«Ростех» продает имущественный комплекс в центре Уфы за 850 млн
Башкирское производственное объединение «Прогресс» (принадлежит «Ростеху») планирует продать крупный земельно-имущественный комплекс в центре Уфы за 851 млн рублей. Об этом РБК Уфа сообщили в пресс-службе дочернего общества госкорпорации ООО «РТ-Капитал», которое работает с ее непрофильными и проблемными активами.
На продажу выставлены четыре земельных участка в центре Ленинского района общей площадью 3,14 га. Как сообщается в объявлении о продаже на «Авито», общая площадь комплекса — 60,3 тыс. м². Здесь расположен административный комплекс из шести заданий, куда в том числе входит памятник культурного наследия. Это бывшее «Второе женское училище», расположенное по улице Коммунистической, 23. Оно внесено в Единый госреестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации в качестве памятника культуры регионального значения, возведено в 1900–1910 годах, поставлено на охрану Распоряжением Совмина Башкирии от 3 марта 1992 года.
В соответствии с картой градостроительного зонирования комплекс расположен в общественно-деловой зоне ОД-2, предназначенной для размещения широкого спектра коммерческих и многоцелевых зданий, формирующих общественно-деловой центр городского округа.
В компании пояснили, что наиболее целесообразным для выставляемых на продажу активов является строительство на данной территории объектов коммерческого или многофункционального назначения. В структуре «Ростеха» полагают, что, с учетом отсутствия в непосредственной близости высококлассных бизнес-центров и наличия стабильного спроса на такие объекты офисного назначения класса «А» и «В», наиболее экономически обоснованным может стать новое строительство зданий соответствующего уровня или проведение реконструкции существующих и перепрофилирование их в деловой и офисный центр класса «В».
Пресс-служба отмечает, что, учитывая значимость исторического объекта для региона, «РТ-Капитал» совместно с БПО «Прогресс» предусмотрели по условиям аукционной документации обязательные требования к инвестору по сохранению объекта культурного наследия.
Торги пройдут 18 декабря 2020 на электронной торговой площадке ЭТП РФ.
Как полагает директор по развитию агентства элитной недвижимости «Стан» Евгений Лефлер, специфика объекта такова, что на него не распространяется нынешняя ситуация, для которой характерен ажиотажный спрос на жилую и коммерческую недвижимость со стороны микроинвесторов. В преддверии нового года и ввиду нестабильной экономической ситуации они пытаются разместить свои средства с максимальной эффективностью.
«Здесь речь идет о дорогом объекте. Исходя из этого, возникает понимание, что вряд ли одна из республиканских компаний сможет в одиночку взяться за данный проект. Кроме того, сроки реализации будут зависеть ещё и от макроэкономических тенденций, на мой взгляд, неблагоприятных в первую очередь из-за пандемии коронавируса. Отсюда напрашивается вывод, что инвестор должен иметь очень хорошую финансовую устойчивость, включая достаточный объем свободных денежных средств, поскольку окупаемость проекта быстрой не будет, и после приобретения в него надо будет ещё вкладываться», — пояснил эксперт. По его мнению, владелец может рассчитывать на два фактора: ориентированность местной власти на привлечение московских инвесторов в сфере девелопмента и то, что на землях ОД-2 возможно размещение жилых строений, которые, учитывая расположение в исторической части города, будут пользоваться спросом.
«При реализации объектов жилых строений, если получится там каким-то образом возвести жилые дома, они будут хорошо продаваться, поскольку это центр города», — заключил Лефлер.
Руководитель направления коммерческой недвижимости ОН «Перспектива 24» Артем Филатов отметил, что если применить сравнительный метод оценки к имущественному комплексу с позиций стоимости здания, то 14 тыс. рублей за 1 м² является справедливой ценой за данный объект с учётом его месторасположения и общего состояния.
Вместе с тем он полагает, что более верно использовать инвестиционный метод, который порождает массу вопросов, требующих тщательной проработки.
«Есть ли потребность в таком количестве офисных площадей на рынке аренды? Каков размер затрат на приведение объекта в надлежащее состояние? Есть ли возможность редевелопмента проекта и размещения жилых объектов на земельном участке? Какие обязательства есть по сохранению объекта культурного наследия в рамках данного комплекса?» — перечислил эксперт.
По его мнению, после их изучения можно будет рассуждать об общей экономике проекта и, как следствие, рыночной стоимости первоначальных затрат на приобретение комплекса. От результатов зависят и сроки реализации объекта.
«Не исключаю, что уже есть лицо не первый год занимающееся изучением этого комплекса, и сделка по приобретению произойдёт в осязаемые сроки. Если же это не так, то возникают опасения, что покупатель на объект будет найден не скоро», — прокомментировал Филатов.