РБК-Аналитика. Проблема незаконных строек в Уфе: что ждать дольщикам
О проблеме «незаконных домов» в Уфе заговорили несколько лет назад. Термин взят в кавычки, потому что включает в себя целую палитру самых разных ситуаций – от временных трений городских властей и застройщика до судов, пикетов и перспектив сноса.
В Уфе в этом вопросе еще ни разу не переходили от слов к делу, у города нет ни опыта, ни технологий сноса высотных зданий. С другой стороны, в этом нет и ничего технически невозможного: в Московской области и Краснодарском крае власти уже сносили незаконные многоэтажные объекты. Основные проблемы здесь заложены не в технической стороне дела, а в перспективах гражданских и уголовных судебных процессов между дольщиками, застройщиками и властями.
Среди многочисленных скандалов вокруг возможного сноса «незаконных построек» был даже экзотический: несколько лет назад мэрия судилась с Уфимской епархией РПЦ, которая начала строительство жилой высотки на территории одного из храмов. «Первый девелоперский опыт церкви» в регионе, как называли это в прессе, едва не кончился провалом, но в итоге городу и РПЦ ожидаемо удалось договориться. Сегодня 17-этажный дом в ограде Богородско-Уфимского храма считается законной постройкой, и мэрия больше не имеет к ней претензий.
Год назад городские власти обобщили данные, заявив прессе, что в Уфе ведется почти 50 незаконных строек. Из них четыре – многоэтажные дома без разрешений, 42 – застройка многоквартирными домами участков, выделенных для индивидуального строительства. В последнюю категорию попадают дома высотой 3 – 4 этажа вместительностью 15 – 20 квартир, которые то и дело выявляются в частном секторе. Как правило, инженерные сети, к которым пытаются подключить такие дома, не рассчитаны на их обслуживание.
Нельзя сказать, что эта категория «кустарных малоэтажек» широко представлена на рынке недвижимости Уфы, но по утверждению общественной организации, проводившей в апреле рейд по подобным стройкам, в некоторых объектах (например, в четырехэтажке на Белебеевской улице) квартиры активно продаются через объявления. «Граждан изначально обманывают, потому что это строение никогда не будет сдано в эксплуатацию», – заявил Денис Мусин, представляющий региональное отделение ОНФ.
РБК-Уфа обратился в администрацию Уфы за актуальным списком проблемных объектов и выяснил, что за год он уменьшился. Из него выпала стройка на улице Мушникова: год назад вице-мэр Уфы Александр Филиппов рассказывал журналистам, что там «вырыли котлован и есть информация, что с граждан собраны деньги». Сегодня мэрия корректирует свою позицию: «Заявлений относительно каких-либо незаконных строек по ул. Мушникова с нашей стороны не было».
ТОП-3 проблемных объектов
Самую жесткую позицию город занял в отношении стройки на пересечении улиц Комсомольской и Малой Тихорецкой (возле ТЦ «Июнь»). Застройщик («Интеграл») расселил здесь частный сектор и больше чем наполовину осуществил проект по возведению трех 15-этажных высоток: сегодня одна уже заселена, вторая достроена, строительство третьей успели только начать. Из трех домов законным считается лишь первый.
Город заявляет, что у «Интеграла» нет прав на площадку, а те, кто вложился в строительство, не могут быть признаны обманутыми дольщиками, так как договоры не зарегистрированы в Росреестре. Соответственно, «мэрия не может достраивать такие дома», говорил год назад замглавы администрации города Александр Филиппов. Позиция застройщика – в том, что город сам спровоцировал эту ситуацию, уцепившись за бюрократическую уловку. По словам представителей «Интеграла», земля выделялась под все три дома, но строительство затянулось, и право на участки под двумя домами не успели продлить из-за смены законодательства. Город якобы мог это сделать автоматически, но начал чинить препятствия. Сегодня позиция администрации Уфы, озвученная РБК-Уфа, звучит так: «Строительство остановлено, наложен арест на регистрацию любых прав в отношении самовольно строящегося объекта. Вопрос о сносе решается в судебном порядке». Администрация считает, что часть котлована находится на кадастровом участке, который не передавался застройщику никогда.
«Зависла» ситуация с частью комплекса «Юл-Ай» на улице Сунь Ят Сена. По поводу его основной части (18-этажка на 213 квартир) спор продолжается в арбитраже, но окончательное решение еще не принято. Зато в отношении литера 6, как сообщает администрация Уфы, «имеется вступившее в законную силу решение о признании указанного объекта самовольной постройкой». При этом пресс-служба не поясняет, что власти планируют делать с этим решением, а риторика руководителя Фонда развития городских проектов Владимира Барабаша на фоне других примеров кажется миролюбивой: «Мы не хотим снести дом. Это нелогично – сносить дом, в котором живут люди. Вопрос в том, что надо просто прийти и написать заявление. Ладно, это незаконная постройка, я – собственник земельного участка, узаконьте мне ее» (цитата по изданию «Ufa1»). Однако застройщик не хочет добровольно выступать с таким заявлением и гарантировано (в таком случае) нести расходы. Кто кого «дожмет», пока не ясно, однако дело в любом случае, похоже, кончится узаконением, а значит, жильцы не лишатся своих квартир.
