Уфа оказалась в лидерах по разнице цен между новостройками и «вторичкой»
Средняя стоимость квадратного метра в уфимской новостройке на начало 2025 года составила 167,9 тыс. руб. Это на 41,1%, или 49 тыс. руб., больше, чем один «квадрат» вторичного жилья, который стоит 119 тыс. руб., сообщает портал «Мир квартир». По разрыву цен на первичном и вторичном рынках столица Башкирии оказалась на четвертом месте среди крупных городов.
Разница в стоимости целой квартиры при этом меньше. На первичном рынке Уфы средняя цена лота — 7,7 млн, на вторичном — 6,3 млн, превышение составляет 22,2%.
Первичная жилая недвижимость в России уже несколько лет превышает по стоимости вторичную. Это аномальная ситуация: обычно «вторичка» была дороже новостроек. Однако сейчас в 66 городах из 70 квартиры в строящихся домах менее доступны, чем готовое жилье.
Самый большой разрыв оказался в Астрахани, где стоимость квадратного метра новостроек превышает метр «вторички» на 87,8%. В Челябинске разрыв составляет 45%, в Перми — 43,3%. В топ-5 попали также Уфа и Чита — 40,3%.
Дешевле, чем на регулярном рынке, «квадрат» первичной недвижимости оказался лишь в Махачкале (на 42%), Грозном (на 25,6%), Владикавказе (на 4,1%) и Владимире (на 1%). По данным аналитиков, в северокавказских регионах это объясняется непрозрачностью строительного рынка. Лишь некоторые проекты возводятся по ФЗ-214, со всеми гарантиями от государства. Остальное жилье возводится по другим схемам, в связи с чем риски недостроя и различных проблем довольно велики, говорят эксперты портала.
В Москве новостройки продаются на 11,9% дороже вторичного жилья, в Подмосковье — на 27,4%, в Санкт-Петербурге — на 25,4%.
«Разрыв в ценах зависит от количества новостроек в городе и их качества. Там, где новостроек много или их уровень недалеко ушел от вторичного фонда, там разница будет ниже, а где имеется дефицит нового строительства или часть новостроек соответствует классам “комфорт плюс” и “бизнес” — там выше», — сообщил генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Ситуация, когда готовые квартиры стоят дешевле строящихся действительно ненормальная, сообщил РБК Уфа юрист в сфере недвижимости Герман Борисов. Цены на первичном рынке в последние годы сильно разогнала льготная ипотека. Застройщики субсидировали банки повышением цен, а банки в свою очередь делали скидки по ипотеке. Сейчас ЦБ РФ запретил так называемые скрытые комиссии, когда увеличивается цена недвижимости, а ставка коммерческой несубсидированной ипотеки становится дешевле. Эта ситуация временная, цены на «первичку» скоро должны откатиться, считает эксперт.
«С 2019 года застройщики обязаны пользоваться проектным финансированием — брать в банках кредиты на строительство. Раньше они могли с пустыми карманами начинать строительство и на этапе котлована зазывать людей. Поэтому на старте проекта квартиры стоили дешевле раза в два. А сейчас застройщик берет кредит и траншами получает деньги от банка, привязывая к этим траншам объемы продаж. Продавать площади он должен по графику, иначе вылетит из льготного кредитования. Поэтому у застройщиков периодически появляются акции со скидками 20–30% — покупайте, разбирайте. Сейчас квартиры на этапе котлована дороже, чем на этапе сдачи дома: застройщик сначала переоценивает свой проект, а на середине экспозиции начинаются скидки. Готовую квартиру, таким образом, можно купить дешевле, чем на старте продаж», — говорит Борисов.
Как сообщал РБК Уфа, Минстрой Башкирии утвердил среднюю рыночную стоимость «квадрата» жилья в республике на первый квартал 2025 года на уровне 110,7 тыс. руб. В четвертом квартале прошлого года средняя цена одного квадратного метра жилья в регионе была установлена на уровне 116,2 тыс. руб.