Эксперты оценили перспективы рынка ИЖС в Башкирии

Читать в полной версии

Башкирия вошла в пятерку регионов-лидеров по объемам индивидуального жилищного строительства. За последние пять лет на сегмент ИЖС в республике пришлось 8,6 млн из 14 млн кв. м жилья, сданного в эксплуатацию. При этом силами застройщиков было возведено лишь 2 млн «квадратов», сообщил и. о. министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов на пленарной дискуссии «ИЖС. Устойчивость в эпоху перемен», прошедшей в рамках форума индивидуального жилищного строительства «Основание».

«Большинство застройщиков ИЖС — это малые предприятия, которые работают подрядным способом. Основная масса [индивидуального жилья] строится гражданами самостоятельно. Это тот рынок, который нам предстоит прорабатывать. Мы видим, что у нас большой потенциал роста. Люди хотят строиться, но при этом есть муниципалитеты, в которых нет застройщиков. Мы далеко ушли от того рынка, когда десять лет назад люди покупали то, что есть. Сегодня люди хотят продукт», — подчеркнул он.

Рынок идет на спад

При этом рынок недвижимости в Башкирии, как и в целом по России, в текущем году показал существенный спад, отметил заместитель премьер-министра правительства РБ Алан Марзаев. По его словам, на сегодняшний день республика смотрится более выигрышно на фоне среднероссийских показателей, однако минимальная точка еще не достигнута.

«В связи с изменениями в законодательстве рынок очень серьезно просел. Мы сразу почувствовали спад в ипотечном кредитовании. По Башкирии объем выданных кредитов сократился на 29% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тогда как по Москве снижение составило 47%. Я считаю, что со временем мы подойдем к таким же среднероссийским процентам», — говорит Марзаев.

При этом перед регионом по-прежнему стоит задача вводить по 4 млн кв. м жилья в год. На фоне кризиса на рынке эти объемы могут быть скомпенсированы за счет индивидуального строительства, уверен заместитель премьер-министра.

Инвесторы присматриваются к коттеджам

Государство намерено более жестко регулировать правила строительства и продажи жилья в загородном сегменте.

По словам исполнительного директора Ассоциации застройщиков РБ Адель Сайфуллиной, эту отрасль ожидает большее регулирование и контроль со стороны государства.

«Будут разрабатываться новые нормативно-правовые акты, создаваться новые институты. ИЖС будет более упорядоченным, будет активнее использоваться механизм комплексного развития территорий. Нам нужны дороги, школы и садики. Для банков введут новые правила для снижения рисков при кредитовании. Все большее значение будет иметь индустриализация отрасли: будут появляться заводы полуфабрикатов для быстрого и качественного строительства. Мы только в начале пути», — отметила Адель Сайфуллина.

По ее мнению, приобретать загородное жилье лучше именно сейчас по ряду причин. Во-первых, продлена и расширена «семейная» ипотека. Во-вторых, благодаря введению эскроу-счетов покупка загородной недвижимости будет защищена государством. Кроме этого, сроки строительства коттеджа намного короче, чем многоквартирного дома, подчеркнула эксперт, добавив, что сегмент ИЖС в настоящее время вызывает повышенный интерес инвесторов, ожидающих роста цен на коттеджи в 2025 году.

Эксперты считают, что коттеджи будут дорожать и в следующем году. Этот тренд связан не только с изменением правил на рынке ИЖС, но и с продолжающимся ростом себестоимости объектов.

«У нас свое производство железобетонных колец, и мы закупаем цемент напрямую с завода. В этом году цены на цемент повышались уже раза четыре. Растет и стоимость услуг. Поэтому и в будущем, на мой взгляд, эта тенденция сохранится», — отметил руководитель компании «102Колодца.РФ» Артур Каримов.

Загородный сегмент переходит на счета эскроу

Уже сейчас застройщики имеют право воспользоваться эскроу-счетами при застройке коттеджных поселков, но с 1 марта 2025 года это требование станет обязательным. Таким образом, законодательные реформы, которые сегмент МКД ощутил на себе несколько лет назад, постепенно приходят и в сферу индивидуального жилищного строительства.

«Застройщикам, которые строят индивидуальные дома, нужно либо выстраивать кредитную линию с банками, либо привлекать инвесторов, либо строить на свои собственные деньги. Теперь строить на деньги заказчика, как раньше, не получится. Это означает, что участникам рынка придется менять бизнес-процессы, подходы, привлекать финансирование. Это уже другая игра», — говорит управляющий собственник компании Unikor Ирина Коломасова.

По оценке эксперта, после отмены ипотеки с господдержкой спад по количеству сделок в сегменте ИЖС составил порядка 30%. Тем не менее спрос на загородные дома в республике сохраняется, подчеркнула она.

Застройщикам придется адаптироваться быстро

Руководитель регионального корпоративного бизнеса банка ДОМ.РФ Илья Ларин прогнозирует, что лидирующие позиции на рынке загородной недвижимости смогут занять те застройщики, которые смогут оперативно адаптироваться к новым правилам.

«В 2018–2019 годах мы проводили огромное количество мероприятий, отрабатывали вопросы с застройщиками. Сейчас мы понимаем, что те, кто в тот момент смог быстро перестроиться, сейчас находится в лидерах. Те, кто потратил время на ненужные разговоры и споры, как минимум не вырос, как максимум — упал в позициях. Все понимают, что уже скоро эксроу может стать единственным вариантом в ИЖС. Поэтому кто быстрее перестроится, тот действительно станет лидером рынка», — говорит эксперт.

По его словам, ДОМ.РФ предлагает две программы для застройщиков в загородном сегменте — «ИЖС-Подряд» и проектное финансирование. При этом по всей России на сегодняшний день у банка насчитывается порядка 20 договоров, в том числе три кредитных договора — в Башкирии. В будущем загородный рынок изменится по образцу многоквартирного девелопмента, уверен Ларин.