горячева-Фадеева, директор Тюменского Центра недвижимости «Веванта»:
«Готовый дом или строительство? Наша группа компаний представляет два направления: загородное строительство и центр недвижимости. Смещения спроса именно на готовые дома мы не заметили, мы видим тренд – запрос на тот дом, который клиент не может найти среди числа готовых. Если будущий владелец загородной недвижимости хочет найти воплощение всех его запросов в идеально подходящем для него доме, здесь, бесспорно, лучше выбрать строительство, если же клиенту дом нужен очень быстро и он готов примириться с тем, что в доме будет не все так, как он задумал, можно выбрать и готовый дом».
По словам эксперта, последние два месяца происходит снижение стоимости строительных материалов. По сравнению с 2021 г. нет перебоев в поставке строительных материалов для общестроительных работ, связываем это с тем, что некоторые застройщики многоэтажных домов перенесли запуск новых проектов на более поздний срок, поэтому строительные материалы, которые были предусмотрены на многоквартирные дома, достаются тем, кто строит малоэтажки. Арматура, пиломатериал, бетон, стеновые изоляционные и кровельные материалы – все производства в России, отгрузка идет в течение недели-двух. Есть определенные сложности с поставками оборудования и материалов для инженерных сетей. Поставщики ищут способы доставки и подбирают качественные аналоги.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИПОТЕКИ
В Тюменской области уже более 10 лет растет спрос на загородную недвижимость, об этом участникам круглого стола рассказал Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»:
«Даже в кризисы, когда вторичная недвижимость падала, загородка продавалась еще больше. Сейчас есть программы помощи в покупке земель на сельских территориях. Приятно, что государство, банки уделяют этому особое внимание. Но есть и минусы. Возьмем сельскую ипотеку – 3 млн рублей на одного. Что можно купить в Тюмени? В лучшем случае дачу. Но требование по сельской ипотеке, чтобы объект был от юридического лица или физлица, если строение не старше 3-5 лет. Более того, каждые полгода нужно подтверждать, что собственник там прописан. Также в доме для постоянного проживания должны быть все коммуникации. За 3 млн такой сложно купить. Надо либо увеличивать сумму ипотеки, хотя бы до 5-8 млн, либо увеличить срок дома, чтобы можно было купить объект старше 3-5 лет. Программа есть, заявок много, выдачи – единицы. Семейная ипотека – хорошая программа, можно взять 6 млн рублей. Но дома должны быть либо от ИП, либо от ООО. У нас в компании база из 14,5 тыс. объектов, и только 496 из них подходят под условия, но в большинстве стоимость выше этого лимита. Потому доля семейных ипотек от общего количества сделок – не более 3%. В целом же в году по ипотеке проходят порядка 40% всех сделок с загородной недвижимостью. Люди берут стандартную ипотеку», – говорит Антон Сауков.
Также он отметил, что с появлением ипотечных программ начала развиваться и инфраструктура загородных поселков. Люди покупают не объект загородной недвижимости, а среду обитания. И застройщики начинают делать детские и спортивные площадки, инфраструктуру, запускать автобусные маршруты. Это комплексное развитие, и это придет к тому, что сделок по загородке будет больше с каждым годом.
Об ипотечных программах высказался и Дмитрий Кудинов, партнер и руководитель PR-направления компании застройщика «Финская Улочка»:
«Сам факт ипотечных программ уже привлекает внимание аудитории к ИЖС, мы эту динамику наблюдаем. Серьезно бы помогли застройщикам, кто работает по загородке, некие регламенты и стандарты: МАФы, велосипедные дорожки, асфальтирование дорог и прочее. Мы постоянно при продажах сталкиваемся с вопросами про школу, детские сады, больницу. Ведь ИЖС – это дом для семьи. Мы вернемся к той парадигме, когда семьи, родственники, друзья собираются в больших кухнях-гостиных. Это семейные ценности, дружба, вот это про ИЖС».
КАК ВЫБРАТЬ ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ?
