Эксперты в РБК-Уфа: ипотека и жилье стали дешевле, но не сильно доступнее
От государства ждут готовых площадок под строительство
Основная дискуссия развернулась во время обсуждения роли государства на рынке жилья.
Директор фонда развития городских проектов Владимир Барабаш рассказал, что с момента, когда застройщик принимает решение начинать освоение площадки до момента, когда он сдаст дом, в лучшем случае пройдет два года, а чаще – больше. «В 2014 году застройщики перестали брать новые площадки. Но на рынке картина складывалась достаточно приятно, поэтому что рост ввода есть, жилье строится, продается, все обсуждают ипотечные ставки и цены на квадратные метры. При этом возникла опасная ситуация: начал появляться провал по площадкам, перестали закладывать новые комплексы. Если бы это продлилось несколько лет, это привело бы к тому, что в 2017-2018 годах рынок бы сжался. И здесь сыграло огромную роль субсидирование процентной ставки, даже не столько с точки зрения помощи людям приобрести жилье, а с точки зрения поддержки государства рынка застройщиков. Появилась уверенность, что рынок не провалится, что государство поддержит. На мой взгляд, благодаря этому в 2015-2016 годах застройщики вернулись на рынок, стали закладывать новые жилые комплексы, приобретать новые площадки, в Уфу вошли новые застройщики. Поэтому в перспективе 3-5 лет будет то что строить и продавать».
По словам Владимира Барабаша, сегодня государству нет необходимости вкладывать дополнительное финансирование в поддержку отрасли. «Сейчас работает рыночный механизм, ипотечная ставка ниже, чем до 2008 года. Но важно не сколько стоит ипотека, а сколько человек платит в месяц. В Уфе созданы все условия, чтобы застройщики не подняли цены в случае улучшения экономических условий рынка. Республика сама вошла на рынок строительства, есть Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан, который призван строить социальное жилье и ликвидировать социальную очередь. В Уфе на ближайшие несколько лет запланирован ввод порядка 100 тысяч квадратных метров по этой программе, то есть это пятая часть от ввода всего жилья, и это жилье по социальным ценам. Оно не выйдет на общий рынок по дешевым ценам, но надо понимать, это порядка 2500 тысяч квартир. У нас всего в год происходит около 10 тысяч сделок с жильем. Соответственно, сделки с социальным жильем имеют большой потенциал для оживления рынка».
Член общественного совета при госкомитете по строительству Анатолий Мейзлер считает, что «государству нужно создавать условия для улучшения жилищных условий, а пускать на самотек рыночные процессы нельзя. Есть две нерешенные проблемы – это отсутствие жилищного фонда и отсутствие платежеспособного населения. Жилой фонд нужно резко увеличить, чтобы выйти на цифры, которые позволят нам функционировать, как рынок. Сегодня строится в два раза меньше, чем нужно. Второй момент – это доступность жилья. Сейчас часть населения, которое готово и может участвовать программах господдержки, незначительно. Нужна очень серьезная программа строительства жилья в больших объемах, и реализовать ее должно государство».
По словам участников дискуссии, новые редакции земельного кодекса не позволяют муниципалитетам распоряжаться земельными участками в свободном обороте, только через торги.
Представитель госкомитета по строительству и архитектуре Никита Новиков рассказал, что начата работа над законопроектом, предусматривающим возможность принятия главой республики решения о выделении земельного участка для определенного социально-ориентированного проекта, который был бы направлен на развитие жилищного строительства. «Но на практике выделение земли без торгов вызовет вопросы у правоохранительных органов. Этот вопрос не решается на уровне муниципалитета либо субъекта федерации. Республика может инициировать его рассмотрение на федеральном уровне, то есть наши депутаты должны вносить такие поправки и предложения.
Ипотека жизнеспособна и без господдержки
Представители банков рассказали, как госпрограмма субсидирования процентных ставок помогла банкам в прошлые годы.
По словам управляющего операционным офисом Абсолют Банка в Уфе Лилии Ильясовой, она «спасла не только рынок ипотечного кредитования, но и строительную отрасль от кризиса. Более того, она качественно изменила российскую ипотеку. Если в «благополучном» 2014 году процент сделок с первичной недвижимостью не превышал 5% от общего числа, то уже к концу 2015 года он вырос в 10 раз и составил 50%. Это соотношение сохранялось на протяжении всего 2016 года. Был пройден еще один урок: за это время застройщики и банки вышли на более качественный уровень партнерства».
Лилия Ильясова считает, что уже в сентябре 2016 года стало очевидно, что ипотека «жизнеспособна» сама по себе, без поддержки в виде программы государственного субсидирования – ставки поэтапно снижались.
Представители банков рассказали, что сегодня среднерыночные ставки по ипотеке равны 12-12,5% годовых, но часто встречаются и более низкие ставки по отдельным программам банков и застройщиков.
