Строители: внедрение проектного финансирования поднимет цены на жильё
План на спад
Накануне глава Минстроя Михаил Мень объявил об утверждении правительством трёхлетнего плана по постепенному отказу от договоров долевого участия (ДДУ) в пользу проектного финансирования жилищного строительства.
По словам чиновника, которого цитирует «КоммерсантЪ», сначала переход будет проходить на добровольной основе — тогда у властей будет возможность оценить работоспособность этого механизма и стоимость банковского финансирования.
Как рассказал вчера министр, идея документа заключается в том, что в схему «дольщик—застройщик» встраивается третий игрок — банк. Такой подход предполагает, что средства граждан будут беспроцентно размещаться в банке на специальных счетах или счетах эскроу, а затем банки будут финансировать строительство домов, в том числе за счет этих средств.
«Правительству и Центробанку придется решить вопрос: если фондирование от людей пришло в банк под 0%, то по какой процентной ставке они будут отдавать эти деньги застройщику на сам процесс строительства», — говорит министр.
Ранее Михаил Мень предполагал, что размер банковской ставки для застройщиков может составить около 2–3%.
Сейчас, по данным Национальной ассоциации застройщиков, на рынке новостроек по 700 млрд руб. приходится на застройщиков и банки, остальное — средства дольщиков. По данным же Минстроя, объем вложенных дольщиками средств — 3,5 трлн руб., именно такой объем проектного финансирования жилищного строительства прогнозировало АИЖК в своей стратегии к 2020 году.
Эксперты, к которым обратился за комментариями РБК Вологодская область, морально готовы и к новой схеме работы, и к спаду на рынке строительства жилья.
Так, к примеру, считает Президент Череповецкой ассоциации риелтеров Юрий Румянцев:
«Я думаю, это решение отрицательно повлияет на строительный рынок. И цены на жильё могут подняться. Почему? Потому что многие строители не смогут получать такие кредитные деньги, которые нужны для строительства, поэтому сократится количество строящегося жилья. Соответственно возрастут цены. Считаю, это решение неправильное».
А вот тёзка Румянцева, гендиректор ООО «ВологдаСтройЗаказчик» Юрий Мелочников согласен с тем, что долевое строительство «себя изживает»: действительно и в стране, и в регионе слишком много обманутых дольщиков. Поэтому собеседник РБК к инициативе Минстроя относится «спокойно». Но тоже считает, что строительный рынок ждёт неизбежный спад:
«Второй момент связан с банками, которые будут требовать с нас проценты по займам, — говорит Мелочников. — А дольщики понесут средства не нам, а на специальные счета в банки. Поэтому, я считаю, стоимость жилья подскочит процентов на 10 как минимум. А с учётом того, что количество строящегося жилья сократится, рост стоимости может быть и больше.
Мы вернёмся к ценам примерно двухгодичной давности. Средняя цена будет на уровне примерно 45 рублей за метр квадратный. В то время, как сегодня она на уровне 36 рублей».
«Не зажимайте ипотеку!»
Беспокоит строителей ещё одна инициатива, на этот раз Центрального банка, связанная с ипотечным кредитованием. У регулятора, как выяснил тот же «КоммерсантЪ», вызвали вопросы некоторые пункты новой стратегии АИЖК. В частности, в ЦБ, рост ипотечного рынка к 2020 году, ожидаемый АИЖК, невозможен при сохранении качества, и выполнение прогноза может привести к появлению пузыря. В Центральном банке готовы ввести новые ограничения по ипотеке, чтобы нивелировать риски возникновения пузыря.
«В частности, регулятор намерен ужесточить требования к кредитам с первоначальным взносом менее 20% и ввести, по сути, заграждающие коэффициенты для выдачи ипотеки без первоначального взноса», — сообщил один из собеседников издания.
«Вы знаете, подобные ограничения нужно было вводить раньше, когда процентные ставки были на уровне 15-16%. И люди стояли в очередь за ипотекой, — заявил РБК Вологодская область Юрий Румянцев.
— Сейчас ставки существенно ниже — на новостройки они начинаются от 7,5-8%. И очереди нет, потому что мало людей, которые берут такие кредиты, не зная, как их отдавать. В большинстве своём они сейчас просчитывают, как будут возвращать кредиты. Поэтому я не думаю, что сейчас может образоваться какой-то пузырь — люди считают свои деньги».
С Румянцевым согласна и исполнительный директор ООО «Инвестстройзаказчик» Ольга Никитина, по мнению которой ипотека в Москве и в Вологде — совершенно разные вещи:
«У нас в регионе ипотека не бежит сегодня бегом, даже притом, как она сегодня раскручена. В наших крупных мегаполисах она и идёт интенсивней, это правда. А в Вологодской области такого нет — ипотечное кредитование у нас идёт «потихонечку». И, если его «сожмут» ещё… Нам будет ещё тяжелее», — вздыхает Никитина.