Вопрос выбора коттеджного поселка, земельного участка или дома – один из наиболее сложных для покупателей. Здесь должно быть учтено все: и юридическая сторона вопроса, и качество строительства, и проблемы, которые могут ожидать жителей в межсезонье.
По словам Светланы Веприковой, директора Кадастровой палаты по Тюменской области, первое, что стоит выяснить при покупке участка под строительство, – это категория земель и разрешенное использование. Капитальное строительство возможно на землях населенных пунктов, на землях же сельхозназначения – только на территории садовых товариществ, а также на сегодняшний день – на земельном участке, предназначенном для ведения крестьянско-фермерского хозяйства.
Жилой дом не должен быть выше трех надземных этажей и не подлежит разделу на отдельные помещения. На земельном участке крестьянско-фермерского хозяйства возможно возведение объекта площадью не более 500 кв. м, также не выше трех этажей и площадь застройки участка не должна превышать 25%. Вид разрешенного использования участка должен допускать размещение жилого дома.
«Второе – перед покупкой нужно получить сведения о земельном участке, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В выписке из ЕГРН содержатся данные о земельном участке, в том числе о его характеристиках, а также о размещении полном или частичном в границах зон и территорий с особыми условиями использования (к таким, в частности, относятся охранные зоны, особо охраняемые природные территории, зоны подтопления и затопления). Если участок полностью или частично располагается в такой зоне, для его использования устанавливаются определенные требования и ограничения.
Следует и осмотреться на местности, нет ли рядом ЛЭП, водных объектов. Кроме того, необходимо проверить, внесены ли сведения о границах участка в ЕГРН и соответствуют ли они фактическим границам на местности. Во избежание каких-либо неприятностей и дополнительных рисков рекомендуем также запрашивать выписку о переходе прав на объект. Если на протяжении короткого временного промежутка несколько раз был зарегистрирован переход права на объект, это тоже повод задуматься. Нет ли моментов, связанных с ограничением использования земельного участка. Возможно, кто-то приобрел участок или дом, узнал, что есть ограничения, и сразу избавился от недвижимости», – пояснила Светлана Веприкова.
В ЕГРН внесены все границы Тюменской области с соседними субъектами Российской Федерации, содержится от установленных 100% границ муниципальных образований, больше 95% границ населенных пунктов, больше 98% границ территорий объектов культурного наследия и 95% территориальных зон. Это свидетельствует о том, что застройщикам может быть предоставлена из ЕГРН полная информация, необходимая при использовании объекта.
«Третье, и это очень важно, – нужно помнить, что не прекращают свою деятельность сайты-двойники, которые могут предоставлять не только неактуальную информацию, но и недостоверную. Сегодня только три официальных электронных источника сведений о недвижимости: официальные сайты Росреестра, Кадастровой палаты и портал Госуслуг. Росреестром инициированы законы о запрете использования сайтов-двойников. И работа успешно ведется в этом направлении. С апреля текущего года на портале Госуслуг предоставляются все сведения ЕГРН, которые предусмотрены законодательством, для этого достаточно иметь подтвержденную учетную запись пользователя и «личный кабинет» на портале Госуслуг. Электронные платежи за сведения также осуществляются на портале Гослуг», – пояснила директор тюменской Кадастровой палаты.
Более того, учреждение обладает полными данными на содержащиеся в ЕГРН объекты недвижимого имущества (земельные участки и объекты капитального строительства) практически с момента их образования. Вся история изменений характеристик объекта, прежде всего, в отношении земельных участков, содержится в архивных документах Кадастровой палаты (например, можно отследить, как происходило изменение местоположения границ и площади земельного участка и чем такие изменения обусловлены, либо выявить ошибку, допущенную при определении его координат). А при наличии полной информации можно проанализировать возможные риски предстоящей покупки.
«При обращении в Кадастровую палату за консультацией по конкретному объекту информация предоставляется без раскрытия персональных данных владельцев недвижимости. Услуга эта платная, но уберегает от более существенных финансовых потерь», – заметила Светлана Веприкова.