Третья история – со строящимся 20-этажным домом на улице Гоголя – также зависла в судах, поскольку здесь, наряду с администрацией Уфы и группой компаний СУ-10, фигурирует и третья сторона – минобороны России как собственник земли. Пока прокуратура вынесла предостережение о недопустимости выдачи разрешения на строительство, город называет стройку самовольной. Этот случай был лишь одним из сегментов долгого разбирательства минобороны с СУ-10: федеральное ведомство требовало снести в общей сложности восемь стоящихся на его земле домов. Однако уже год назад эксперты, опрошенные «Коммерсантом», называли перспективы ведомства на успех минимальными, и решения башкирского арбитража это подтверждали. По дому на Гоголя он, в частности, снял арест на строительство, указав министерству, что «завершение строительства после снятия ареста не исключает возможности последующего сноса дома». Если власти города сегодня считают незаконной только одну стройку из восьми, это может свидетельствовать, что и с ней скоро уладится.
Чем это заканчивается и как от этого защититься
Как уже говорилось, город еще не снес ни один многоэтажный объект. Единичные случаи, когда уже начатое строительство останавливалось навсегда, связаны как с этапом котлована, так и с более серьезным вмешательством (например, в 2013 году прямое вмешательство главы Башкирии похоронило планы минлесхоза достроить высотный дом в природоохранной зоне Уфы). Сама мэрия в ответ на вопрос РБК-Уфа, какова судьба бывших фигурантов списка «самовольщиков», предлагает «в качестве примера решения вопросов с самовольно строящимися домами здания по ул. Шмидта: в данном случае застройщики предприняли необходимые меры в судебном порядке по легализации строящихся домов, впоследствии зарегистрировали права собственности на самовольные объекты и обратились в администрацию за получением разрешения на окончание строительных работ. На сегодняшний день данные объекты достраиваются и будут введены в эксплуатацию». Выдачей разрешений кончилась история всех уфимских «нелегалов» прошлых лет. В этом смысле дольщикам, попавшим в такую ситуацию, можно относиться к ней с осторожным оптимизмом: скорее всего, рано или поздно стороны договорятся. Вопрос стоит только о том, будет ли признание неправоты застройщика означать удорожание строительства, и на чьи плечи эти расходы лягут.
Как избежать подобной ситуации тем, кто покупает квартиры в строящихся домах? Понятно, что покупатель должен проверить весь комплект разрешений и правоустанавливающих документов на участок, однако по большому счету ответом будет: «никак». Практика показывает, что самовольность постройки оказывается понятием как условным, так и «плавающим». История покупателей квартир на улице Комсомольской демонстрирует, что, например, сегодня права на землю могут действовать, а завтра нет, и в конечном счете каждый проблемный вопрос решается застройщиком и городом индивидуально. По одному из объектов в сообщении правоохранительных органов фигурируют и поддельные документы Росреестра, а эксперты дают понять, что когда речь идет о проектах с таким бюджетом, подлинные документы легко становятся поддельными, и наоборот. Даже юридически подкованный покупатель не может выяснить это со стопроцентной точностью.
То же касается и объективности критериев. Когда мэрия Уфы судилась с уфимской епархией, требуя сноса дома улице Ферина, в ход шел и такой аргумент в пользу того, что это строительство незаконно: «Застройщик не предусмотрел возле дома территорию для размещения детской площадки, парковки и других необходимых объектов» (речь представителя мэрии в суде цитируется по газете «Коммерсант»). Когда шло разбирательство вокруг микрорайона «Юрюзань», город занял противоположную позицию, поддерживая застройщика, которого дольщики обвинили в отсутствии заявленных объектов инфраструктуры: «Застройщик не обязан возводить социальные объекты, его функция – снос частного сектора, подводка инженерных сетей и т.д.» (пресс-службу администрации цитируют «Аргументы и факты»). Эксперт пояснял эту схему так, что покупатели заключают с застройщиком сделки только на свои квадратные метры; детские площадки и парковки от него уже требует город в порядке «обременения», и спрашивать жильцы должны с города, а тот – с застройщика. То есть одно и то же может быть «отягчающим обстоятельством» при признании стройки незаконной, а может и не быть.
Кроме того, известно, что «самовольными застройщиками» чаще всего становятся легальные, а иногда и авторитетные игроки рынка. С этой точки зрения покупатель не может определить, «серым» или не «серым» окажется известный ему застройщик на данном конкретном участке. Нереально, чтобы посторонняя компания сама зашла на участок, расселила частный сектор (нередко разгружая госпрограмму по сносу аварийного жилья, то есть работая в сцепке с городом), открыла продажи квартир с масштабной рекламной кампанией и возвела высотную «коробку». «Московский комсомолец» цитирует дольщика одного из трех «самостроев», о которых говорится выше: «Когда покупали квартиру, обошли все инстанции: и в госстройнадзоре были, и в администрации Уфы. Все подтвердили: застройщик надежный».
В конечном счете, историю с нелегальными многоэтажками, над которыми маячит перспектива сноса, можно понять как историю взаимного шантажа застройщиков и властей. Властям нетрудно поспособствовать тому, чтобы стройка перешла в разряд незаконных, и получить с этого некоторые выгоды (хотя чиновники и опровергают это, говоря, что «нелегальный» дом со 100% проданных квартир не может принести ничего кроме убытков). С другой стороны, и застройщики часто пытаются сэкономить, не оформляя разрешений и впоследствии ставя город перед фактом. Они прикрываются тем, что теперь уже «нельзя раскачивать лодку», и в интересах самой же мэрии быть покладистой. Освещая спор вокруг одного из прошлых уфимских «самостроев», «Коммерсант» привел характерные слова застройщика: «Интересно, как к обещанию мэрии снести дом отнесутся 50 человек, заключившие с нами договоры инвестирования».
Застройщики исходят из того, что городу придется либо узаконить объект, либо своими руками перевести довольных покупателей в разряд обманутых дольщиков, что переведет проблему в социальную и политическую плоскость. Почти всегда город ожидаемо выбирает первый вариант.