После 1 июля цену будут поднимать все застройщики Вологодской области
Эксперт РБК Вологда уверен, что инициативу ПИК поддержат и строители Вологодчины.
С 1 июля 2018 г. прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах будет запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 г.
Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (сейчас их 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.
Ряд операций по расчетному счету будет запрещен: например, если они связаны с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.
Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности «размазывать» деньги от дольщика по разным объектам.
Финансовый директор ООО «Железобетон-12» Илья Кудрявцев считает, что многое здесь будет зависеть от ответа на вопрос, насколько окажется готова инфраструктура, в том числе банковская, обеспечить полноценный и оперативный контроль за таким объемом платежей строительных объектов по всей стране. Понятно, полагает эксперт РБК Вологодская область, что месяца два уйдёт на период «охлаждения», перехода - в это время строители ещё смогут действовать по-старому. А вот потом новые правила станут жёстким условием работы.
«На банковскую инфраструктуру ложится большой дополнительный объем аналитической, регулирующей, контролирующей работы, с которым до сих пор она не сталкивалась, - говорит Илья Кудрявцев. -
Думаю, если никаких изменений не произойдет, нас ожидает непростой период работы строительного рынка вообще. Сегодня финансирование рынка сильно завязано на деньги дольщиков. И в этой, если так можно выразиться, «кровеносной системе» может возникнуть новый «тромб», способный серьёзно замедлить финансовое «кровоснабжение».
«В жилищное строительство на сегодняшний день инвестировано 4,2 трлн руб., еще 1,8 трлн руб. необходимо, чтобы достроить дома, – рассказал «Ведомостям» владелец девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. – Совокупно все банки на жилищное строительство выдали порядка 600 млрд руб. То есть нужно увеличить объем проектного банковского финансирования за 1,5 года в 10 раз». По его словам, с учетом существующих процедур получения кредита – обработки заявки, оценки залогов и т. д. – банкам необходимо либо увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, в 10 раз, либо, в противном случае, сроки прохождения кредитного дела увеличатся на порядок.
Дольщику, наверное, эти нюансы не интересны, если это не сказывается на конечном результате, полагает собеседник РБК. Но, по его мнению, в краткосрочной перспективе это может повысить риски всей системы в целом и даже привести к печальному результату.
«Есть риски, что застройщики, которые сегодня действуют на грани рентабельности, с новым вызовом могут не справиться. – говорит Кудрявцев. – Я не думаю, что банковская система сможет быстро научиться «переваривать» все свои дополнительные функции.
А застройщики на эту ситуацию могут отреагировать двумя способами. Либо они свернут собственные объемы строительства, а мы понимаем, что доля собственного финансирования при строительстве сегодня растет. Заемные средства здесь не сильно помогут, потому что привлечь их без наличия собственных финансовых резервов – невозможно. И у тех, кто не имеет возможности вкладывать свои средства, остаётся только один вариант – сокращать объемы строительства. А у тех, кто имеет средства, у того повышается нагрузка и стоимость».
Топ-менеджер «Железобетона-12» оговаривается, что не хотел бы пророчить неприятности, но логика начавшегося процесса перестройки строительного рынка с прежней, весьма свободной системы в систему жёсткого регулирования и закрытого рынка с высоким порогом входа (в новых условиях смогут работать только застройщики с большим объемом собственных средств) неизбежно приведёт к тому, что количество участников и конкуренция на этом рынке будут сокращаться.
Причём, как отмечает, например генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко, относительно хорошим сценарием будет, если многие «проблемные» застройщики просто закончат уже начатое строительство и покинут рынок, в худшем случае можно получить недострои по всей стране. По некоторым оценкам, в ближайшие год-два количество обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5–2 раза. Причём оценка текущей ситуации со стороны правительства и экспертов существенно разнится: если эксперты полагают, что количество обманутых дольщиков в стране колеблется в пределах от 150 000 до 200 000, то официальная цифра Минстроя – 80 325 человек.
«С учётом того, что на рынке долгое время маржинальность находилась под давлением, скорее всего это приведёт к повышению цен. Не думаю, что можно говорить о кратном увеличении, но полагаю, цену будут повышать все участники рынка», - говорит Илья Кудрявцев.