«Если покупать готовое жилье, я бы рекомендовал всем ходить со специалистом из технадзора и смотреть дома. К нам обращаются люди, которые купили коттедж, прожили зиму, начались проблемы. Услуга технадзора стоит 10-15 тыс., по сравнению со стоимостью дома это малая часть, но может спасти от больших «сюрпризов». Мы в «Финской улочке» всем покупателям оплачиваем эту услугу. Если проверяющий находит недочеты в наших домах, мы их устраняем», – комментирует Юлиу Пантя.
«Соглашусь, пригласить специалиста технического надзора было бы разумным. Однако если мы говорим о скрытых работах, то как клиент или проверяющий должны узнать, что арматура в фундаменте, например, на 10, а не на 12, предусмотренная документацией и за которую клиент заплатил? Для этого целесообразно иметь некий архив. Что делаем мы как люди которые строят? Даем возможность клиентам смотреть за каждым этапом. У нас есть внутренний рабочий чат, это фото- и видеоотчеты по всем нашим домам, все строительство, которое мы ведем, на каждом этапе. Здесь материалы, в том числе и по скрытым видам работ. И потенциальным клиентам мы предлагаем на неделю зайти в наш внутренний рабочий чат, самим посмотреть эти отчеты. Мы открыты и не стесняемся того, что у нас происходит внутри. У всех наших клиентов есть личный кабинет, в который отправляются все фото- и видеоматериалы, хранящиеся в течение 5 лет по каждому объекту.
Кроме того, можно прийти на объект и посмотреть, как идет строительство. Мы тщательно контролируем все, что происходит на стройке, с помощью специальных приборов проводим замеры, чтобы не допустить отклонений от проекта на каждом этапе, снимаем это, фиксируем. Это то, что не проверить с технадзором. Рекомендую коллегам сформировать тоже какие-то материалы, которые можно будет в дальнейшем предоставить клиентам. За 7 лет работы мы очень сильно улучшили самих себя, и, вспоминая первые проекты, пониманием, сколько уже сделано и учтено, чтобы наши дома стали еще лучше. И сегодня мы продолжаем идти в сторону улучшения качества», – пояснила Светлана Горячева-Фадеева.
По словам Андрея Табанакова, председателя Правления тюменского отделения Союза архитекторов России, генерального директора ООО «Мастерская архитектора Табанакова А.В.», хранить архив нужно за гораздо более длительный срок:
«Мы поработали почти со всеми застройщиками в регионе. Что могу сказать: внешний аудит, технадзор, фотографии скрытых работ, хранение всех документов по строительству в архиве – это обязательно. Но 5 лет для архива – это маленький срок. Архив наших работ существует 20 лет, и мы видим, что к нам обращаются по крупным объектам, но уже новые владельцы, потому что проблема возникает, а почему – найти не могут. И когда есть документы, акты с подписью людей, фото вплоть до марок бетона, можно выявить все и решить вопрос».
Это техническая сторона вопроса, что же касается комфорта проживания, то, по словам руководителя компании «Финская улочка» Юлиу Пантя, рекомендации такие: сперва нужно пообщаться с реальными покупателями, кто проживает в аналогичных домах. Опыт соседей вскрывает все, о чем молчат застройщики. Второе – приезжайте туда, где планируете купить участок, два раза: зимой можно посмотреть тепловизором, есть ли утечки тепла, и весной во время таяния снега, чтобы увидеть состояние дорог и узнать, с чем вы можете столкнуться в межсезонье.
«А главное, важно понимать, если выбираете дом от частного лица, то это всегда лотерея. Ведь самое главное – не когда покупать, а у кого. Важна репутация застройщика, он несет гарантийные обязательства, они должны быть отражены в договоре. Частник же вам не сможет дать никаких гарантий, и все риски вы несете сами», – добавила представитель компании «Веванта» Светлана Горячева-Фадеева.
