Ипотека бьёт рекорд, но риелторы не фиксируют роста спроса на жильё
На минувшей неделе Сбербанк сообщил о запуске очередной маркетинговой акции — на этот раз он снизил ставку по ипотеке на 0,3% для покупателей, которые выберут для покупки квартиру на принадлежащем банку портале «ДомКлик». Сбербанк обещает, что новый диапазон ставок составит 8,6-9,7%.
В банках-конкурентах спокойно относятся к новому ходу кредитного учреждения, ставшего в этом году главным инициатором снижения ипотечных ставок и создания «ипотечного бума». У многих есть похожие маркетинговые продукты, которые они тоже пытаются использовать в очередной «высокий» сезон ипотеки, который традиционно продолжается с октября по апрель каждого года.
Российские банки в III квартале выдали рекордную сумму ипотечных кредитов — почти 232 000 на 430,3 млрд руб. (данные Объединенного кредитного бюро, ОКБ). Выдача ипотеки росла быстрее всех других видов розничного кредитования, следует из данных ОКБ: на 40% по сравнению с тем же периодом 2016 г., количество кредитов — на 29%. Ускорение роста ипотечного кредитования констатируют и в федеральном Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), и в ЦБ.
Между тем вологодские риелторы относятся к рекордным цифрам банков достаточно скептично — по их мнению в регионе рост ипотеки не сказывается кардинальным образом ни на ценах на жильё, ни на спросе. Несмотря на то, что Вологодская область согласно Рейтингу регионов по доступности ипотеки, составленному РИА «Недвижимость», заняла вполне достойное 11 место. Доля вологодских семей, которым стала доступна покупка квартиры в ипотеку, если верить рейтингу, за год выросла более чем на треть — до 35,6% (подробнее об этом — здесь).
Так, например, считает президент Череповецкой ассоциации риелторов Юрий Румянцев.
«Снижение ставок по ипотечному кредитованию, на мой взгляд, практически не влияет на спрос, — заявил эксперт в комментарии РБК Вологодская область. — Всё связано с платежеспособностью населения. Она сильно упала.
Если раньше люди и под 15% бегом бежали в банк и брали кредиты, потому что знали, что рассчитаются, то сейчас ставки снижаются, а спрос не увеличивается. А Сбербанк снижает ставку не просто так, а потому что число клиентов падает, падает спрос и на ипотеку».
То, что Сбербанк снизил ипотечную ставку, работает только на Сбербанк, считает директор агентства недвижимости «Шексна» Андрей Смирнов:
«Сегодня люди пошли брать кредит в Сбербанк. Завтра ВТБ снизит ставку, народ пойдёт к ним. Общая картина на рынке не меняется. По традиции, люди как покупали квартиры перед Новым годом, так и покупают, — ни больше ни меньше.
Доходов не прибавилось, покупательская способность не выросла», — поясняет Смирнов.
Частично объяснением такого расхождения в тенденциях можно считать программы рефинансирования старых кредитов (в том числе — ипотечных), которые сейчас запустили многие банки. Во всяком случае на такое мнение представителей ОКБ ссылаются «Ведомости».
Банки охотно рефинансируют ипотечные ссуды, выданные конкурентами в период высоких ставок: это позволяет привлечь заемщиков, которые уже погасили часть задолженности и про которых больше информации, как они обслуживают длинные долги, писали в обзоре в октябре аналитики «Эксперт РА».
Рефинансирование позволяет банкам увеличить выдачи ипотечных кредитов, признает и руководитель управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов: если ставки будут и дальше снижаться, доля рефинансирования будет расти. Причём в ближайшие 2–3 квартала — значительно.
Правда, при этом многие банки не рефинансируют собственные кредиты. Объяснение здесь простое: для банка перекредитование собственных клиентов подразумевает существенное изменение изначальных условий кредита, что трактуется регулятором как ухудшение платежеспособности заемщика, — объясняет источник РБК Вологодская область в одном из банков. В таком случае банку приходится создавать дополнительные резервы, что уменьшает прибыль и капитал.
Чего ждать от ипотеки дальше?
«Обычно движение на рынке недвижимости наблюдается с конца сентября до апреля. Сейчас такого не наблюдается. Если раньше перед новым годом был ажиотаж («вдруг в новом году цены прыгнут?»), то сейчас стагнация, — говорит Юрий Румянцев. — Будет что-то правительством сделано в лучшую сторону, может, что-то изменится».
Банковский же источник РБК полагает, что существенного развития спроса на ипотеку ждать сложно. Он считает, например, что так называемые инвестиционные квартиры вообще перестанут в ближайшее время пользоваться спросом — в том числе, и потому, что в ближайшее время лишних денег будет оставаться все меньше и меньше.
«Еще придет осознание того, что в ближайшие несколько лет твои доходы расти не будут. Это новая реальность, а у людей пока нет модели потребления и сбережения средств в таких условиях», — говорит эксперт.