Противоречивый год: рынок недвижимости Вологодской области в 2016 году
Спрос и предложение
По итогам года эксперты отмечают снижение спроса. Тем не менее, если в целом по России отмечалось падение на 20–25%, то в Вологодской области оно было более умеренным — порядка 15%. В отличие от остальной России, доходы населения в регионе не падали, а фактически стагнировали с небольшим «плюсом» в районе статистической погрешности. Поэтому основной причиной падения можно назвать не столько даже уменьшение доходов населения, сколько неуверенность в завтрашнем дне.
«Несмотря на то, что спрос у людей есть, не все уверены в стабильном завтрашнем дне. И видно, что у людей денег становится все меньше и меньше», — говорит генеральный директор ООО «ВологдаСтройЗаказчик» Юрий Мелочников.
В 2015 году рынок жилой недвижимости Вологодской области, по данным Северо-Западной палаты недвижимости, упал на 40%. Снижение продолжилось и в 2016 году: количество сделок по сравнению с минувшим годом сократилось еще на 15%. «Дно» было достигнуто в апреле-мае, после чего рынок стал оживать.
Стоимость квадратного метра опустилось до рекордно низкой отметки в 34−35 тысяч рублей за квадратный метр. Дальнейшее снижение стоимости было просто невозможно, отмечали риэлтеры, так как не покрывало бы себестоимость строительства.
При снижении спроса предложений не стало меньше. За первые пять месяцев 2016 года в Вологодской области было введено 362,1 тысячи квадратных метров недвижимости. Более 105 тысяч «квадратов» из этого объема введено индивидуальными застройщиками. Только в мае было сдано 80 тысяч квадратных метров. По сравнению с прошлым годом ввод жилья показывает рост на 8,1%.
Напомним, что в 2015 году в Вологодской области было построено и сдано в эксплуатацию рекордное за последние годы количество жилой недвижимости. По итогам 2015 года в регионе было введено 845 тысяч квадратных метров жилья.
«В целом обижаться не на что, — так характеризует ситуацию на рынке в 2016 году Юрий Мелочников. — Что касается больших объемов строительства, это отголоски позапрошлого года. Приемка многих объектов 2015 года перешла на начало 2016-го.
Некоторые предприятия, оказавшиеся в ситуации банкротства, наверное, сами виноваты в этом. Строить без оборотных средств, надеясь только на дольщиков — это неправильно. Такие компании, я считаю, должны обанкротиться. Сильные застройщики тоже испытывали трудности в прошлом году, но тем не менее сегодня все живы-здоровы.
Я всегда говорю, что если кризис, то он у нас в головах. Если будешь думать: кризис-кризис, то он тебя застанет. Поверишь в кризис и начнешь работать не так, как надо».
В 2016 году предложение очень сильно опережало спрос, свидетельствует президент Череповецкой ассоциации риэлтеров Юрий Румянцев:
«Мы мониторили рынок в начале и в конце года — снижение цен за год составило порядка 15-20%, если брать стоимость кв.м. Платежеспособность населения не улучшилась, это мы видим по количеству сделок, и продолжает падать. Цены вроде бы стабилизировались, а количество сделок не увеличилось. И конечно основная масса сделок — это ипотека. За чистые деньги, с накоплениями приходят буквально единицы».
На первичном рынке
Несмотря на то, что доходы населения за прошлый год существенно снизились, как в целом по России, или же держались на примерно одном уровне, как в Вологодской области, средняя стоимость сделки на первичном рынке в 2016 году увеличилась. Это произошло за счет того, что в 2014-2015 годах основной целью покупателя было сэкономить. Кроме того, люди неохотно кредитовались. Начался кризис, многие решили вложить свои накопления в недвижимость, но не хотели брать ипотеку и потому искали предложения четко под имеющийся бюджет.
«К первичному рынку интерес явно больше, чем ко вторичному, — отмечает Юрий Румянцев. — Но люди стали разборчивей, и они уже выбирают застройщика. Рассматривают качество жилья. Потому что очень много нареканий сейчас идет по качеству сдаваемых домов. Поэтому выбирают тех, кто хорошо строит, кто не нарушает сроки, работает в соответствии с договором.
Что касается уровня продаж, количества сделок, то 2016 и 2015 годы примерно одинаковые. Если оценивать активность рынка по пятибальной системе, то, наверное, это будет «троечка».
На вторичном рынке
Если брать всю Россию, то можно говорить о снижении средней цены на вторичном рынке жилья. Аналитики Domofond.ru отметили небольшой рост (+0,6%) цены предложения по России в первом квартале, однако во втором квартале цены упали на 3,7%, в третьем — незначительно увеличились (+0,3%).
В 2016 году и в Вологодской области особенно сильно просел рынок вторичного жилья. Так, однокомнатную квартиру можно было приобрести менее чем за 1 млн рублей. В докризисные годы на эти деньги можно было купить разве что комнату. Да и застройщики не стремились взвинчивать цены на новые «однушки» — предпочитали не уходить далеко от того же одного миллиона. Тем не менее именно такая ситуация на рынке недвижимости для многих вологжан стала шансом обзавестись собственными квадратными метрами или улучшить жилищные условия.
«Если в 2015 году 80% людей шли за квартирой со своими деньгами и только 20% пытались купить жилье через ипотеку, то в 2016 году все получилось наоборот, — отмечает Юрий Мелочников. — Где-то 15% покупателей с «живыми» деньгами и 85% тех, кто приобретает жилье через ипотечное кредитование. Спрос на жилье у людей есть.
Признаюсь, я не ожидал, что сразу после новогодних праздников так активно пойдут покупатели — в январе мы всегда получаем некоторый спад, а тут год начинается очень активно. И все-же видно, что покупательская способность населения уменьшается. Поэтому мой прогноз на перспективу 2017 года таков: жить будем, но скромно, сейчас такие времена, что, как говорится «не до жиру»…