РЕЕСТР НАДЕЖНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ
«Все, что мы сейчас обсуждали и о чем спорили, говорит лишь о том, что в Тюменской области необходимо создать единый список или реестр рекомендуемых/надежных застройщиков по ИЖС. Это предложение нашей компании. Мы уверены, это нужно сделать, причем при участии государства, риелторского сообщества, гостехнадзора, покупателей загородной недвижимости. Необходимо выделить тех девелоперов, кому важно не просто продать и забыть, а кто думает о покупателях, кто помогает им интегрироваться в загородную жизнь после городской квартиры», – предложил Дмитрий Кудинов.
Его идею поддержала и Светлана Горячева-Фадеева: «Надежность застройщика очень важна. Ведь главное, не где вы покупаете дом и как его выбрать, а у кого вы покупаете. Согласна, что нужен реестр, его необходимо сделать открытым даже для тех, кто будет самостоятельно приобретать дома, без помощи специалиста по недвижимости, чтобы люди могли жить и наслаждаться загородной жизнью, не думая о том, что же будет с моей кровлей, не перемерзнут ли трубы и т. д.».
Председатель Правления тюменского отделения Союза архитекторов России Андрей Табанаков согласился с коллегами: «Рейтинг надежности застройщиков должен формироваться с участием внешних независимых специалистов, которые могут объективно дать оценку качеству строительства».
КОММЕРЧЕСКАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ
Коттеджный поселок – это не только жилые дома, земельные участки и дороги. Это еще и вся необходимая инфраструктура для создания комфортной жизни. О том, как формируется концепция коммерческих объектов на территории коттеджных поселков и что сейчас нужно современному покупателю домов ИЖС, рассказала Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова», полномочный представитель Российской Гильдии управляющих и девелоперов на территории Тюменской области:
«Послушала всех участников круглого стола и услышала слова, которые греют душу: среда обитания, качество жизни, лайфстайл, жить и наслаждаться. Все относится к некой сервисной составляющей. Пионером в комплексной застройке в Тюмени выступила ГК «Брусника» в микрорайоне«Европейский». Здесь мы придумали первую в городе концепцию коммерческой недвижимости. Мы их правильно рассадили, сделали эффект синергии, чтобы они друг друга усиливали, а не выживали. Оснастили помещения техническими средствами: зона погрузки/разгрузки, вытяжки и прочее. К чему это привело? К взрыву привлекательности к жилому району. Выиграли все: люди, предприниматели, застройщики и брокеры. Сейчас коммерческая концепция нужна и в загородке. Ведь наличие коммерческой составляющей в микрорайоне или в ЖК позволяет продать жилье на 30% дороже. Люди понимают, за что они платят: за свою среду обитания, качество жизни».
По словам эксперта, при формировании концепции коммерческой недвижимости брокеры используют несколько сценариев. Основной из них – это удовлетворение базовой потребности людей: кафе/рестораны, аптека, оптика, корм для животных, парикмахерская. Формирование города шаговой доступности. Но сейчас стал популярен и второй вариант – запрос на уникальное торговое предложение, когда в коттеджном поселке появляется что-то эксклюзивное, ради чего люди туда поедут. Например, фитнес-клуб, которого нет в городе, или кинотеатр.
«Возникает логичный вопрос – сколько нужно коммерции для таких загородный микрорайонов? Классический объем – от 0 до 15%, все зависит от локации, концепции, будет ли еще там какая-то крупноформатная недвижимость. В среднем – 7-10%. Бывает, что мы начинаем наращивать долю. Если в поселке изначально живут 500-1000 человек, это не значит, что дня них не нужно ничего строить. Им нужны продукты, школа, аптеки, СТО. Маленькими шагами мы все равно начинаем насыщать эти растущие поселки. Да, федеральные бренды сюда не зайдут, но местный бизнес придет. Это люфт для местного предпринимателя, окно возможностей: открой свою фермерскую лавку, начинай печь свой горячий хлеб, у тебя люди будут его покупать.
