Уфимский рынок недвижимости: продается менее одной квартиры на один дом
Данные о состоянии уфимского рынка недвижимости предоставила сеть агентств недвижимости «Эксперт». По информации генерального директора Елены Андреевой, предложение на рынке существенно превышает спрос. В настоящий момент в Уфе строится много новых объектов, появляются новые, что усиливает конкуренцию между застройщиками. При этом покупателей больше не становится. Но и снижения цен в сегменте ждать не приходится считает эксперт, - застройщики к этому не готовы, только к акциям и индивидуальным условиям по отдельным клиентам.
Как иллюстрация к этому тезису – ночи распродаж квартир, которые ряд застройщиков («Третий Трест», «Госстрой») впервые провели этой осенью в Уфе. Скидки доходили до 600 тысяч рублей. Еще одно нововведение на этом рынке – специальные предложения для тех, кто покупает недвижимость с инвестиционными целями. Таким клиентам на руки выдается график изменения цен в зависимости от периода строительства, и, если инвестор захочет продать квартиру до того, как дом будет сдан, застройщик сам подберет для него покупателя. Пока на рынок с таким предложением вышла компания «Госстрой», по их информации доля инвесторов среди покупателей составляет 20%.
Не так оптимистично оценивают рынок в компании «БКСБ-Недвижимость». По мнению генерального директора Адель Сайфуллиной, продажи квартир в инвестиционных целях сократились – таких сделок сейчас порядка 5-10% от общего количества. Чтобы инвестиции были оправданы, нужно покупать недвижимость в ликвидном районе (эксперт называет центр города – там сосредоточены большинство объектов компании), на уровне котлована, по ценам на старте продаж и со скидками от застройщика. Продавать же лучше после сдачи дома и его заселения – в этом случае цена будет максимальной.
В то же время, Елена Андреева отмечает, что как раз в первое время после окончания застройки квартала в продажу выставляется много так называемых «инвестиционных» квартир, что ведет к появлению избыточного предложения в районе. «Квартальная застройка города ведет к массовому выбросу на рынок вторичного жилья в течение некоторого количества лет после застройки и к изменению преобладающих типов домов и средних цен. Например, если в 2012-2013 годах максимум количества вариантов наблюдался в микрорайонах Урал, улиц Бакалинской, Высотной, где шла массовая застройка, в 2014 году много вариантов было в Затоне. Сейчас «эпицентр» предложения переместился в Инорс и Дему».
В целом количество предложений больше в относительно молодых и престижных районах, где продолжается застройка. Диапазон изменения цен на рынке - от 39 (Шакша) до 96 (Центр) тысяч рублей за квадратный метр.
В отличие от застройщиков, эксперты финансового рынка относятся к инвестициям в недвижимость скептически. Директор уфимского офиса «Финам» Руслан Валиев не считает инвестиции в недвижимость прибыльным инструментом. «Лавинообразный рост цен, который мы наблюдали в 2005-2007 годах, вряд ли может повторится в обозримом будущем. С учетом кризисных явлений в экономике, в ближайшем будущем мы увидим продолжение спада на вторичном рынке. В первую очередь это коснется старого жилого фонда. Плюс ко всему, в этих условиях снижается ликвидность недвижимости. Если учитывать влияние девальвации рубля и инфляцию, то покупка недвижимости является убыточным мероприятием». По мнению эксперта, в выигрыше находятся вложения в инвестиционные стратегии на фондовом рынке.
С ним согласны и в компании БКС, где считают, что риэлторы, прогнозирующие рост числа сделок, выдают желаемое за действительное. «У нас есть клиенты, которые долгое время не могут избавиться от ранее приобретенной недвижимости. Кроме того, нужно учитывать издержки на ее содержание и низкую ликвидность». «Вложения в финансовые инструменты как минимум догнали по доходности вложения в недвижимость, а зачастую - и опередили её. Однако это не обозначает, что недвижимость - плохая инвестиция. Всё зависит от целей человека. Если получить доход максимально быстро - тогда недвижимость плохой помощник. А вот если сохранить средства или просто обзавестись «своим углом» - то недвижимость отличный вариант».
Эксперты отмечают, что вторичный рынок снижается, цена его практически сравнялась с новостройками, поэтому надеяться на прибыль как с продажи, так и с аренды своей недвижимости пока сложно. Но, по мнению Елены Андреевой, инвестиции в недвижимость возможны и сейчас, только очень точечно, в особые объекты. Такие инвестиции - это искусство и профессионализм, они доступны далеко не каждому. «Те, кто инвестируют в нее вопреки большим экономическим циклам, должны понимать, что сами принимают такие решения».