Эксперты оценили возможности продления льготной ипотеки в Башкирии
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина назвала Башкирию в числе 24 регионов, где могут продлить льготную ипотеку на новостройки под 6,5% годовых как антикризисную меру.
«Уровень потенциального предложения на первичном рынке жилья в таких регионах выше, чем в среднем по России, что отражает значительный объем жилья, доступный к реализации на фоне недостаточно высокого спроса», — отметила Набиуллина в интервью «Известиям».
Спрос на недвижимость в перечисленных регионах ещё не восстановился, поэтому негативного эффекта от меры не будет — такой аргумент приводит глава ЦБ. По расчетам регулятора, к таким субъектам относятся Башкирия, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Омская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области.
В большинстве российских регионов от льготной ипотеки будут отказываться, поскольку дополнительный спрос привел к росту цен на недвижимость и снижению доступности жилья. Кроме того, опасения у ЦБ вызывает рост на 9% доли ипотеки с низким (менее 20%) первоначальным взносом, в связи с чем регулятор рассматривает возможность на законодательном уровне дать заемщикам, которые не смогут обслуживать обязательства, право самостоятельно продавать жилье.
Как пояснили РБК Уфа в Нацбанке Башкирии, речь идет о регионах, где можно ожидать положительных результатов от продления программы – поддержки спроса на жилье и повышения его доступности без возникновения ценовых «пузырей».
Список, составленный регулятором, сформирован исходя из региональных показателей за последний доступный период — 4 квартал 2020 года. Его можно обновлять с учетом изменения ситуации в экономике и на рынке недвижимости в регионах.
Окончательное решение по программе субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, в том числе возможной региональной дифференциации, будет принимать правительство РФ, уточнили в пресс-службе.
Льготная ипотека как фактор роста цен
По мнению руководителя компании «Аналитика Девелопмент» Ярослава Андрющенко, спрос на недвижимость в регионе восстанавливается, но этот процесс профинансирован теми же льготными ипотечными программами. В 2020 году, особенно во втором полугодии, спрос на жилье в Башкирии вырос, отметил эксперт.
«Сниженные процентная ставка и первоначальный взнос позволил людям заключать договора и увеличил количество сделок на рынке. Но вся выгода с удовольствием была «съедена» застройщиками, которые повысили цены. Льготу предоставил банк, а непосредственную выгоду получил девелопер. Стоимость «квадрата» выросла на первичном рынке, за которым подтянулся вторичный. Цена в 2020 году поднялась на 15% в целом по рынку, что выше темпов инфляции. Такая же тенденция наблюдалась и в 2019 году. Если взять оба этих года, то мы получаем 25% роста цены: в 2018 году она была примерно 63 тыс. за кв. м, сейчас в среднем под 80 тыс. за кв. м», — пояснил Ярослав Андрющенко.
По его словам, сейчас около 80% жилья приобретается в ипотеку. Покупатели почувствовали определенное облегчение на этапе заключения договора и получения квартиры, но и взносы при этом выросли. Эксперт выразил свои опасения, что со временем в массовом количестве могут появиться неплатежеспособные «ипотечники». Он обратил внимание на то, что при этом банки всегда будут в выгоде, даже в случае неплатежей. Квартиры принадлежат банкам, поэтому они ничем не рискуют в ипотечных сделках. У кредитных организаций присутствуют только операционные затраты. Если на рынке появится много квартир, от которых начнут отказываться, то цена будет снижаться, полагает руководитель компании.
Директор по развитию агентства элитной недвижимости «Стан» Евгений Лефлер считает, что сохранение льготной ипотеки поддержит строительную отрасль. «С другой стороны, эта программа ведет к повышению цен на жилье. Все другие причины их роста уже вторичны. Цена квадратного метра стала расти начиная с марта 2020 года, когда появился коронавирус, до этого увеличение было незначительным. Толчком стала нестабильность ситуации», — прокомментировал эксперт. Он отметил, что есть часть микроинвесторов, которые используют льготы для приобретения жилья, чтобы сохранить свои средства, и потом используют доходы от аренды для погашения задолженности перед банком.
Возможности для застройщиков
Генеральный директор «САН недвижимость» Рустем Камалов напомнил, что Уфа с 2007 года всегда была в лидерах по количеству выданных ипотечных кредитов, причем в первой четверке российских городов. Были периоды, когда столица занимала второе место по абсолютным показателям после Москвы.
«То, что в республике могут оставить льготную ипотеку — факт позитивный. Потому что результатом станет большая помощь застройщикам. Им позволяют выжить. По нашим подсчетам 7-8 сделок из 10 заключают с использованием ипотечного капитала. Строительную же отрасль можно назвать своеобразным локомотивом экономики региона — это и рабочие места, и закупка стройматериалов», — сказал эксперт.
Вместе с тем для населения ипотека сопряжена с ощутимым ростом долговой нагрузки. По мнению Камалова, государство не способствует широкому распространению альтернативных инструментов для покупки квартир, таких, например, как жилищные накопительные кооперативы.
Как ранее сообщал РБК Уфа, правительство страны утвердило программу льготной ипотеки по сниженной ставке 23 апреля 2020 года. Максимальная сумма жилищного кредита в регионах была установлена на уровне 3 млн рублей, впоследствии ее увеличили до 6 млн, для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – до 12 млн. Срок кредитования по программе составляет 20 лет, первоначальный взнос в августе был снижен до 15% от стоимости жилья.