Когда мы делаем коммерческую концепцию для девелоперов загородного жилья, мы опрашиваем жителей, кому они уже продали эти дома, делаем анкетирование. Соглашусь, что покупатель молодеет, 37 лет – это целевое ядро, у них, как правило, 1-2 ребенка. Они хотят, помимо базовых потребностей, заниматься спортом, образовывать детей, требуют дополнительное образование и частные детские сады. Еще люди говорят – мы хотим офисы, нам не надо ехать в город. Соседские центры хотят: где-то собирать всем вместе, общаться, где есть библиотека, детская зона, где можно провести массовые мероприятия», – рассказала Девяткова.
О том, что концепция развития как жилой недвижимости, так и коммерческой составляющей должна регулироваться государством, высказался Андрей Табанаков, председатель Правления тюменского отделения Союза архитекторов России, генеральный директор ООО «Мастерская архитектора Табанакова А.В.»:
«Наталья ярко описала пример того, как маркетологи пытаются зарабатывать на молчании архитекторов. Не только у города есть генплан, но и у сельских поселений. Это то, что у нас сегодня не регулируется, и это беда. Я бы развернул эту тему по-другому: какие тренды существуют в сегодняшней реалии, когда мы прибываем не в лучшей экономической ситуации, когда со строительного рынка ушли многие компании. Сейчас тенденция, когда нет регулирования – каждый решает на свой вкус и цвет. Крупный застройщик строит по типовому, загородный девелопер руководствуется своим личным мнением и вкусом, очень сложно этот момент проследить. Нет градорегулирующих документов, которые способствовали бы возникновению нормальных поселений с удобной инфраструктурой, достойными фасадами. И такое регулирование необходимо».
РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ И ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ
О нововведениях в сфере регистрации загородной недвижимости рассказал Игорь Ткаченко, заместитель руководителя Управления Росреестра по Тюменской области:
«В этом году вступил в силу закон, который позволяет договоры долевого участия составлять на объекты ИЖС, если они осуществляются в комплексной застройке. Также проведено переформатирование процедуры регистрации, максимально исключается необходимость участия гражданина, все делает застройщик, и покупатели жилья вместе с ключами получают документы о праве собственности. Тюменская область была первым в России регионом, где такой возможностью воспользовались. Для девелоперов это в том числе и маркетинговый момент, которым можно привлечь клиента».
Всего за 5 месяцев 2022 г. тюменским Росреестром зарегистрировано более 311 тыс. прав, ограничений (обременений) прав, сделок, это на 13,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Востребованным сегодня является электронной способ подачи документов. Сегодня более 54% от общего числа заявлений поступает в электронном виде, по отдельным категориям заявлений, например, о регистрации ДДУ, значения достирают 88,4%.
Документы, поданные в электронном виде, в истекшем периоде 2022 года в среднем регистрируются в срок менее 1,5 дней, 92% ипотек зарегистрировано в рамках проекта Росреестра «Ипотека за 24 часа».
Также в 2022 году продлено положение о дачной амнистии до 2031 г., это упрощенная процедура регистрации, о есть не требуется дополнительных разрешений от уполномоченных органов. Строительство осуществляется с абсолютной минимизацией административных процедур. Уже зарегистрировано по ней свыше 306 тысяч прав. Сроки – максимально три рабочих дня.
Более того, с 1 июля официально стартует программа «Дачная амнистия 2.0». Расширен круг тех, кто может ею воспользоваться: это те случаи, когда нет прав на земельные участки. Раньше права нужно было определять через суд, сейчас этого не потребуется, в случае если до мая 1998 года у вас есть документы, подтверждающие, что у вас был дом и вы этим домом пользовались, – договоры электроснабжения, поставка любого вида энергии и т. д., вы можете обратиться в администрацию органов местного самоуправления. Сотрудник выезжает, смотрит, что дом старый, а не вновь построенный, и одновременно вам предоставляют права и на землю, и на дом.