Замуправляющего уфимским филиалом банка «Уралсиб» по розничному бизнесу Елена Попова считает, что размер ипотечной ставки уже не играет определяющей роли: «Нам всем нужно искать новые ниши. Мы можем говорить бесконечно о процентных ставках, но во всех банках сейчас ставки практически на одном уровне. Сегодня ставка по ипотеке в банке ниже докризисных уровней. Я считаю, что сейчас выиграет тот банк, который движется дальше от традиционной ипотеки. Можно бесконечно рефинансировать одних и тех же заемщиков, но так мы только топчемся на месте. Надо поднимать пласт того населения, которое не может войти в традиционную ипотеку в силу определенных обстоятельств, запускать программы, которые позволяют людям из арендного жилья переселиться в собственное жилье. Необходимо развивать социальную аренду с последующим выкупом жилья, и наш банк будет рассматривать участие в социальных проектах Республики».
Банки готовы работать по госпрограммам, делающим жилье доступнее, если будут созданы условия для их реализации на практике. Про одну из них напомнил Никита Новиков: в апреле начинается переход граждан - участников программы жилищно-строительных сбережений с накопительного на кредитный этап. Программа предусматривает накопление средств на банковских вкладах в течение 3-6 лет с последующим заключением ипотечного кредита по сниженной ставке 6-7 процентов. На данный момент жителями республики открыты более 7 тысяч таких вкладов. Больше ни в одном субъекте России эта программа в таком масштабе не реализуется. Общий объем средств, накопленных на счетах граждан, сейчас составляет 1,2 млрд рублей. Планируется, что ожидается поступление на жилищно-строительный рынок республики не менее 6,5 млрд рублей за счет средств граждан с процентами и полученных банковских кредитов.
Заместитель управляющего Башкирским отделением Сбербанка Азамат Салихов отметил, что участникам программы жилстройсбережений, по сути, негде приобрести жилье. «Хотелось бы, чтобы застройщики работали плотнее с госкомитетом, - говорит он. - Этим семи тысячам человек нужно доступнее жилье с небольшими площадями. Это те люди, для которых пласт ипотеки пока не открыт. Мы в связи с этим испытываем определенные опасения, но готовимся к тому, что вышедшие на рынок участники программы сыграют свою роль на рынке и создадут определенный спрос».
Покупатели квартир повысили свои требования
При этом сами застройщики, участвующие в разговоре, отметили, что покупатели стали более требовательными.
Елена Гарипова, руководитель отдела маркетинга компании «Талан-Уфа», говорит: «Покупатели сейчас очень разные: есть те, кто приобретают квартиры в ипотеку, в рассрочку, с инвестиционной целью, для детей, но основная масса людей покупает квартиры для собственного проживания. При этом потребности клиентов растут. Человек хочет видеть комфорт не только в своей квартире, но за ее пределами. Местоположение, ближайшее окружение, инфраструктура, детские сады и школы, магазины, благоустройство двора – все это очень важно. Еще один фактор – транспортная доступность, чтобы можно было легко добраться в различные части города, поэтому сейчас клиент не привязан к центру, жилье строится и продается в разных частях Уфы. Квартирография квартир различна, в сегменте комфорт-класса: 40% продаваемых квартир - это однокомнатные квартиры, примерно такую же долю занимают двухкомнатные квартиры, остальные - трехкомнатные. В эконом-сегменте наибольшим спросом пользуются студии, небольшие однушки по доступной цене.
Выросли требования и у тех, кто вкладывается в коммерческую недвижимость. Сейчас не покупают квартиру на первом этаже с целью переделать ее в парикмахерскую или аптеку. Сейчас люди думают, какой там трафик, кто будет жить рядом, какие близлежащие объекты, есть ли парковка, можно ли повесить вывеску».
Констатирует оживление рынка и Максим Пантелеев из ГК «Рассвет»: «Люди больше интересуются готовыми квартирами и квартирами в домах, которые готовятся к сдаче. Причем, именно за такие квартиры они готовы платить больше. Естественно, что на квартиры в домах сданных в эксплуатацию цены будут расти. А на те квартиры, которые только начинаются строиться, особого подъема цен не ожидается. В 2017-2018 годах планируются большие объемы сдачи жилья, в том числе у нашей компании в скором времени сдаются дома сразу в трех жилых комплексах».
Рынок пойдет в рост
В будущее и застройщики, и банки смотрят позитивно.
Артем Богатырев из банка ВТБ не прогнозирует дальнейшее понижение ипотечных ставок – они уже и так снижены. «Идет работа с партнерами-застройщиками, с зарплатными клиентами, для которых понижается первоначальный взнос. Значение процентных ставок будет снижаться, а на первое место выйдут качество жилья и надежность застройщика. Поддержка застройщиков будет осуществляться через проектное финансирование и банковскую гарантию. Нам всем нужно и дальше отстраивать взаимодействие между банками, застройщиками и госорганами».
Анна Смирнова из УБРиР подтверждает популярность жилья на вторичном рынке и считает, что это связано с тем, что цены сейчас на нем довольно низкие. «Кроме того, мы замечаем спрос на продукты, связанные с индивидуальным жилищным строительством, на дома с земельными участками. Скорее всего, это связано с региональной спецификой и хорошими условиями кредитования загородной недвижимости. Сейчас вслед за рынком мы снизили ставки по ипотеке. Пока трудно сказать, будут ли ставки снижаться и дальше, но мы уже видим, что прямо сейчас сложилась благоприятная ситуация на рынке для покупки недвижимости с использованием кредитных средств».
По мнению Лилии Ильясовой из Абсолют банка, доля вторичного жилья будет постепенно увеличиваться, а в целом в 2017 году будет выдано примерно на 15% больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.